Как продать коммерческую недвижимость? Пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать коммерческую недвижимость? Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?

Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:

• Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
• Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре

Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:

• Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
• Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
• Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Подводные камни и предупреждения

Справка ! Договор купли-продажи доли – документ, на первый взгляд, несложный. Но это мнение обманчиво, опытный юрист сразу сможет обнаружить нарушения, дающие основание для признания сделки недействительной.

Предмет договора и его цену следует раскрывать максимально полно, иначе бумагу расценят, как не заключенную.

Также часто стоимость доли нежилой недвижимости указывают в иностранной валюте – в долларах США или в Евро. Это возможно, если указать эквивалент в российских рублях и зафиксировать курс валюты на момент расчета.

Если сделка состоится и все пройдет гладко, то никаких проблем не возникнет, а в случае срыва или признания недействительной, если произойдет резкий скачок курса, то ситуация может обернуться потерями для одной или другой стороны.

При первых признаках разногласий стоит попытаться заключить между собой соглашение доверительного управления собственностью. Неплохим вариантом является передача своему же компаньону своей доли в аренду.

Долевое участие в нежилом помещении накладывает на совладельцев обязательства мирным путем решать проблемы по совместному владению и пользованию с целью получения максимальной выгоды.

При наличии неразрешимых противоречий разумнее всего произвести выдел долей в натуре и вести дела раздельно.

Правовые нюансы, касающиеся долевой недвижимости

Общее имущество владельцев, которые приобрели недвижимость в жилых многоквартирных домах или осуществили процесс приватизации, объединяется для коллективного использования не по желанию самих владельцев, а в силу закона. Иными словами, для этого не нужно подписывать договор на нежилое помещение и его покупку, проходить процедуру приватизации, соблюдая многочисленные условия. Право на использование общим имуществом возникает после регистрации права на жилое помещение.

Говоря проще, в момент перехода права собственности к лицу, изъявившему свою волю на жилую квартиру, субъект правоотношений становится обладателем конкретно обозначенных прав и на общее имущество. Иными словами, переход права собственности после момента свершения госрегистрации или приватизации нераздельно связан и с наделением новоиспеченного собственника долей в праве на эксплуатацию общей долевой собственности коллективного предназначения, что прописывают условия сделок с недвижимостью.

Кроме того, переход права собственности на квартиру после приватизации или свершения сделки купли-продажи означает, что новоиспеченному собственнику будет доступна та же самая доля на общее имущество, что и предыдущему владельцу, который заключил договор на продажу помещений. Размер долевой части не уменьшается и не увеличивается.

Особенности и условия договора

Настоящий договор составлен на русском языке в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон. Заключение такой договоренности однотипное по всей стране, включая РК, схожий документ используется в Беларуси, но это никак не может подразумевать подписание соглашения без владения хотя-бы основами законодательства этого государства. Чтобы не принадлежать к числу обманутых, «кинутых», прочих.

Это важно знать: Незаконные постройки: решения судов по их ликвидации

Такой документ относится к категории договоров, оформляемых при аренде или субаренде объектов недвижимости. Цель его составления заключается в реализации действий физических или юридических лиц, направленных на эксплуатацию нежилого помещения.

В первом случае арендатор получает в собственность недвижимость, а во втором случае объект передается на время в эксплуатацию на безвозмездной основе.

Как выделить долю в натуре в нежилом помещении

Прежде чем начинать процедуру по выделению натуральной доли в нежилом помещении или здании, собственнику необходимо соблюсти обязательные условия:

• по результатам выделения не должны пострадать другие участники;
• учитываются архитектурные особенности строения (возможность отделения площади от остальных помещений);
• учитывается размер доли в квадратных метрах (необходимо для установления возможности выделения);
• в результате процедуры остальная часть здания должна функционировать в обычном режиме;
• необходимо добиться разрешения от остальных сособственников на выделение, и получить согласие в виде письменного документа.

Нюансы и подводные камни

1. Рекомендуется убедиться, что помещение соответствует необходимым потребностям. Если оно не совсем подходит, выяснить, что потребуется для переоборудования.
2. Следует проверить на юридическую чистоту документы продавца.
3. Ознакомиться с заключениями санитарной и пожарной инспекций. Узнать, какие требования предъявляются к электро-, газо, водоснабжению.
4. Проверить данные, вносимые в ДКП, несколько раз. Нельзя изменять в договоре стоимость объекта или вносить недействительные сведения.
5. Необходимо прописать порядок и сроки внесения денежных сумм за объект. Передачу денег осуществлять с письменным заверением.

