Порядок передачи имущества в доверительное управление

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок передачи имущества в доверительное управление». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.

Передача в доверительное управление

Вот пример доверительного управления из практики, так сказать, из первых уст.

«У меня есть двухкомнатная квартира на левом берегу столицы. Сама я часто бываю в командировках, разъездах, уезжаю в другие города Казахстана, а иногда и за рубеж, — рассказывает собственница квартиры, пожелавшая остаться неназванной. — Ровно год назад, в мае 2013 года, мне пришлось уехать на три месяца в учебную командировку в Германию. И я решила сдать свою квартиру. Сначала рассматривала другие варианты — поиск квартирантов, сдачу жилья и присмотр за ним хотела поручить друзьям или родственникам. Даже попыталась обратиться к ним. Однако поняла, что у каждого есть свои проблемы, что кто-то из них также уезжает в отпуск, кому-то просто некогда. Потом одна из подруг дала мне дельный совет: обратиться в доверительное агентство. Я даже и не знала, что существуют такие организации. Но когда мне подробно рассказали, чем они занимаются, обрадовалась. «Как раз таки то, что нужно», — подумала я. Долго не раздумывая, обратилась в одну компанию, которая принимала квартиры в доверительное управление. Мы подписали договор, я получала примерно 85% от стоимости аренды квартиры. И считаю, что оставшиеся 15%, которые составляли услуги компании, — это вполне нормальная сумма. Ведь на плечи доверительного управляющего ложилась большая ответственность. К тому же и налоги мне не нужно было платить. Все эти обязательства взяла на себя компания».

До этого владелица квартиры никогда не сдавала квартиру в аренду. У нее нет патента, она не зарегистрирована в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя, то есть является просто физическим лицом. Позвонив в call-центр налоговой службы, она уточнила, возможен ли такой вариант сдачи квартиры. Ей ответили, что самое главное — всё должно быть прописано в договоре доверительного управления, в том числе — оплата всех обязательств по налоговым платежам доверительным управляющим.

«Таким образом, мы у нотариуса заключили договор, и я уехала за границу. Как и положено, в установленный срок компания, через которую я сдавала квартиру, перечисляла мне оговоренную ранее сумму. Никаких сложностей не было. Мне на электронный адрес ежемесячно приходил полный отчет о проделанной работе доверительного управляющего. Он отправлял даже фотографии квартиры, описывал ее состояние. Мне очень понравилось, как работает данная компания», — говорит хозяйка квартиры.

Правда, в конце лета, когда она собиралась возвращаться домой, с ней по Интернету связался доверительный управляющий и сообщил, что ванную комнату затопили соседи, которые живут этажом выше. «Конечно, в этот момент я уже начала волноваться, — говорит собственница квартиры, — но тут же он успокоил меня, что все вопросы решены, подключены к работе сантехники, представители КСК. Соседи все проблемы уладили. Когда я приехала в собственную квартиру, мне показалось, что в ней никто, по сути, и не жил. Поэтому, я считаю, что в этом деле очень важно выбрать хорошего доверительного управляющего и прописать все условия в договоре от а до я».

Обычные условия Договора доверительного управления нежилым помещением (типовая форма):

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Договоре доверительного управления недвижимым имуществом):

• порядок приема-передачи недвижимого имущества по Акту приема-передачи;

• для Учредителя, являющегося физическим лицом — гарантия об отсутствии брачных отношений или оформление необходимого согласия супруга (и) на передачу в доверительное управление общего имущества супругов согласно представленной форме;

• порядок передоверия недвижимого имущества третьим лицам, по инициативе Управляющего;

• расходы, произведенные Управляющим при доверительном управлении недвижимым имуществом (например, коммунальные услуги, платежи за обслуживание недвижимого имущества, охрана, связь и т.п.) — возмещаются в зависимости от выбора пользователя за счет выгодоприобретателя или за счет доверенного имущества или доходов от его использования;

• при возмещении вышеуказанных расходов — договором также регламентирован лимит расходов, сверх которого возмещение расходов производится только после получения согласия выгодоприобретателя;

• размер и форма вознаграждения Управляющего, если пользователем будет выбран вариант ответа, предусматривающий его выплату (возмездно);

• порядок выплаты Управляющим Выгодоприобретателю чистого дохода от доверительного управления;

• порядок приема-передачи оказанных услуг;

• ответственность сторон;

• порядок разрешения споров;

• порядок изменения, расторжения договора;

• порядок прекращения договора;

• условия, позволяющие заключить договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права доверительного управления:

• одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;

• обеими сторонами, если стороны заключат договор в простой письменной форме.

