«Коммуналка» у арендатора и арендодателя: варианты бухучета
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Коммуналка» у арендатора и арендодателя: варианты бухучета». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сумма компенсации расходов на ЖКХ в рамках бухучета не признается доходами организации. Объясняется это тем, что поступление этих средств в бюджет арендодателя не приводит к экономическим выводам (пункт 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Арендодатель – это лишь переходное звено между арендатором и организациями, предоставляющими коммунальные услуги.
Немного о выгодах и недостатках
Фирма, которая впервые сталкивается с необходимостью аренды помещения для офиса, в любом случае будет рассматривать различные объекты нежилого фонда. Условия, по которым будут начисляться коммунальные платежи, напрямую зависят от требований, выдвигаемых владельцем этих помещений. Как показывает практика, лучше согласиться предложение, когда компания помимо арендной платы будет самостоятельно оплачивать выставляемые ей счета. В первую очередь, это выгодно тем, что организация сможет единолично предполагать, сколько денег у нее потратится на электричество, воду и отопление. В связи с этим появляется возможность сэкономить, чего нельзя сказать о фиксированной ставке, назначаемой арендодателем. Такой формат взаимодействия исключает возможность платить меньше положенного, но при этом позволяет знать наверняка, сколько денег придется отдать в каждом последующем месяце. Более того, здесь невозможен «перелимит» израсходованных ресурсов, т.к. по условиям договора его должен возмещать арендодатель. Стоит заметить, что даже фактически «перелимитить» на таких началах сотрудничества будет сложно по той причине, что владелец помещения, скорее всего, назначит максимальную ценовую планку за «коммуналку», дабы исключить возможность дополнительных расходов. В обратном случае, ему будет просто невыгодным такое партнерство.
Налоговые аспекты возмещения
Интересным является и принципиальный вопрос по поводу обложения оказанных услуг налогом на добавленную стоимость.
По стандартному правилу, это необходимо делать по отношению к реализации товаров (а также работ и услуг) за определенную плату на территории нашего государства. Однако нужно понимать, что сам арендодатель никаких услуг непосредственно арендатору не оказывает, он является лишь посредником.
Из этого следует, что когда арендодатель получает компенсацию за предоставление коммунальных услуг от арендатора в виде денежных средств, объект, облагаемый НДС, не возникает. Не должна выставляться и счет-фактура. Это все происходит, если в договоре аренды четко и однозначно отмечено, что расходы по предоставлению коммунальных услуг не входят в ежемесячную плату.
Налог на добавленную стоимость у арендодателя и арендатора
Арендодатель исчисляет НДС со стоимости арендной платы и с суммы своего посреднического вознаграждения. Сумму возмещения коммунальных услуг в налоговую базу по НДС он не включает. Арендодатель вправе принять к вычету НДС только в той части коммунальных услуг, которые потреблены им самим.
После получения от снабжающих организаций документов, подтверждающих затраты на коммунальные услуги, и соответствующих счетов-фактур арендодатель выписывает счет-фактуру, указывая в нем сумму потребленных арендатором ресурсов. Счет-фактура регистрируется арендодателем только в журнале учета выставленных счетов-фактур. Арендатор регистрирует данный счет-фактуру и в журнале полученных счетов-фактур, и в книге покупок.
О том, как оформлять счета-фактуры при посреднических операциях, разъясняется в Письме ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/85@. Арендодатель-посредник, выставляя счет-фактуру на сумму коммунальных платежей, в строке 1 должен указать дату выписки счета-фактуры, соответствующую дате счета-фактуры, составленного снабжающей организацией. В строках 2, 2а и 2б данного документа прописываются наименование и место нахождения поставщика коммунальных услуг в соответствии с учредительными документами, его ИНН и КПП.
Договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей образец
Иных условий, кроме законодательства РФ быть не может.
- Наконец, в конце договора указываются платёжные реквизиты обеих сторон, подписавших документ.
- Образец договора на возмещение коммунальных услуг арендатором можно скачать здесь. Отдельные нюансы и особенности договора Поскольку такой договор имеет юридическую силу с момента подписания, то и его несоблюдение одной из сторон может повлечь за собой самые неприятные последствия. Мало того, что договор может быть досрочно расторгнут (условия его расторжения обязательно должны быть подробно прописаны в документе, и соответствовать действующему законодательству), отдельные последствия несоблюдения пунктов договора могут стать предметом судебного разбирательства. Есть также санкции, применяемые в случае просрочки внесения требуемых сумм для возмещения затрат на оплату предоставляемых коммунальных услуг в оговоренные сроки.
