Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
Порядок оформления договора
Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:
- изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
- удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
- квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
- выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Как оформить срок действия уступки?
Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.
Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.
Переуступка прав и обязанностей по договору аренды ведет к некоторым последствиям. Так, уступающая сторона после заключения соглашения или регистрации сделки, теряет возможность пользоваться переданным имуществом и освобождается от обязанности оплачивать арендные платежи.
|
Новый арендатор, получает возможность: |
|
пользоваться земельным участком по назначению и в течение времени, регламентированному основным соглашением; |
|
выкупить участок, в порядке, предусмотренном действующим законодательством и договором; |
|
возводить новые объекты недвижимости на участке, если земля имеет соответствующее целевое назначение. |
Когда нужно согласие арендодателя на перенаем
Арендатор может отдавать землю в перенаем, не спрашивая согласия арендодателя — это правило распространяется на всех арендаторов и при разных сроках аренды.
Арендатору для переуступки достатоно оформить договор с новым арендатором и просто уведомить арендодателя о смене арендатора.
Есть ряд случаев, когда обязательно оформить согласие арендодателя на переуступку прав по договору аренды земли:
- запрет на уступку прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ» № 116-ФЗ);
- правило о земле, выделенной под строительство наемного дома (гл. 6.3 Градостроительного кодекса РФ) или жилья экономического класса (ст. 46.5 ГсК РФ);
- ограничения для арендаторов — ГУП/МУП (п. 5 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» № 161-ФЗ) и казенных предприятий (п. 3 ст. 19 указанного закона);
- нормы конкретного договора аренды и др.
Переуступка права аренды муниципального земельного участка
Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.
После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.
Это важно! Соглашение, которое подтверждает акт переуступки, необходимо зарегистрировать.
Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.
Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.
Переуступка муниципальной аренды
Если в качестве арендодателя выступает государство, то действуют немного другие правила. Распоряжаться имуществом, расположенным на территории, можно только после получения разрешения местных органов власти (администрации). То есть при переуступке прав на муниципальный участок, необходимо получить согласие на это.
Однако если период аренды земли достигает пяти и более лет, у нанимателя появляются новые права. В пределах этого срока арендатор имеет право заключить сделку о переуступке своих прав без согласия государства. Он также имеет право сдать в субаренду отдельный участок вверенной ему территории. Нарушать и изменять условия договора при этом нельзя.
Действует одно важное правило. Если не было получено разрешение, в обязательном порядке нужно заранее оповестить арендодателя о передаче своих прав третьему лицу.
Аренда и переуступка (общие положения)
Земельный участок, как и любой другой недвижимый объект, может быть предметом договора аренды. Такие правоотношения координируются:
- 1 гл. 34 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ);
- Земельным кодексом (далее — ЗК РФ), в частности ст. 22 ЗК РФ.
Согласно указанным правовым источникам, возможностью передать во временное владение и пользование землю обладает собственник или уполномоченное на то лицо (доверенное лицо по договору поручения, агент по агентскому договору и т. д.). При этом необходимо помнить о необходимости надлежащего оформления соответствующих договоров, например агентского, или доверенности, которая заверяется нотариально.
Арендатор, в свою очередь, может совершить переуступку прав по договору аренды земельного участка новому субъекту с согласия арендодателя, если закон не предусмотрел что-то иное (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). После совершения переуступки ответственным по основным взаимоотношениям становится новый участник. При этом перезаключать арендное соглашение не требуется.
Также в законодательстве прописаны случаи, когда переуступка арендных прав на землю запрещена или ограничена:
- запрет на уступку в особых экономических зонах (ст. 35 закона «Об особых…» от 22.07.2005 № 116-ФЗ);
- ограничение для арендаторов из числа ГУП, МУП и казенных предприятий (п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 закона «О государственных и муниципальных…» от 14.11.2002 № 161-ФЗ);
- запрет переуступки в случае, когда главная сделка заключена на торгах (п. 7 ст. 448 ГК РФ).
Договор переуступки права аренды земельного участка
Ключевое требование к такой сделке – соблюдение всех пунктов исходного договора о земельной аренде. Пункты соглашения должны полностью соответствовать тем, что определили собственник участка и первоначальный наниматель.
Закон регламентирует особенности переуступки в ст. 615 Гражданского Кодекса РФ и в ст. 22 Земельного Кодекса РФ.
Сторонами соглашения при переуступке аренды становятся первоначальный наниматель земли и третье лицо.
Важно! Предыдущий договор с владельцем земли по-прежнему сохраняет законную силу.
Владелец вправе запретить передачу земли иному лицу, досрочно прекратить действие договора или повысить арендную плату. В оформлении документов по переуступке собственник непосредственного участия не принимает.
Пошаговая инструкция по оформлению соглашения
Согласно нормам уступка прав и ответственности может происходить в несколько вариантов:
- Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;
Важно: без аукциона уступка прав невозможна.
- Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.
Тогда выполняются следующие действия:
- Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
- В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
- После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
- После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
- Документация нотариально заверяется;
- С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
- Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
- В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.
Важно: все мероприятие должно иметь факт доплаты, так как в противном случае произойдет факт дарения.
Стоимость госпошлины по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:
- Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
- Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
- Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
- В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.