• иные условия, которые стороны, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.

​В случае, если стороной по договору является физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, то в силу закона «О персональных данных и их защите» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».

Нюансы по выбору компании

При выборе компании, оказывающей услуги по доверительному управлению, помните, что вы это делаете для экономии своих сил, времени и для получения прибыли. Ваш будущий партнёр должен:

1. Быть с опытом в сфере и дорожить своей репутацией. Крупные компании, давно занимающие нишу управления коммерческими объектами, имеют свою клиентскую базу и заботятся о каждом объекте недвижимости, как о своём.

2. Попробуйте узнать у клиентов, работающих с данным агентством, о их впечатлениях о работе доверительного управляющего.

3. Не торопитесь. Всегда взвесьте все «за» и «против», досконально изучите шаблон договора и держите в голове мысль, что данная компания будет управлять вашим имуществом, а от этого зависит финансовое благосостояние.

Тандем с профессионалами в области управления недвижимостью будет пополнять ваш бюджет долгие годы.

Статья 886. Договор доверительного управления имуществом

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель доверительного управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах указанного учредителем лица (выгодоприобретателя).

В период действия договора доверительного управления имуществом учредитель доверительного управления не вправе осуществлять какие-либо действия в отношении имущества, находящегося в доверительном управлении, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан или указанным договором.

2. Договор доверительного управления имуществом должен предусматривать:

1) предмет и срок договора доверительного управления имуществом;

2) состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

3) указание о выгодоприобретателе;

4) сроки и форму отчетности доверительного управляющего;

5) указание на лицо, получающее доверенное имущество в случае прекращения договора доверительного управления имуществом.

Для отдельных видов договоров законодательными актами могут быть предусмотрены и иные существенные условия.

Договор может предусматривать и другие условия, в том числе размер и формы вознаграждения управляющего.

В договоре должны быть указаны права третьих лиц на передаваемое в доверительное управление имущество.

3. Нормы о договоре доверительного управления имуществом распространяются на отношения, возникающие по иным основаниям установления доверительного управления имуществом, если иное не вытекает из законодательных актов или существа возникших отношений.

Особенности доверительного управления недвижимостью

— Услуги предоставляются владельцу объекта в течение длительного времени и на регулярной основе.

— Собственник объекта недвижимости и тот, кто будет управлять объектом, заключают договор. Основными положениями договора выступают перечень оказываемых услуг, срок их оказания и вознаграждение, которое получит управляющий.

— Доверительное управление недвижимостью регулируются положениями договора, заключенного между собственником объекта и управляющим, и нормами статьи 53 Гражданского кодекса РФ.

— Как правило, размер вознаграждения за управление недвижимостью устанавливается с учетом перечня услуг. Но сумма, которую будет получать управляющий, также зависит от региона, где расположена недвижимость, и того насколько опытный управляющий. В большинстве размер вознаграждения составляет 10-25% от величины арендной платы за месяц.

— Средства, которые квартиросъемщик отдает управляющему за аренду, передаются собственнику недвижимости, но не все. Управляющий вычитает сумму, перечисленную за пользование жилищно-коммунальными услугами, прочие расходы. Также от арендной платы отнимается вознаграждение управляющего. Оставшиеся деньги управляющий переводит на счет собственника недвижимости или передает их другим способом, указанном в договоре.

Порядок передачи квартиры в доверительное управление

Нужно сделать следующее:

1. Найти того, кто будет управлять недвижимостью. Это может быть физическое лицо или организация, например, отдельный риэлтор или агентство недвижимости. Поскольку передача квартиры в управление предполагает принятие управляющим важных решений в отношении недвижимости, лучше тщательно проверить репутацию риэлтора или агентства.

2. Обсудить все детали оказываемых услуг, которые будут включены в договор.