Вся сложность расчётов за предоставленные коммунальные услуги заключается в том, что счета на их оплату получает арендодатель. В них включены расчёты по оплате услуг для всех имеющихся площадей, в том числе и арендуемых.
Как в этом случае взыскивать оплату коммуналки с арендатора, и в каком размере, решать арендатору и арендодателю. Варианты оплаты коммунальных услуг Чаще всего используется два способа возмещения арендатором расходов по оплате коммунальных услуг.
В первом случае арендодатель вносит в договор найма жилого помещения пункт о размере арендной платы состоящий из 2 частей:
- Первая часть фиксированная и предполагает оплату именно за арендуемое помещение.
- Вторая часть – плавающая, в которую и входит оплата коммунальных услуг.
ООО «Сфинкс» арендует часть здания у ООО «Фараон». Сумма арендной платы составляет 23 600 руб. ежемесячно (в том числе НДС 3600 руб.). В договоре аренды прописано, что ООО «Сфинкс» обязано ежемесячно компенсировать арендодателю расходы на коммунальные платежи, сумма возмещения взимается без выделения налога на добавленную стоимость. Кроме того, закреплена обязанность арендодателя перевыставлять арендатору счета, полученные от снабжающих организаций, пропорционально потребленным им коммунальным услугам. Сумму подлежащих компенсации расходов арендодатель указывает в акте без НДС, счета-фактуры также не выставляет.
В мае 2011 года общая стоимость коммунальных услуг по зданию составила 8260 руб. (включая НДС 1260 руб.), из них услуги на сумму 3540 руб. потреблены арендодателем, а на сумму 4720 руб. — арендатором.
По итогам мая 2011 года ООО «Фараон» передало арендатору следующие документы:
- акт сдачи-приемки услуг, в котором отражены две позиции: «Услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года — 23 600 руб., в том числе НДС 3600 руб.» и «Компенсация потребленных коммунальных услуг за май 2011 года — 4720 руб., НДС не облагается», к акту прилагаются расчет распределения коммунальных платежей и копии документов снабжающих организаций
- счет-фактуру на услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года на общую сумму 23 600 руб. (с выделением НДС 3600 руб.)
Позиция арбитражных судов
Правомерность применения арендатором вычета «входного» НДС по коммунальным услугам, даже если сумма компенсации не включена в арендную плату, подтверждают и арбитражные суды.
Положительная арбитражная практика сложилась после выхода постановлений ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08 и от 10.03.2009 № 6219/08. Кстати, данными судебными решениями руководствовалась и ФНС России в пункте 1 письма № ШС-22-3/86@.
В ситуации, разбиравшейся в первом судебном решении, возмещение коммунальных услуг было предусмотрено договором аренды помимо арендной платы, во второй ситуации между арендатором и арендодателем был подписан отдельный договор, в котором предусматривалась оплата потребленной энергии (а также вознаграждение за аренду предоставленных электрических сетей, приборов и установок).
Арендодатели перевыставляли арендатору счета-фактуры, предъявленные снабжающими организациями, в которых суммы НДС были выделены отдельной строкой. Рассчитывались с поставщиками коммунальных услуг арендодатели. На основании данных счетов-фактур арендаторы принимали к вычету «входной» НДС по коммунальным услугам.
Налоговики признали неправомерными налоговые вычеты арендаторов в части «входного» НДС, относящегося к коммунальным платежам, так как арендодатели не вправе были выставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. По мнению инспекторов, поскольку имеет место возмещение услуг (а не реализация), данные расходы не имеют отношения к арендным платежам и не облагаются НДС. К тому же арендодатели не являлись снабжающими организациями и не они фактически поставляли ресурсы арендаторам.
Высший арбитражный суд РФ в обоих рассматриваемых постановлениях принял сторону налогоплательщиков. По мнению суда, коммунальные услуги неразрывно связаны с предоставлением услуг по аренде (которые по общему правилу признаются облагаемыми налогом на добавленную стоимость операциями) и по сути возмещение коммунальных платежей является переменной частью арендной платы. Поэтому арендаторы имели полное право заявить к вычету сумму «входного» НДС по коммунальным платежам, которые по условиям договора не включены в арендную плату.
После выхода указанных постановлений суды в регионах придерживаются позиции ВАС РФ. Примеры судебных решений в пользу вычетов у арендатора сумм налога на добавленную стоимость по коммунальным расходам, возмещаемым помимо арендной платы, — постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.11.2009 № А17-7511/20085, ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2010 № А45-8185/2009, ФАС Московского округа от 12.10.2010 № КА-А40/11806-10, от 16.12.2009 № КА-А40/14059-09, ФАС Северо-Западного округа от 24.08.2010 № А56-44025/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 27.04.2010 № А32-24396/2007-12/363-2009-58/218, от 20.11.2009 № А53-6624/2008, ФАС Центрального округа от 03.09.2009 № А09-12322/2008 и др.
