Какие обязанности несет управляющая компания многоквартирного дома?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие обязанности несет управляющая компания многоквартирного дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.

Напишите в Жилищную инспекцию

В Жилищную инспекцию жителям многоэтажки необходимо обращаться, если претензия к управляющей компании заключается в техническом обслуживании и эксплуатации дома. «Сотрудники инспекции проведут проверку и обяжут управляющую компанию устранить нарушения в течение определенного времени, уточнил юрист. Руководителю УК выпишут штраф и привлекут его к административной ответственности. В случае если проблема не будет решена, штрафы увеличатся», — пояснил Гавришев.

На сайте Жилищной инспекции есть контакты и образец заявления для обращения граждан. Помимо описания проблемы, к письму необходимо прикрепить документы, которые подтверждают право собственности на квартиру, и копию ответа из управляющей компании (если он есть).

Куда обращаться жильцам?

Ответственность за обеспечение дома всеми коммуникациями, услугами, обязанность следить за своевременным исправлением всех неприятностей зависит от выбранного способа управления домом и лежит на соответствующих лицах или организациях, например на товариществе собственников жилья (ТСЖ) или управляющей компании (УК). Как бы то ни было, ТСЖ или УК может выступать связующим звеном между жильцами и коммунальными службами, а также службами по ремонту. Управляющая компания как наиболее часто встречаемый способ управления отвечает только за общедомовое имущество, то есть в нее нужно обращаться в тех случаях, когда проблема в коммуникациях, относящихся ко всему дому. Частные проблемы в квартирах (если они не связаны с общей аварией, коммуникации не относятся к общему имуществу) жильцы решают самостоятельно.

В обязанности управляющей компании входит заключение договоров с коммунальными службами.

Что не относится к обязанностям УК?

Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:

• по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
• по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
• по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
• по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
• по ремонту и обслуживанию домофона.

Заключение договора с управляющей компанией

Управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора, который заключается с собственниками квартир в здании или с представителями управленческого органа (ТСЖ). Это основной документ, регламентирующий права и обязанности самой организации и жильцов.

Договор с управляющей компанией заключается при наличии добровольного согласия обеих сторон. В этом документе указываются следующие данные:

• данные сторон. Это полное наименование и исчерпывающая информация об организации, а также данные собственников объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном доме. При этом второй стороной необязательно является жилец – физическое лицо. Владельцем квартиры может выступать коммерческая организации, к примеру, собственники коммерческих помещений в доме. Также в качестве владельца может выступать муниципалитет, если квартира не приватизирована. В таком случае жильцы дома являются нанимателями по договору социального найма, а не собственниками и не участвуют в процедуре заключения договора с управляющей компанией. Решение о подписании в таком случае принимает муниципалитет;
• права и обязанности сторон. Здесь приводятся все обязанности и права самой управляющей компании, а также собственников объектов недвижимости, расположенной в многоквартирном доме;
• объект, управление которым будет осуществляться в соответствии с заключаемым договором. Может быть указан как один многоквартирный дом, так и несколько сразу, к примеру, если УК берет на себя управление всем жилым комплексом;
• подробное описание объекта управления. Должен быть изложен полный перечень имущества, которое передается в управление организации, к примеру, указывается наличие лифтов, подъездов, общих помещений. Собственником необходимо особо тщательно проверить этот пункт, поскольку, чем более подробно в нем будет описано имущество, тем большую ответственность будет нести управляющая компания;
• правила и порядок предоставления отчетности управляющей компании перед жильцами;
• порядок использования общего имущества жильцов, к примеру, отдельных помещений: подвалов, тамбуров;
• порядок изменения оплаты услуг. Этот договор может быть включен по требованию собственников. В таком случае при изменении тарифа за собственные услуги управляющая компания должна будет следовать положениям договора с жильцами, даже в случаях, когда в управлении находятся и другие дома, и к ним применяются иные правила. Подобный пункт не может распространяться на изменение тарифов за такие коммунальные услуги, как электроснабжение, подачу воды, газа, поскольку порядок их изменен, и они сами устанавливаются законодательством РФ, и он не может быть пересмотрен положениями договора;
• порядок контроля за накоплением и расходованием денежных средств. Этот пункт также может быть включен в договор по настоянию жильцов. Подобное положение не относится к средствам, отчисляемым за капитальный ремонт многоквартирного дома, поскольку их накопление и распределение осуществляется не управляющей компанией, а региональным оператором;
• прочие положения.

По 30 дней на решение проблемы

Сразу разочаруем – мгновенного решения проблемы не ждите. Особенно с плохими управляющими компаниями.

Борьба за комфортную жизнь требует времени. Управляющая компания может отвечать до 10 рабочих дней по нестандартным вопросам. Государственные органы берут на рассмотрение заявлений 30 дней.