3. Договориться о стоимости услуг, оказываемых управляющим.

4. Открыть банковский счет, который будет использоваться для проведения взаиморасчетов с доверительным управляющим.

5. Собрать документы, необходимые для передачи квартиры в доверительное управление.

6. Составить доверенность на передачу квартиры в доверительное управление. В ней прописывается весь перечень действий, которые управляющий может осуществлять. Дополнительно предоставляется информация о том, что квартира предоставляется без права продажи и залога.

7. Составить договор и подписать его.

8. Составить и подписать акт передачи объекта.

9. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Договор доверительного управления имуществом

Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.

Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

• правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
• права и обязанности сторон;
• правила предоставления отчетности по управлению;
• ответственность сторон;
• порядок расторжения договора;
• санкции и пени за нарушение условий;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
• реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:

1. Подробное описание предмета договора.
2. Персональные данные сторон.
3. Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
4. Срок действия документа.

Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.

Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:

• выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
• выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
• возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
• собственник решил прекратить договор ( в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
• управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
• учредитель управления объявляется банкротом.

Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.

Причины оформления доверенности на распоряжение активами

При передаче активов в распоряжение управляющего обсуждаются все задачи, которые собственник хочет решить с помощью данной сделки.

Несмотря на то, что наиболее частой целью является увеличение прибыли, возможны и другие причины подписания договора. Например, управляющий нанимается для сохранности имущества в период отсутствия владельца. Все требуемые от доверенного лица действия обозначаются в договоре.

К основным задачам, решаемым путем доверительного управления, относят:

• Прирост капитала. Благодаря профессиональному подходу, знанию тенденций рынка и собственному опыту, нанимаемый менеджер поможет увеличить капитал нанимателя. На сколько, это уже другой вопрос. Все зависит не только от уровня мастерства управляющего, но и от сроков договора, состояния рынка и других факторов.
• Защита собственности. Нанятая компания обеспечивает сохранность активов, однако не во всех случаях. Например, при форс-мажорных обстоятельствах, управляющий не всегда способен защитить собственность владельца. Все возможные чрезвычайные обстоятельства перечисляются в подписываемом соглашении. К ним могут относиться природные катаклизмы, военные действия, радиация и другие варианты форс-мажора. Владельцу активов рекомендуется постараться обезопасить свою собственность, например, путем оформления страхового договора, монтажа камер или пожарной сигнализации.
• Соблюдение правил, установленных владельцем. Заключение договора гарантирует, что активы владельца будут использоваться только в указанных им направлениях. Сам посредник не вправе менять способы управления без одобрения нанимателя. Предположим, владелец распорядился вложить активы в акции определенных компаний, а управляющий потратил их на покупку валюты. В этой ситуации наемный менеджер нарушил договоренность с собственником активов, который вправе решить возникшую проблему в судебном порядке.
• Правильное распоряжение активами с учетом рыночных изменений. Хорошему управляющему недостаточно иметь теоретические навыки, касающиеся управления активами. Нежелательно, если его знания поверхностны и нет понимания сферы деятельности собственника. Помощь в управлении активами базируется на опыте, знаниях рынка, личных методах управления посредника.

Правильный подход к выбору управляющего

Для того, чтобы снизить риск найма неблагонадежного управляющего, владельцу активов следует ответственно подойти к его выбору. Вот лишь некоторые из действий, которые рекомендуется произвести перед заключением договора с управляющей компанией:

• Узнать впечатления о работе с фирмой от других ее клиентов. Использовать для этого отзывы, выложенные на сайте самой компании, не стоит, можно получить недостоверную информацию. Существуют другие интернет-площадки, где можно найти реальную информацию от настоящих нанимателей: независимые отзовики, форумы определенной тематики, другие сервисы.
• Выяснить рейтинговые показатели работы управляющего. Получить такие данные можно на странице фирмы, а также на сайтах организаций, занимающихся оценкой продуктивности работы управляющих компаний. Чем ниже рейтинг фирмы, тем больше собственник рискует довериться неблагонадежному или неопытному управляющему.
• Ориентироваться на опыт. Чем дольше управляющая компания работает на рынке управления активами, тем больше у нее опыт, профессиональнее сотрудники, а значит и результат будет лучше. Сотрудничать с фирмами, существующими меньше года не стоит. Желательно, чтобы возраст компании был не менее 10 лет, тогда вероятность удачных взаимоотношений значительно выше.
• Не стоит гнаться за дешевизной. Ставки за услуги в разных управляющих компаниях хоть и различаются, но имеют какие-то минимальные показатели. Если же посреднические услуги предлагаются по явно заниженной цене, это должно настораживать. На данном рынке, как и на любом другом, можно встретить недобросовестных исполнителей или стать жертвой разработчиков мошеннических схем.
• Внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора перед его подписанием. Документ о соглашении, как правило, подготавливается юристами фирмы, действующими в ее интересах. Поэтому важно выяснить можно ли, согласно договору, осуществлять контроль над работой посредника. Какие вообще права имеет владелец, какую ответственность несет управляющий. Стоит обратить внимание на дополнения к документу, напечатанные мелким шрифтом. Для проверки всех нюансов заключаемого соглашения можно привлечь своего юриста или независимого консультанта.

Как выбрать доверительного управляющего

Директор юридической службы «Единый Центр Защиты» Константин Бобров советует начать с проверки, есть ли предприниматель или компания в государственном реестре ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СВЕДЕНИЙ ИЗ ЕГРЮЛ/ЕГРИП . Если нет, то они не имеют права заключать договор.

Затем проанализируйте сайт управляющего, поищите отзывы о его работе. Проверьте на сайте системы «Правосудие» ФГБУ ИАЦ СУДЕБНОГО ДЕПАРТАМЕНТА , участвовала ли компания в судебных процессах и по какому поводу.

При поиске специалистов для управления ценными бумагами уточните в реестре Реестры ЦБ РФ ЦБ, есть ли у компании лицензия на это. Проверьте её рейтинг надёжности Рейтинги надежности и качества услуг управляющих компаний . Наивысший показатель — А++ или ААА.

Обратите внимание: передача имущества в доверительное управление не страхует вас от всех проблем.

Например, управляющий заинтересован сдать квартиру как можно быстрее и пустит туда не самых аккуратных жильцов. Именно поэтому выбирать его надо тщательно.

Правила доверительного управления

Все особенности взаимоотношения между владельцем имущества и управляющим регулируются заключенным между ними договором и описаны в правилах доверительного управления. В частности, в договоре прописываются следующие условия:

• Объем, состав или сумма передаваемых активов от владельца к управляющему.
• Официальный данные об владельце имущества и доверительном управляющем, который принимает активы.
• Объем вознаграждения управляющему за проделанную работу (фиксированная сумма или процент от доходности).
• Особенности, стратегии, принципы управления доверенными активами. Другими словами – тактика действий управляющего по отношению к врученному в управление имуществу.
• Длительность действия заключенного договора.
• Неустойка за невыполнение условия, прописанных договором.

Классификация доверительного управления

Услуга доверительного управления набирает популярность: всё больше людей передают собственные средства на выгодных условиях посредникам.

В зависимости от объекта соглашения бывает доверительное управление:

• Денежными средствами. Вы передаёте собственные средства в управляющую компанию, которая за определённый срок осуществляет наращивание капитала;
• Ценными бумагами. Если у вас есть пакет из акций или облигаций, управляющий поможет выгодно провести купли-продажу на фондовом рынке;
• Недвижимостью. Зданиями, сооружениями, земельными участками или целыми комплексами;
• Активами. Это различные материальные запасы, транспортные средства и прочая собственность предприятий;
• Имуществом. К примеру, организация может передать посреднику собственное оборудование или авторские права.

По каждому виду собственности будет своя управляющая компания. Универсальные посредники, занимающиеся, к примеру, управлением и деньгами, и недвижимостью сегодня встречается крайне редко.

Если вам необходимо передать в распоряжение ценные бумаги и оборудование, то придётся обращаться в разные компании. Такое разделение связано с узкой специализацией большинства компаний. В них работают профессионалы какой-то одной сферы, познания которых находятся на высоком уровне.

Однако, управлением денежными средствами и ценными бумагами может заниматься одна компания.