Основания для расторжения
Любой из договоров имеет свой срок действия, начиная с момента подписания, заканчивая датой, указанной в тексте. В некоторых ситуациях возникает необходимость разорвать возникшие договоренности в одностороннем порядке. В разделе досрочного расторжения могут быть указаны любые причины, которые, по мнению сторон, служат веским основанием для прекращения действия указанных в документе условий.
Возмещение коммунальных расходов на основании отдельного договора
При заключении договора на возмещение стоимости коммунальных услуг необходимо иметь в виду, что такой договор не является договором оказания коммунальных услуг. Он устанавливает порядок возмещения расходов на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг учреждения, предоставляемых в арендуемом помещении.
Если арендодатель может определить фактический размер потреблённых услуг, то плата определяется на основании фактических показателей. Доля расходов арендатора (ссудополучателя), компенсируемая им по договору аренды, может определяться следующими способами, например:
- по доле занимаемых арендатором площадей помещений;
- по показаниям отдельных счётчиков.
Способы расчёта следует закрепить в договоре аренды или в отдельном соглашении (п. 1 ст. 614, ст. 420 ГК РФ).
Коммунальное бремя – обязанность, возлагаемая на каждого собственника недвижимого объекта, который подключен к центральным ресурсам. Законодательный регламент устанавливает обязанность по своевременному внесению платежей в пользу поставщика ресурсов, дабы избежать применения мер ответственности в виде пеней, штрафов, ограничений на подачу коммунального блага.
Поскольку при вступлении в арендные отношения фактическим пользователем коммунальных услуг является наниматель помещения, Гражданский Кодекс РФ вполне справедливо констатирует о возможности перехода такой обязанности на плечи арендатора.
В этом ключе важно соблюдение нескольких условий: достижение согласия о предоставлении «коммунальной» компенсации; отражение условий на бумаге (либо в тексте самого договора аренды, либо в виде обособленного документа-приложения).
Выбор места арендуемого объекта
В любом случае договорные отношения представляют собой динамику, а не стабильные и бессрочные правила. При этом арендатор волен отказать арендодателю по вполне обоснованным экономическим причинам.
В контексте сложившейся инфраструктуры правовых отношений, отражающих предложения потенциальных арендодателей и спрос потенциальных арендаторов, выбор есть всегда, поэтому прежде, чем планировать аренду с обязательным возмещением «коммуналки», стоит рассмотреть нетрадиционные варианты аренды:
- за чертой города;
- в сельской местности;
- на территории промышленной зоны;
- в районе железнодорожной станции или аэропорта.
В зависимости от особенностей бизнеса, нетрадиционное расположение офиса или производственного участка может дать экономию не только в тратах на аренду и коммунальные платежи, но и удешевить доставку материалов или отгрузку продукции, уменьшить затраты на связь или уменьшить налоговое бремя за счёт увеличения транспортных расходов.
Офис в центре столицы, безусловно, эффектное свидетельство престижа, но экономический эффект часто имеет большее социальное и практическое значение. Кроме того, выбор удалённого варианта аренды может упростить отношения по аренде, по возмещению коммунальных платежей, дать работу местному населению, которое часто менее требовательно к уровню заработной платы.
Посреднический договор со снабжающими организациями
Бюджетному учреждению, представляющему коммунальные услуги населению, абсолютно все равно с кем заключать договор, важно лишь поступление своевременной оплаты и в полном размере.
Таким образом, государством предоставлено право заключения договора комиссии, на основании которого арендодатель будет являться посредником при приобретении услуг самим квартиросъемщиком, т.е. собственник жилья – это посредник между двумя сторонами при оказании коммунальных услуг.
Когда арендодателю приходят счета на оплату он их как бы выставляет на квартиросъемщика, а тот уже в свою очередь должен оплатить. Что касается размера НДС, то он из суммы платежа должен быть выделен.
Заключение такого посреднического договора имеет ряд нюансов. Во-первых, любой труд должен быть вознагражден, а посредничество – это труд. Во-вторых, вознаграждение за посредничество должно быть подвергнуто налоговой обработке, т.е. с общей суммы должен быть исчислен НДС (пункт 1 статьи 156 НК РФ).
