Что считается единственным жильем собственность или прописка?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что считается единственным жильем собственность или прописка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.

Необходимо устанавливать фактическую (а не юридическую) нуждаемость должника и членов его семьи в жилье

В “Комментарии Арбитражного суда Уральского округа по вопросам практики применения пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48” сказано: “При наличии обоснованных сомнений у финансового управляющего и кредитора по поводу того, что спорное имущество является единственным жильем, пригодным для проживания должника и членов его семьи, суд не должен ограничиваться констатацией того факта, что юридически права должника оформлены таким образом, что объект недвижимости является единственным пригодным для проживания должника жилым помещением, а установить фактическую нуждаемость должника в жилье, исследовать юридически значимые обстоятельства для установления фактической, а не юридической нуждаемости должника и членов его семьи в жилом помещении, в том числе: состоит ли должник в браке, имеется ли у супруга зарегистрированное на него на праве собственности либо на праве бессрочного пользования жилое помещение, имеется ли зарегистрированное на супруга жилое помещение, фактически являющееся совместно нажитым в браке имуществом, каковы причины проживания и регистрации должника в ином субъекте Российской Федерации, обеспеченность жильем его детей и внуков”.

При этом следует учитывать правовую позицию СКЭС Верховного Суда РФ, сформулированную в Определении от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 (дело Стружкина Д.Г.): “По смыслу абзаца второго части 1 статьи 446 ГПК РФ наличие у гражданина фактической возможности проживать по иному адресу не означает допустимость безусловного неприменения к находящемуся в его собственности единственному жилью исполнительского иммунитета. Довод кредиторов и финансового управляющего о том, что должник предпринимал действия по переводу спорной квартиры в нежилой фонд для использования помещения в коммерческих целях сам по себе не подтверждает наличие у последнего прав на иное жилье”.

Если выяснится, что у члена семьи должника имеется иное жилье, то при расчете учетной нормы площади единственного для должника жилья такой член семьи учитываться не будет.

Более того, если у члена семьи иное жилое помещение находится в собственности и позволяет площадь, то суд может применить вышеуказанное правило части 2 ст.31 ЖК РФ и признать за должником право пользования данным жилым помещением. В этом случае должник лишается всех жилых помещений, находящихся в его собственности.

Отчуждение жилого помещения третьим лицам может свидетельствовать о том, что оно не является для должника единственным жильем

Нередко должник в преддверии банкротства отчуждает одно (или несколько) из принадлежащих ему жилых помещений своим родственникам, оставляя себе менее ценное. В этом оставшемся помещении он регистрируется по месту жительства, полагая, что оно будет защищено исполнительским иммунитетом.

Финансовый управляющий успешно оспаривает такую сделку, дорогостоящее помещение возвращается в конкурсную массу. После чего должник регистрируется обратно в это дорогостоящее помещение и подает заявление об исключении его из конкурсной массы, ссылаясь на то, что для него это помещение является единственными жильем.

Суды рассуждают примерно так. Поскольку должник распорядился помещением, значит он не расценивал для себя это помещение в качестве единственного жилья. Кроме того, должник злоупотребил правом, поскольку попытался скрыть помещение от кредиторов, что является основанием для отказа должнику в защите принадлежащего ему права (ст.10 ГК РФ). На основании изложенного, в исключении спорного жилого помещения из конкурсной массы должника следует отказать.

Однако здесь есть свои нюансы. В п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» разъяснено: “Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов. Поэтому не подлежит признанию недействительной сделка, направленная на отчуждение должником жилого помещения, если на момент рассмотрения спора в данном помещении продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате помещения в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом (статья 446 ГПК РФ)”.

В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?

При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).

---

Пример № 2. «Жертва моды» или можно ли жить в апартаментах

Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!

Но есть один нюанс — по действующему законодательству апартаменты являются нежилой коммерческой недвижимостью, а не жилыми помещениями. Возможно, вы скажите: «как так, в них же можно жить!». И вы будете по-своему правы.

Жить в них никто не запрещает, но вот сделать постоянную регистрацию в своих апартаментах вы не сможете, вам дадут только временную.

В связи с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, к ним предъявляется меньше требований, связанных, в том числе, с социальной инфраструктурой. Но также на них не распространяется действие имущественного иммунитета.

А это значит, что в случае если у вас не хватит денежных средств или иного имущества для полного погашения задолженности перед кредиторами, то в ходе банкротства ваши апартаменты будут выставлены на продажу. Даже если вам негде будет жить!

Когда не придется платить налог с продажи квартиры?

• Когда продаете единственное жилье, которым владеете более трех лет, платить налог с продажи не нужно. Не важно, как вы стали собственником — получили квартиру в наследство или купили.

• Не будете платить, если купили недвижимость после января 2016 года, и прошло уже более пяти лет с момента покупки.

• Если купили квартиру до января 2016 года и владеете ею более трех лет.