Доверительное управление по характеру взаимодействия управляющего и клиента может быть:

• Полным. В этом случае заключается договор, в котором собственник полностью передаёт инициативу посреднику. За все действия с активами несёт ответственность управляющий. Однако, он не гарантирует получение прибыли, а понесённые убытки по его вине нельзя будет оспорить в суде. Это возможно только в том случае, если вы докажете намеренность его действий, что на практике практически невозможно, особенно если вы не знаете основ этой деятельности;
• По согласованию. Управляющий информирует клиента о благоприятных моментах рынка для совершения сделок с переданным имуществом. Собственник на своё усмотрение может дать положительный или отрицательный ответ. При этом ответственность за операции ложится на плечи клиента. Если сделка окажется убыточной, то посредник не будет виноват;
• По приказу. Владелец активов, переданных на доверительное управление, на собственное усмотрение передаёт план действий посреднику. В этом случае право управления посредника ограничено, он не может самостоятельно принимать решения по сделкам с объектом управления.

Кто может быть доверительным управляющим?

Договоры на управление недвижимостью сегодня заключаются достаточно часто. Причин, по которым требуется передача прав на личное имущество другому лицу, достаточно много.

Наиболее распространенные случаи описаны ниже:

• имеется несколько объектов, которые нужно сдать в аренду;
• собственник квартиры планирует переезд в другую страну на постоянное место жительства. Продавать имеющееся недвижимое имущество он не хочет;
• владелец квартиры или прочего недвижимого имущества на длительный период уезжает из города или страны. Он не имеет возможности либо не хочет регулировать все вопросы, связанные с совершением операций с квартирой (ее сдача в аренду), дистанционно.

Важно знать, кому можно, а кому нельзя передавать право на распоряжение объектом, находящимся в личной собственности. Доверять управление недвижимым имуществом по закону разрешается юридическим и физическим лицам. В первом случае, это может быть индивидуальный предприниматель, ООО, ОАО и т.п. Запрещается доверять права унитарным организациям. Об этом говорится в .

Обусловлено такое ограничение тем, что унитарное предприятие не имеет прав на управляемое имущество, а распоряжаться чужой собственностью недопустимо по закону. Что касается физических лиц, человек должен быть дееспособным, совершеннолетним. Как правило, права на управление квартирой, дачей доверяются родственникам, хорошим знакомым.

Понятие и значение договора доверительного управления имуществом

Понятие договора доверительного управления имуществом. Под договором доверительного управления имуществом понимается соглашение, в соответствии с которым одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона принимает на себя обязательство осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя, бенефициара).

Договор доверительного управления носит реальный характер, поскольку он считается заключенным с того момента, когда имущество передается доверительному управляющему.

Объекты доверительного управления

Общая характеристика объектов доверительного управления. В п. 1 ст. 1013 ГК установлено, что объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и иное имущество. Таким образом, перечень имущества, которое может передаваться в доверительное управления, является открытым.

Вместе с тем, очевидно, что если имущество является необоротоспособным, то оно не может быть передано в доверительное управление. В тех же случаях, когда имущество в силу закона является ограниченно оборотоспособным, то его использование по договору доверительного управления возможно только в тех пределах, которые определены их целевым назначением. Так, земельные участки сельскохозяйственного назначения, передаваемые в доверительное управление, могут использоваться только в тех пределах, которые очерчены законом.

В законе содержится и специальное ограничение использовать в качестве самостоятельного объекта доверительного управления деньги, за исключением специально оговоренных случаев (п. 2 ст. 1013 ГК). К числу последних относится передача в доверительное управление средств инвестирования в ценные бумаги.

В законе содержится специальное указание на то, что имущество, которое находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление (п. 3 ст. 1013 ГК). Это правило вполне объяснимо. Право хозяйственного ведения (оперативного управления) и права, вытекающие из договора доверительного управления, несовместимы друг с другом, поскольку исключают возможность одновременного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения соответствующим имуществом. В том же случае, если собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении (оперативном управлении), намерен передать это имущество в доверительное управление, он должен либо упразднить юридическое лицо, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которого находилось имущество, либо прекратить право хозяйственного ведения или оперативного управления на это имущество в порядке, установленном законом.