Образец типового договора купли-продажи части нежилого помещения

Поскольку реализуется часть помещения, то продавец перед заключением соглашения с третьим лицом должен уведомить лиц, которые имеют преимущественное право покупки этой части. Только после осуществления этой процедуры следует подписывать соглашение.

Соглашение о купле-продаже части нежилого помещения, включает следующие сведения:

• Персональную информацию о сторонах соглашения. Информация должна быть внесена только на основании документов, подтверждающих личность. Допускается участие представителей, которые имеют нотариально заверенную доверенность;
• Информацию о нежилом помещении. Вносится в соответствии с техническим документом. Указывается площадь, место нахождения. Документы – основание наличия права продавца распоряжаться имуществом;

• Сведения о стоимости объекта. Должна быть указана в рублях, прописью и цифрами;
• Процедура внесения денежных средств. Допускается указание условия о рассрочке;
• Сведения о правах и обязанностях сторон. Об ответственности в случае нарушения положения документа.

Стороны должны внести в текст документа информацию о расходах. Оплата расходов согласовывается и может быть перенесена на покупателя и продавца.

Предприниматель продает офис, которым владел более 5 лет: что с НДФЛ?

Для риелторов и желающих заработать на продаже недвижимости есть несколько вариантов участия в торгах.

Первый вариант, как продать квартиру через аукцион по 44-ФЗ — когда заказчик требует выписку из ЕГРН, продать чужую недвижимость от своего имени не получится. В этом случае:

• найти подходящую недвижимость;
• заключить договор о помощи в продаже квартиры через тендер (агентский договор);
• оформить доверенность;
• заказать ЭЦП на имя хозяина жилья;
• зарегистрировать его в ЕИС;
• открыть спецсчет;
• подготовить от его имени пакет документов для участия в тендере;
• подать от его имени заявку;
• оформить сделку;
• передать объект;
• проконтролировать процесс возврата обеспечения и оплаты контракта;
• получить от собственника вознаграждение в виде комиссии за продажу жилья.

Второй вариант, как продать помещение на электронной площадке — когда заказчик не требует выписку в составе заявки:

• находим жилье;
• оформляем ЭЦП;
• регистрируемся в ЕИС;
• открываем спецсчет;
• участвуем в тендере от своего имени по нотариальной доверенности и агентскому договору (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ);
• доп. соглашением или при заключении контракта вписываем собственника в контракт;
• передаем объект;
• получаем назад обеспечение;
• зарабатываем на комиссионных.

Третий вариант, как по тендеру продать дом или квартиру, подойдет для агентов по недвижимости или желающих заработать на разнице в цене:

• найти жилье;
• оформить ЭЦП;
• зарегистрироваться в ЕИС;
• открыть спецсчет;
• принять участие в тендере;
• выкупить жилье;
• переоформить его на себя, пока заключается контракт;
• передать заказчику уже нашу недвижимость;
• получить назад обеспечение;
• заработать на разнице между ценой, за которую купили жилье, и ценой, за которую продали его заказчику.

ВАЖНО! Для участия в тендере не обязательно регистрировать юрлицо или открывать ИП (п. 4 ст. 3 44-ФЗ).

Пример применения последней стратегии: 15 июля в тендере на приобретение жилья выиграл участник — физлицо, и для него это не первый тендер.

Завершение исполнения контракта состоит из нескольких этапов:

1. Регистрация сделки в Росреестре.
2. Подписание акта по передаче недвижимости.
3. Получение оплаты в срок, который предусмотрен контрактом.

Если вы представляете интересы собственника жилья на основании агентского договора или являетесь специалистом по госзакупкам в агентстве недвижимости, убедитесь, что хозяин недвижимости не планирует менять свое решение о продаже жилья через госзаказ.

Свежий пример из практики: участник выиграл тендер на приобретение квартиры от имени собственника жилья. В процессе исполнения хозяин передумал заключать сделку. Заказчик вынес односторонний отказ от исполнения контракта.