Согласно действующему законодательству арендодатель обязан вычленить размер НДС со всех поступающих к нему денег, т.е. с арендной платы, а также комиссионного вознаграждения. Коммунальные платежи при этом должны включаться в налоговую базу, т.е. доход предпринимателя. Исключение составляет та часть суммы, которая была выставлена на потребленные им самим ресурсы.
Когда в адрес собственника поступает счет на оплату, он дублирует его в адрес арендатора, регистрируя счет-фактуру в специальном журнале, где указываются аналогичные проводки.
После оплату всех платежей квитанции, подтверждающие их осуществление, передаются арендодателю. Возврат НДС в данном случае не производится, так как плата за коммунальные платежи арендатором была произведена без их учета.
Посреднический договор со снабжающими организациями
Бюджетному учреждению, представляющему коммунальные услуги населению, абсолютно все равно с кем заключать договор, важно лишь поступление своевременной оплаты и в полном размере.
Таким образом, государством предоставлено право заключения договора комиссии, на основании которого арендодатель будет являться посредником при приобретении услуг самим квартиросъемщиком, т.е. собственник жилья – это посредник между двумя сторонами при оказании коммунальных услуг.
Когда арендодателю приходят счета на оплату он их как бы выставляет на квартиросъемщика, а тот уже в свою очередь должен оплатить. Что касается размера НДС, то он из суммы платежа должен быть выделен.
Заключение такого посреднического договора имеет ряд нюансов. Во-первых, любой труд должен быть вознагражден, а посредничество – это труд. Во-вторых, вознаграждение за посредничество должно быть подвергнуто налоговой обработке, т.е. с общей суммы должен быть исчислен НДС (пункт 1 статьи 156 НК РФ).
Преимущества и недостатки каждого из видов оплаты коммунальных услуг
| Вид оплаты | Плюсы | Минусы |
| Коммунальные платежи включаются в стоимость аренды | Квартиросъемщик точно знает, какую сумму он потратит за квартиру; | Квартиросъемщик не экономить ресурсы; |
| Владелец самостоятельно ведет контроль по оплате коммунальных платежей; | Владелец тратить личное время на оплату коммунальных платежей за сдаваемое жилье; | |
| Обе стороны могут не встречаться каждый месяц, а перечислять арендную оплату на счет арендодателя; | Квартиросъемщик может считать, что ему завышают оплату, так как он не контролирует оплату счетов; | |
| При повышении тарифов на ЖКХ, владелец квартиры может повысить арендную плату, но не более чем 1 раз в год. | В зимний период обычно повышаются тарифы на ЖКХ, это обязательно нужно учитывать. | |
| Квартиросъёмщик самостоятельно оплачивает счета | Владелец жилья не тратит личное время на оплату счетов; |
Договор по присмотру и уходу за детьми: что учесть директору?
Руководителю детского сада нужно очень внимательно подойти к составлению договора с родителями, так как этот документ призван защитить его интересы, а также должен соответствовать законодательству, в частности «Закону о защите прав потребителей».
Советую внимательно и критично отнестись к договорам, которые вы скачиваете с сайтов или заимствуете у коллег.
Естественно, данные тех, кто заключает договор: Заказчика и Исполнителя.
Затем идет Предмет договора: оказание услуг по присмотру и уходу.
Не забудьте указать фамилию ребенка, так как она может отличаться от фамилии заказчика, и приложить копию свидетельства о рождении или иного документа, подтверждающего права заказчика.
Описание самих услуг можно включить в договор или вынести в приложение.
В этом разделе вы описываете, что и как должен делать исполнитель при оказании услуги: как обращаться с ребенком, как с заказчиком, как и с чьей помощью оказывать услугу.
Абонент коммунальных услуг
Арендованное имущество является собственностью арендодателя. То есть именно он выступает абонентом коммунальных услуг. Такой вывод позволяют сделать положения статьи 608, пункта 2 статьи 539 и статьи 548 Гражданского кодекса РФ.
В то же время в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам). То есть абонент (арендодатель) с согласия энергоснабжающей организации вправе передавать энергию, принятую им через присоединенную сеть, субабоненту (арендатору). А субабонент (арендатор) должен иметь возможность получать энергию посредством специального оборудования, а также подключаться к энергосетям абонента (арендодателя).
Такой порядок следует из статьи 545 Гражданского кодекса РФ. В общем случае он распространяется и на отношения, связанные со снабжением иными коммунальными услугами (тепловой энергией, газом, водой и т. д.) (ст. 548 ГК РФ).
Никаких других требований, кроме указанных выше, Гражданский кодекс РФ не устанавливает. Это позволяет арендатору выбирать между различными способами оформления отношений по получению коммунальных услуг и их последующей оплате.