Недвижимость как объект доверительного управления. Особенности передачи недвижимости в доверительное управление определяются ценностью этого имущества, а также особенностями организации его оборота.

В нормах, регулирующих передачу недвижимого имущества в доверительное управление, законодатель устанавливает особенности такой передачи, опираясь главным образом на те специальные правила, которые установлены в отношении оборота недвижимости. Так, договор доверительного управления недвижимостью должен быть заключен в той форме, которая предусмотрена для договора продажи недвижимости. Соответствующие правила установлены в ст. 550 ГК, согласно которой такой договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Помимо того, передача недвижимости в доверительное управление подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок регистрации установлен тот же, что и для перехода права собственности на недвижимое имущество. Государственная регистрация производится как при передаче недвижимости доверительному управляющему, так и при последующем распоряжении этим имуществом доверительным управляющим. В соответствии со ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения.

В случае если указанные требования о форме договора доверительного управления и государственной регистрации передачи недвижимости не были соблюдены, договор считается недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 167 ГК.

Ограничения для передачи некоторых категорий недвижимого имущества в доверительное управление вытекают из соображений публично-правового характера, установленных в отношении этого имущества. Так, согласно п. 1 ст. 260 ГК лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Поскольку недвижимость как объект гражданского оборота обладает повышенной ценностью для его собственников, в законодательстве установлены строгие меры, касающиеся правомочий доверительного управляющего, которому такое имущество передается в управление. Так, распоряжение доверительным управляющим недвижимостью, переданной в управление, допустимо только в том случае, если это прямо предусмотрено в договоре доверительного управления (п. 1 ст. 1020 ГК).

Имущественный комплекс как объект доверительного управления. Действующее законодательство не содержит дефиниции понятия «имущественный комплекс». Вместе с тем этот термин используется в различных сферах регулирования, в том числе и в отношениях, связанных с передачей имущества в доверительное управление.

Собственно, вся совокупность имущества, передаваемого в доверительное управление, может быть представлена как имущественный комплекс. Однако такой имущественный комплекс может и не иметь единой технологически-производственной связанности. Главное, что в данном случае единит все элементы (возможно, весьма разнородные) этого комплекса имущества, это его принадлежность учредителю и возможность целевого использования для удовлетворения интересов учредителя управления или бенефициара.

В качестве объектов доверительного управления имущественные комплексы рассматриваются в самых различных сферах экономической деятельности, примерами которых могут быть следующие.

Объектом доверительного управления выступает паевой инвестиционный фонд, который представляет из себя весьма своеобразный имущественный комплекс.

В качестве имущественного комплекса рассматривается Общий фонд банковского управления (ОФБУ), который включает в себя имущество, передаваемое в доверительное управление разными лицами и объединяемое на праве общей собственности, а так же приобретаемое доверительным управляющим при осуществлении доверительного управления.

Имущественным комплексом является и вся совокупность имущества, составляющего наследственную массу. Если в состав наследства, которое нуждается в охране, входит имущество, требующее управления (например, предприятие, доля в уставном (складочном) капитале хозяйственного товарищества или общества, ценные бумаги, исключительные права и т.д.), то нотариусом заключается договор доверительного управления. При этом нотариус выступает в качестве учредителя доверительного управления (ст. 1173 ГК).

Наиболее ясным представляется правовой режим такого имущественного комплекса, каковым является предприятие. Гражданский кодекс не только содержит законодательную дефиницию предприятия (ст. 132 ГК), но и прямо указывает на возможность его передачи в доверительное управление (п. 1 ст. 1013 ГК). При передаче в доверительное управление имущественного комплекса предприятия должны быть составлены акт инвентаризации его имущества, бухгалтерский баланс, заключение аудитора о составе и стоимости его имущества, перечень всех его долгов (обязательств), т. е выполнены те требования, которые предъявляются к совершению иных сделок с предприятиями (продажа, аренда, ипотека).

Похожие записи:

• Командировочные расходы в бюджетном учреждении: применяем правильно КВР и КОСГУ
• Исковое заявление об установлении трудовых отношений
• Как поставить на учёт ГИБДД машину юридического лица?