• Продаете квартиру по той же стоимости, что и купили, но сумма не меньше 70% кадастровой цены. Значения выше в этом случае не играют никакой роли.

Платить или не платить?

---

Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.

Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.

До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.

С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.

С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.

Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:

• жилье было получено в собственность в результате приватизации;
• имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
• недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
• продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
• квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.

Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.

Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.

Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.

Условия	Минимальный срок владения
Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года	3 года
Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016	5 лет
Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры	3 года

Как посчитать минимальный срок владения имуществом?

---

Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.

Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.

Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.

Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.

Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.

Забирают ли единственное жилье за долги?

Если долг был взыскан в судебном порядке, его принудительное взыскание будет осуществляться через службу ФССП. Кроме наложения ареста на счета в банках и направления документов по месту работы, пристав вправе описать и арестовать имущество должника. Целью таких действия является обеспечение сохранности вещей, предметов и объектов, установление запрета на распоряжение, последующая продажа.

Жилая или нежилая недвижимость также может являться предметом ареста, а затем и продажи на торгах. Именно с арестом частных домовладений, комнат и квартир связано наибольшее количество спором между должниками и службой ФССП. В этом материале разберем, могут ли специалисты ФССП наложить арест, а потом реализовать единственное жилье, и как подтверждается такой статус объекта.

Это важно знать: Соглашение о порядке пользования имуществом общей долевой собственности: образец

Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике

Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами

Есть две группы ситуаций.

Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.

Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.

Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.

Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.

Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:

• вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
• вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.

Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:

• B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
• Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.

Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.

Судьба жилья после ареста

При учете текущей версии действующего законопроекта процесс продажи с целью выплаты долгов должен проводиться следующим образом:

1. При оценке стоимости и ее соответствия пристав, изучив все параметры и детали расследования, должен начать готовить документы для выставления собственности на торги.
2. По закону суд должен для начала определить, действительно ли это единственная жилплощадь, указать минимальный размер суммы, необходимой для покупки места проживания: комната, квартира с минимально требуемыми условиями. Эти денежные средства необходимо перечислить должнику после осуществления продажи, а остаток отправить в банк, ЖКХ или налоговую для погашения долга.
3. После подготовки и получения постановления жилье должно быть выставлено для продажи на аукцион. Если по окончании двух торгов не удалось продать имущество и вернуть деньги, то оно возвращается к первоначальному владельцу. А спустя год процедура повторяется.
4. В случае осуществления сделки и получения денежных средств, часть перечисляется в счет долга, а часть должнику для приобретения новой недвижимости.
5. Если в течение квартала должник не покупает жилплощадь, то денежные средства перечисляются на счет в бюджет. Тогда муниципальные власти предоставляют комнату или квартиру, согласно требованиям и количеству членов семьи.

Как определить единственное жилье супругов

При определении супружеского единственного жилья может возникнуть ряд вопросов. Например, у мужа имеется одна личная квартира, и еще одну он делит с супругой. У жены же другого жилья нет.

В данной ситуации будет учитываться только та квартира, которая находится в совместной собственности. То есть, жилье, появившееся у мужа до брака, или перешедшее к нему по наследству, во внимание не принимается. Об этом заявили представители ФНС.

Если супруги решили продать свою общую квартиру, то при определении минимального срока владения учитывается только их совместное жилье. И если у них нет других объектов недвижимости в общей собственности, то квартира будет считаться единственным жильем. То есть, срок минимального владения для нее составит три года.

Важно знать, с какого момента начинает исчисляться срок минимального владения. Если речь идет о квартире в новостройке, то отсчет начинается с момента регистрации права собственности. То есть, дольщик подписывает с застройщиком акт приема-передачи, получая готовую жилплощадь в свое распоряжения. Теперь он может обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности на купленную квартиру. И только с этого момента начинается отсчет срока минимального владения.

Если у супругов в общей собственности находится одна квартира, которой они владеют более трех лет, то при ее продаже ни муж, ни жена не будут платить налог. Доля мужчины в другой недвижимости является его личной собственностью, а потому не будет учитываться при определении единственного жилья супругов.

Однако здесь важно учитывать, когда именно муж получил долю в квартире, ведь от этого зависит статус имущества. Например, мужчина купил квартиру, находясь в официальном браке. Он заплатил за недвижимость из личных средств и оформил ее на свое имя. В этом случае квартира все равно будет считаться совместной собственностью супругов. Тогда применить минимальный трехлетний срок владения при продаже жилья не получится. Чтобы избежать уплаты налогов, супругам придется ждать истечения пятилетнего периода.

Также важно учитывать, как именно была приобретена квартира: по ДДУ (договору долевого участия) или по договору купли-продажи. Если речь идет о ДДУ, то отсчет минимального срока владения начинается с момента полной оплаты стоимости жилья. Доплата за дополнительные метры после ввода дома в эксплуатацию при этом не учитывается.

При покупке квартиры по договору купли-продажи, минимальный срок владения считается с момента перехода прав собственности на объект. То есть, учитывается дата государственной регистрации недвижимости.