Пoиcк пoкyпaтeля мoжнo нaчaть и дo paccылки yвeдoмлeний, и пocлe. Ecли нaйти пoкyпaтeлeй дo, oни мoгyт нe coглacитьcя ждaть мecяц. Ecли пocлe, мoжнo бyдeт cpaзy oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости физлицом

Точнее, не рады, конечно, но что им еще остается? В конце прошлого года был принят закон, повысивший полномочия нотариусов. Помимо прочего он обязал продавать через нотариуса доли недвижимости. Но только продавать. Если хозяин решил подарить свой метр кому-то, то мог просто написать на бумажке дарственную и пойти в Росреестр.Так что лазейка для мошенников оставалась.
Как рассказывают эксперты, проходимцы могли использовать разные схемы. Например, подарить постороннему не саму долю, а даже микродолю от существующей доли в недвижимом имуществе. То есть немного отрезать от того, что уже отрезано. Новый владелец переставал быть посторонним лицом в квартире, а потом на него можно было уже переоформить, минуя нотариуса, всю долю.
Теперь эти и другие лазейки для мошенников уйдут в прошлое.После вступления в силу поправок процесс регистрации сделки займет больше времени.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

• продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
• хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Продажа доли в нежилом помещении

Обратите внимание! Если участник долевой собственности выражает согласие на покупку доли, но при этом выдвигает свои условия сделки, то продавец может либо согласиться на условия сособственника, либо продать на своих условиях третьему лицу через месяц. Например, продавец предлагает оплату в течение 10 дней с момента регистрации сделки, а сособственник требует рассрочки. Исключением может быть ситуация, когда продавец завысил цену доли, а сособственник согласился на покупку доли, но по реальной цене, подтвержденной отчетом оценщика (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 августа 2022 года по делу №А43-17117/2022).

Обратите внимание! Через нотариуса можно направить уведомление о продаже на электронную почту других собственников в том случае, если у продавца будет «на руках» соглашение об обмене юридически значимыми сообщениями, заключенное между продавцом и сособственником другой доли. При этом в таком соглашении должны быть указаны электронные адреса сторон.

Купля-продажа квартиры 2021

• продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности ( будет отменена с 31.07.2021 при одновременном отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности одновременно по одному договору)
• продажа квартиры/ доли в праве, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным
• купля квартиры законными супругами в общую долевую собственность, а не в общую совместную
• купля квартиры с залогом долей в пользу кредитора (покупка в ипотеку с оформлением долевой собственности)
  требует обязательного удостоверения договора купли-продажи у нотариуса. ( будет отменена с 31.07.2021 при одновременном отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности одновременно по одному договору

Купля-продажа квартиры 2021

Однако размер госпошлины в 2021 году за удостоверение сделки нотариусом составляет 0.5% от цены договора (но не более 20 000 рублей). К тому же дополнительно необходимо оплатить нотариусу работу по составлению договора купли-продажи е его копии для Росреестра. Это дорого.
Цены разнятся по регионам. Сторонние договоры купли-продажи нотариус не принимает.

Продажа доли в нежилом помещении 2021

Если адресат получил уведомление, но не обратиться к нотариусу в течение месяца с момента вручения, то нотариус выдает свидетельство о надлежащем извещении совладельца о продаже доли в праве.Если же совладелец не получил извещение, нотариус выдает свидетельство о том, что собственник доли предпринял все необходимые действия для извещения совладельца о продаже доли.Данный способ уведомления представляется наиболее разумным, однако, на практике, некоторые нотариусы не выдают свидетельство в случае невручения письма адресату, поскольку законодательством выдача указанного свидетельства не предусмотрена.Сложившаяся в Москве и Московской области судебная практика (например, дело № N 33-24594) также подтверждает, что в случае отправки через нотариуса уведомления о намерении продать долю в праве, извещение считается направленным надлежащим образом если адресат не получил указанное уведомление. Если есть возможность, передайте извещение о продаже доли лично в руки адресату, получив от него на копии извещения отметку о получении извещения, с датой, подписью, расшифровкой.2.Если по каким-либо причинам передача лично в руки не возможна, отправьте два экземпляра извещения: один — через нотариуса, другой – самостоятельно в соответствии с рекомендациями выше.3.При выборе нотариуса, через которого будет направляться извещение, узнайте, выдает ли он справку о надлежащем извещении при невручении письма адресату.В начале июня продавцам и покупателям жилья в который раз приходилось спешно учиться совершать сделки по новым правилам.

С 29 декабря 2021 года вступил в силу закон № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вводится обязательное участие нотариусов при оформлении ряда сделок с недвижимостью.С этого момента привлекать нотариуса для удостоверения сделки стороны должны при продаже квартиры, среди собственников которой есть несовершеннолетние дети, а также если продается доля в собственности на квартиру постороннему лицу.После 2 июня 2021 года перечень подлежащих оформлению у нотариуса сделок расширился.К их числу теперь относятся абсолютно все сделки с долями в праве собственности на недвижимость.

Похожие записи:

• Какие выплаты могут получить петербуржцы с 1 января 2023 года
• Алименты на двоих детей: размер, сколько процентов
• Права матери на ребенка при разводе