Только аварию должны чинить за 30 минут, а полностью устранять за 3 дня.

Отправляя обращение по всем каналам, вы увеличиваете шансы победить УК. Чем больше чиновников привлечете к решению вопроса, тем сложнее от него отмахнуться.

Не пытайтесь экономить время. Если управляющая компания игнорирует запросы, рассылайте заявления по всем контролирующим органам. Лучше подождать 30 дней и получить результат. Чем просто ждать и надеяться, не делая ничего.

Комфортное проживание в доме в ваших руках

Правительство старается улучшить работу ЖКХ в стране. Результаты уже есть – появляется больше хороших управляющих компаний.

У вас есть возможность бороться с плохими УК. Теперь больше обращений можно подать через интернет, рассказав проблему своими словами.

Рекомендуем подключать к решению проблем соседей. Предложите поставить подписи под вашим заявлением; написать через «РосЖКХ» или «Сердитого гражданина». Попросите их просто дать свои контактные данные для оформления заявления. Объясните, для чего это нужно.

Государственные органы и управляющая компания вынуждены реагировать на коллективные заявления. Их трудно замять.

Помните, комфорт проживания в доме в ваших руках.

Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.

К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.

Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.

Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.

Он начинается с того, что вы решили отравиться. Но мозг не спешит отключаться, а тело начинает активное сопротивление. В этом случае, смерть будет или очень долгой и мучительной. Или вас успеют спасти.

Или же прыжок с высоты. Повезло, и вы приземлились не так, как планировали. Были случаи, когда люди выживали даже после полёта с 9 этажа. А рекорд по падению с выживанием, принадлежит одной стюардессе. Которая выпала из разваливающегося самолёта, но выжила.

Самый неприятный исход это та ситуация, когда вы лежите на асфальте, вроде бы дышите и даже начинаете кое-что видеть. Шок спадёт, и спустя 30 минут, вы начнёте понимать, что это была не лучшая идея. Но многочисленные повреждения органов и переломы костей, много времени на раздумья не дадут.

Права и обязанности УК по закону

Внимание! Управляющая компания вправе:

• информировать контролирующие органы об осуществлении владельцем объекта жилой недвижимости перепланировки без оформления соответствующих разрешений;
• информировать контролирующие органы о ненадлежащем использовании общедомового имущества;
• организовывать мероприятия по взысканию задолженностей за коммунальные услуги с собственников объектов недвижимости в многоквартирном жилом доме;
• направлять средства из резервных фондов на погашение задолженности перед ресурсоснабжающими компаниями;
• осуществлять контроль за достоверностью показаний индивидуальных приборов учета;
• проводить корректировку платежей;
• в случае задолженности собственника объекта недвижимости за поставку энергоресурсов ограничивать или полностью приостанавливать поставку энергоресурсов на этот объект, если эти ограничения не запрещены действующим законодательством Российской Федерации.

Управляющая компания обязана:

• выполнять работы по обеспечению безопасного использования здания, а также инженерных систем и коммуникаций;
• проводить осмотр общедомового имущества. Осуществляется не менее 2 раз в год: перед началом и после завершения отопительного сезона, а также при чрезвычайных ситуациях;
• осуществлять работы по текущему ремонту;
• осуществлять контроль за соблюдением правил пожарной безопасности;
• выполнять работы по уборке подъездов и придомовой территории;
• осуществлять своевременный вывоз твердых бытовых отходов;
• осуществлять эксплуатацию общедомовых приборов учета;
• по согласованию с органами региональной власти внедрять программы по энергосбережению.

Информационная работа управляющей организации

Услуги УО по хранению и предоставлению информации можно разделить на подгруппы:

• сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
• предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
• взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.

Правила деятельности каждой УК подразумевает не только обязанности, но и определенные права. И обычно каждая компания следит за их соблюдением. Жильцам рекомендуется ознакомиться со списком прав, чтоб не попасть в неприятную ситуацию. Иногда собственники квартир начинают бороться с компанией, не имея представления о ее полномочиях.

• Одно из прав – участвовать в борьбе с должниками.
• Если в квартире была выполнена незаконная перепланировка, УК может оповестить о ней уполномоченные органы, виновного ждет штраф. Также может передаваться информация и о незаконном использовании общедомового имущества.
• Компания имеет права по распределению резервных средств, она может отправить их на ремонт общедомового имущества или на задолженность перед поставщиками услуг.
• При наличии задолженности у собственника квартиры УК может приостановить подачу энергоресурсов (но только на основании законодательства).

Что такое региональная УК?

Существует реестр управляющих компаний, содержащий информацию обо всех официальных агентствах, действующих на территории Российской Федерации. По Закону, приступать к исполнению своей деятельности организация может только после подписания двустороннего договора с жильцами.