Из данной тарификации следует, что:
- Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
- Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
- Юридические – 22 000 рублей.
При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.
Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:
- Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
- Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
- Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Несколько экземпляров подписанной документации уступки.
Еще немаловажным является письменное соглашения супруги(га), если арендодатель состоит в браке для избегания в дальнейшем возможности оспорить договоренности.
Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды
Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды.
Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.
Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.
Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.
Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:
- Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
- Подтверждение постановки на учет в налоговой;
- Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
- Оригинал и копии договора аренды;
- Кадастровая карта надела;
- Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
- План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.
Госрегистрация договора
Если первичный договор аренды был долгосрочным, то сведения об обременении права собственности владельца в пользу конкретного арендатора уже внесены в ЕГРН.
Договор о переуступке права по долгосрочному договору подлежит госрегистрации.
Для госрегистрации переуступки в Росреестр следует подать:
- заявление о регистрации;
- договор аренды;
- договор о переуступке;
- нотариальное согласие собственника (если оно требуется);
- нотариальное согласие супруги физ. лица;
- полномочия представителя юр. лица (если одна из сторон юр. лицо);
- учредительные документы юр. лица (если не предоставлялись ранее);
- документ об оплате госпошлины.
Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений
- Аренда участка под сельскохозяйственные работы.
- Под индивидуальное жилищное строительство.
- Первый вид чаще всего характерен для физических лиц: землю приобретают в инвестиционных целях, и вместо того, чтобы продать ее в будущем, сдают в аренду и получают прибыль.
- Арендный договор земли под строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ.
- Арендный договор заключают на определенный срок от 1 до более лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях.
Подробней о процессе государственной регистрации права аренды
Если планируемый срок действия соглашения будет больше 1 года, договор обязательно потребуется зарегистрировать. Госрегистрация в этом случае – это то, без чего новый документ попросту не вступит в силу. Как описано в главе 25.3 НК РФ, за услугу взимается фиксированная величина государственной пошлины:
- Для физических лиц это 2 тысячи рублей;
- Для юридических лиц – 22 тысячи рублей.
По итогу подачи договора сторонами, плюс подтверждающих их личность документов и уплаты пошлины, выдаётся свидетельство установленной формы. Этот документ теперь будет служить подтверждением того, что регистрация перехода права на аренду земельного участка прошла успешно.
Ключевые моменты, которые надо помнить в процессе заключения договора переуступки прав аренды земельного участка:
- Такая возможность предоставляется как физическим, так и юридическим лицам.
- Разница исключительно в стоимости госпошлины за регистрацию документа и в том, сколько справок потребуется подготовить;
- Переуступка прав может быть оформлена в виде договора субаренды, если собственник земли согласен на такие условия;
- Согласие арендатора на переуступку прав не требуется, если иное не прописано в первоначальном договоре;
- Собственник участка о смене отвечающего за аренду лица оповещается в первую очередь.
Также нужно оговорить ряд ситуаций, в которых переуступка прав не может быть выполнена. В первую очередь – это если в изначальном договоре не отражалась возможность переуступки и, следовательно, это действие сторонами не обсуждалось раньше. Также переуступка запрещена, если третья сторона захочет использовать участок, например, под строительство, а земля по документам значится как сельхозназначения.
Аренда земельного участка и переуступка прав
Уже по своему определению недвижимость подразумевает надежность, стабильность, с одной стороны, и вынужденную привязанность к месту, с другой. И если собственник не очень хорошего земельного участка, всего лишь не получает желаемой прибыли от арендной платы, то арендатор, из-за неудачно выбранной недвижимости, может потерять многое.
С другой стороны, у владельца надела могут произойти непредвиденные изменения, которые противоречат условиям аренды. Нередко договорные условия становятся камнем преткновения и в других сделках. Одним словом, складывается ситуация, при которой продолжать деятельность компании в прежнем режиме неразумно. Далеко не всегда удается договориться с арендодателем (для него это определенные потери). Редко кому повезет решить проблему в судебном порядке.
Остается непростой, но оптимальный способ – переуступка права аренды земельного участка, то есть законная передача права владения им от одного арендатора другому. В некоторых случаях, законодательство даже не требует уведомления собственника о переуступке. А вот отдельные важные моменты непременно должны присутствовать в договоре:
- на рынке недвижимости сформировались определенные правила. В первую очередь, связанные со сроками аренды. Обычно они находятся в диапазоне от 1 года и меньше (небольшие торговые точки) до 49 лет (земля в аренду под жилищное строительство). В любом случае срок, предусмотренный договором переуступки, не должен превышать срок аренды;
- обязательным условием договора аренды является указание на разрешенные виды деятельности и использования земельных угодий в соответствии с их категорией;
- передача права аренды возможна только, если в договоре аренды отсутствует часто применяемое положение о запрещении арендатору заключать договоры с третьими лицами;
- договора аренды, по которым возникает необходимость переуступки права, как правило долгосрочные. Их нужно регистрировать в ЕГРН, чего, в силу различных причин, многие арендаторы стараются избегать. Не случайно очень часто арендные договора заключаются на одиннадцать месяцев с последующей многократной пролонгацией;
- переход земельного участка от одного арендатора другому не влечет за собой изменения права собственности и земля остается государственной или муниципальной собственностью.