Продажа единственного жилья

Для какого имущества. Для квартир и домов с участками.

Как уменьшается налог. НДФЛ и декларации вообще нет.

Как это работает. С 2020 года единственное жилье можно продать без налога спустя 3 года после покупки, даже если его приобрели с 2016 года. До 2020 года такую квартиру продать без налога не получилось бы, потому что минимальный срок владения составлял 5 лет.

То есть для единственного жилья уменьшили минимальный срок владения для продажи без НДФЛ и декларации. Это касается продажи жилья в таких случаях:

1. на момент сделки в собственности нет другой квартиры;
2. новую квартиру купили в течение 90 дней до продажи той, по которой считают налог.

Например, супруги купили квартиру в 2017 году за 2 000 000 Р . А в 2021 году решили продать ее за 2 500 000 Р . Другого жилья у них нет, поэтому и НДФЛ с дохода от продажи не будет, хотя квартиру продали дороже, чем купили.

А другая семья в том же 2017 году купила квартиру и потом построила дом. В 2021 году квартиру решили продать на 500 000 Р дороже. Доход от продажи нужно задекларировать, потому что продано не единственное жилье. НДФЛ с продажи составит 65 000 Р .

Как использовать. Специально ничего делать не нужно. При продаже единственного жилья спустя 3 года обязанности подавать декларацию и платить налог просто не возникает. Если у налоговой инспекции появятся вопросы, достаточно пояснить ситуацию со сроками владения. Но нужно быть внимательными: жилье должно быть единственным для обоих супругов. Если у кого-то в собственности есть другая недвижимость или доля, для него это будет уже не единственное жилье.

Уменьшение доходов на расходы дарителя или наследодателя

Для какого имущества. Для любого, которое досталось в подарок от близкого родственника или по наследству.

Как уменьшается налог. Доход продавца уменьшается на расходы дарителя или наследодателя. НДФЛ начисляется на разницу, а не на всю сумму дохода.

Как это работает. Если близкий родственник подарил недвижимость или машину, налога при дарении нет. При получении наследства от кого угодно — тоже. Но и своих расходов на приобретение, которые можно было бы использовать как вычет при продаже, тоже нет.

Чтобы получатели подарков и наследники могли уменьшить налог, с 2019 года ввели такую норму: доход можно уменьшить на расходы дарителя или наследодателя.

Например, мама подарила дочери квартиру, а дочь сразу ее продала за 2 000 000 Р . Дочь может уменьшить свой доход на ту сумму, что мама в свое время заплатила за это жилье, даже если сама дочь в то время еще ходила в школу и никакого отношения к расходам не имела. Допустим, мама покупала квартиру за 1 500 000 Р . Дочь заплатит при продаже квартиры 65 000 Р НДФЛ: (2 000 000 Р − 1 500 000 Р ) × 13%.

До 2019 года доходы при продаже такого подарка можно было уменьшить только на 1 000 000 Р — тот вычет, что дают без подтверждения расходов.

Такая же ситуация с наследством: доходы от продажи унаследованной квартиры или машины можно уменьшить на расходы наследодателя — то есть человека, который владел имуществом до смерти. Если та же дочь получит от мамы квартиру не в подарок, а по наследству, она тоже сможет уменьшить свои доходы на мамины расходы.

Как использовать. При продаже подарков и наследства в декларации нужно указать вычет в сумме расходов дарителя или наследодателя. Обязательно подтвердите их документами: нужно найти расписки и договор на имя мамы, дедушки или двоюродного дяди. Если таких документов нет или сумма расходов слишком маленькая, можно использовать другой вид вычета — тот, что дают без подтверждающих документов: 1 000 000 Р для квартир и домов с участками и 250 000 Р для машин, гаражей и недостроенных зданий.

Расскажите близким, почему важно хранить документы о крупных покупках, даже если сами они не собираются ничего продавать при жизни или хотят в будущем подарить имущество. И сами храните расписки, чеки и договоры.

Судебная практика по вопросам обращения взыскания на единственное жилье

Обращение взыскания на единственное жилье должника в 2022 году

• единственное жилище ­– это жилое помещение, находящееся в собственности заемщика и членов его семьи и являющееся единственным их местом жительства;
• такое жилье находится под иммунитетом – закон запрещает отбирать его за долги, кроме случаев, когда оно является ипотечным;
• иммунитет не запрещает накладывать на такое жилье арест – он может быть мерой обеспечения иска или исполнения обязательств;
• несмотря на неоднократные разъяснения высших судебных инстанций, суды низшего ранга нередко допускают принятие противоречивых решений. Устранить противоречия поможет усовершенствование действующего законодательства.

Похожие записи:

• Доверенность на квартиру (сделки с недвижимостью) у нотариуса
• Штраф за бобра без лицензии 2021
• Правовой статус «квартир» и «жилых помещений» – различия