Сами владельцы квартир наделены правом выбора фирмы, которая в дальнейшем будет осуществлять управление зданием. Поэтому агентство не может навязать свои услуги.

Структура таких организаций подразумевает, что существуют локальные компании, которые обслуживают по несколько домов (как правило, расположенных в едином городском районе), а также региональные фирмы, охватывающие большую площадь обслуживания.

Получение услуг от региональной управляющей компании имеет ряд существенных преимуществ. К ним относятся:

• такие фирмы должны иметь больший капитал, что свидетельствует о возможности осуществления больших финансовых вложений;
• количество клиентов, а соответственно и опыт сотрудничества, больше;
• тарифы, как правило, примерно одинаковы, но региональные фирмы предлагают меньшую стоимость в силу своей загруженности;
• на базе таких агентств работают профильные специалисты по разным направлениям деятельности.

С другой стороны, нужно учитывать тот факт, что исполнение управленческих функций сразу по большому количеству домов, может сказаться на скорости работы предприятия.

Какие виды и типы УК бывают?

В едином реестре лицензионных компаний представлен не только список действующих компаний, но также их специализация. Некоторые управляющие компании работают лишь в сфере ЖКХ, а другие занимаются организацией уюта на придомовых территориях.

В таком случае, чтобы не платить дважды и получать полный комплекс желаемых сервисов, нужно выбирать агентство, которое в совокупности реализует поставленные задачи.

Категории компаний по форме управления:

1. Жилищные объединения,
2. Частные управляющие компании,
3. Государственные Унитарные Предприятия (ГУП),
4. Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ),
5. Непосредственное управление собственниками

Организовывать свою деятельность фирмы должны по следующими этапами:

• сбор информации о доме и о придомовой территорий;
• анализ полученных сведений;
• разработка методов улучшения работы по ухода за зданием.

По характеру участия самих жильцов в организации ухода за домом, могут быть выделены следующие виды управления:

• прямое участие, то есть без привлечения единой компании, а каждый владелец квартиры самостоятельно выбирает управляющую фирму и подписывает с ней соглашение (допускается только в многоквартирных домах, численность квартиры в котором не превышает 40 штук);
• совместное подразумевает, что часть вопросов решаются индивидуально, а вторая часть – вместе по обоюдному согласию или голосованию;
• пользовательское участие, когда жильцы не принимают участие в практических вопросах управления.

Обязанности УК по предоставлению коммунальных услуг

Комфортное проживание в квартире невозможно без наличия, слаженно работающих, хозяйственно-бытовых систем. УК обязана:

• Обеспечить жильцов дома исправно работающими системами. Когда управление МКД переходит под юрисдикцию такой компании – она заключает контракт с обслуживающими конторами. Если какая-то услуга по документам исправно предоставляется, а по факту ее нет, то виновата и ответственна УК. В случае, когда ограничение услуг происходит по вине фирмы-поставщика ресурсов, то УО обязана должным образом реагировать на это и всячески отстаивать интересы своих жильцов, прикладывая максимум усилий для скорейшего исправления ситуации.
• Собирать квартплату с владельцев квартир и в случае отказа платить, проводить претензионно-исковые мероприятия.
• Подписать договорные документы на утилизацию мусора и обеспечить его своевременную отгрузку.

Брать финансы сверх установленных тарифов УК не уполномочена, но в случае нехватки средств она может созвать внеочередное собрание, где предоставив все отчеты, обосновать недостаток средств и запросить необходимую сумму у собственников. В одностороннем порядке повышать бюджет компания не имеет права.

Что делать, если УК не представила ответ?

Если ответ на заявку представлен не в полном объеме или же его вовсе не последовало, человеку не следует это игнорировать. Такая реакция УК может говорить о том, что она действительно не выполняет свои обязанности должным образом.

Прежде всего, следует обратиться непосредственно к руководителю компании. При обращении нужно представить документы, подтверждающие невыполнение сотрудниками своих прямых обязанностей. Иногда действия сотрудников не известны директору, и он может решить проблему без привлечения вышестоящих инстанций.

В случае если объяснить ситуацию при личном обращении к директору невозможно или должностное лицо не принимает никаких мер после обращения, человек имеет право оформить претензию.

Если компания не устраняет свои нарушения и после претензии, то собственнику жилья придется обращаться в соответствующие региональные органы. Таковыми являются жилищная инспекция и прокуратура. Обратиться в контролирующий орган можно двумя способами:

• оформить жалобу на официальном интернет‑ресурсе органа — такой способ более удобен, так как можно быстро подать документ в любое время суток;
• отправить заказным письмом — в таком случае следует обязательно указать адрес.

Похожие записи:

• Взыскать долги по алиментам за 15 лет: возможно ли это
• Как выкупить участок земли у государства для ИЖС и сколько это стоит?
• Как заполнить декларацию 3-НДФЛ на имущественный вычет: пошаговая инструкция