К чему приведет отмена детских долей в квартирах за маткапитал?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «К чему приведет отмена детских долей в квартирах за маткапитал?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В 2020 году 1 марта был принят Федеральный закон № 35. Он внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.
Законодательное регулирование
В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.
Было! Чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовалось нотариальное обязательство.
Сам документ – обязательство – являлось обязательным в составе бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Для его оформления обязательным было посещение нотариуса и оплата его услуг.
Стало! После внесения поправок о предоставлении документов на распоряжение материнским капиталом нотариальное обязательство было исключено. Таким образом, с 12 марта 2020 года его требовать уже не должны. Но в тексте заявления о распоряжении средствами сертификата появилась графа, где заявитель должен поставить знак о том, что обязуется выделить доли. При нарушении этого пункта к нему будут применены меры в соответствии с действующим законодательством.
Следует различать понятия нотариального обязательства о выделении детских долей и оформление документов у нотариуса с их указанием.
Отвечает основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень):
Действительно, ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его. Для выдела доли ребенку нужно:
- составить соглашение о выделении долей;
- правильно рассчитать размер долей, исходя из стоимости покупки жилья;
- подать заявление о регистрации в Росреестр через МФЦ;
- оплатить госпошлину в Росреестр.
Отвечает основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень):
Действительно, ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его. Для выдела доли ребенку нужно:
- составить соглашение о выделении долей;
- правильно рассчитать размер долей, исходя из стоимости покупки жилья;
- подать заявление о регистрации в Росреестр через МФЦ;
- оплатить госпошлину в Росреестр.
Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?
Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.
Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:
- Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
- По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:
- доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
- родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
- жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.
Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:
- Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
- Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
- Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.
Какие потребуются документы?
При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.
Сделка будет оформлена на основании следующих документов:
- документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
- заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
- документы правоустанавливающего характера на Жилое помещение (Договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
- платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).
Какую долю необходимо выделить детям
Определенная доля, которая должна быть выделена каждому члену семьи после снятия обременения с объекта недвижимости, в 2020 году не закреплена в нормативно-правовых актах. В каждом регионе существуют свои нормативы предоставления площади жилых помещений – от 6 до 18 кв. метров.
Поэтому не стоит выделять детям меньшую долю. Но Закон вам этого не запрещает.
Обычно если жилье приобреталось полностью на средства материнского капитала, то доли распределяются поровну.
Также возможно неравномерное разделение квартиры, если на ее покупку вкладывались еще и деньги родителей. В этом случае допускается процентное соотношение разделения жилья, соразмерное вложенным средствам.
Выделение долей без нотариуса в 2022 году
Для оформления долей потребуется составление письменного соглашения. Есть несколько условий, от которых зависит – требуются при этом услуги нотариуса или нет.
| ЗАВЕРЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНО | НОТАРИУС НЕ НУЖЕН |
| Покупка по ипотеке, при которой сразу оформляется собственность на всех членов семьи; | Есть единое решение по условиям оформления и размерам долей; |
| При покупке недвижимости каждому из родителей будет выделяться собственная доля; | Площадь разделяют только на всех детей, не выделяя долей родителям; |
| Выделение доли детям из своей собственной проводит только один из родителей; | Письменное соглашения составлено согласно требованиям закона; |
| Раздел совместно нажитой собственности при разводе. | Недвижимость оформлена в личную или совместную собственность супругов без выделения им личных долей. |
В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.
Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.
В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.
В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.
Можно ли выделить доли детям без нотариуса
Для получения средств материнского капитала на приобретение жилья законодательство обязывает наделять долями в праве собственности всех детей и родителей. Однако существуют ситуации, когда распорядиться недвижимостью сразу после покупки не представляется возможным:
- При участии в долевом строительстве — право собственности возникает только после сдачи дома в эксплуатацию;
- При направлении средств на строительство жилого дома или на увеличение площади имеющегося — зарегистрировать такую недвижимость можно только после завершения строительства;
- При оплате первоначального взноса по ипотечному кредиту — право собственности приобретается сразу при заключении с продавцом договора купли-продажи, однако недвижимость находится в залоге у банка, поэтому оформить долю на детей можно только после снятия обременения.
В указанных ситуациях существует возможность воспользоваться средствами маткапитала до возникновения полноценного права собственности. Для этого в ПФР предоставляется составленное у нотариуса обязательство, по условиям которого собственник жилья обязан будет выделить доли всем членам семьи в течение 6 месяцев после наступления такой возможности.
Оформить доли на детей по обязательству возможно без нотариуса, если имущество изначально было приобретено одним из родителей и является его единоличной собственностью или входит в состав совместно нажитого имущества.
Если же имущество находится в долевой собственности обоих родителей, то оформление недвижимости на детей осуществляется у нотариуса. Либо в судебном порядке, если один из собственников отказывается исполнять обязательство.
Какие потребуются документы?
При выделении долей происходит переход права собственности на имущество, что требует обязательной государственной регистрации. Поэтому сначала оформляется письменное соглашение о выделении долей, с которым необходимо обратиться в орган Росреестра или МФЦ.
Сделка будет оформлена на основании следующих документов:
- документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
- заявление от собственника, если выдел происходит из общей долевой собственности супругов, то от каждого по заявлению;
- документы правоустанавливающего характера на жилое помещение (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- соглашение об определении долей каждого члена семьи в имуществе (если случай не требует нотариального заверения – в простой письменной форме);
- платежный документ об оплате государственной пошлины (с выделяющего собственника – 2000 рублей, с других по 350 рублей).
Нотариальное обязательство по выделению долей детям
До марта 2020 года в число обязательных документов при подаче заявления в ПФР на использование МСК для покупки квартиры (строительства дома) входило обязательство по материнскому капиталу, оформленное у нотариуса. В этом документе владелец сертификата обязывался выделить в купленном (построенном) жилье долю супругу и детям.
В соответствии с Правилами направления МСК на улучшение жилищных условий выполнить обязательство необходимо в течение полугода (6 месяцев) после наступления следующих событий:
- при покупке — после перечисления маткапитала продавцу жилого помещения;
- при строительстве — после получения акта ввода в эксплуатацию (сейчас уведомления о соответствии построенного объекта требованиям ГрК);
- при кооперативном строительстве — после полной выплаты пая;
- при долевом строительстве — после подписания передаточного акта;
- при покупке в ипотеку — после снятия обременения с жилого помещения.
Теперь обязательство по материнскому капиталу, удостоверенное нотариусом, при подаче документов в ПФР не требуется. Однако сама обязанность выделить детские доли осталась. Эту норму прописали непосредственно в законе № 256-ФЗ (п. 4 ст.10). Таким образом, родители, не выделившие детям жилплощадь, автоматически нарушают закон. Прокуратура периодически делает проверки получателей МСК и при обнаружении таких фактов полученные средства принудят вернуть государству.
При покупке жилья с привлечением МСК супруги обычно сразу выделяют долю детям, и, следовательно, такая сделка должна быть удостоверена нотариусом. Однако это практически невозможно, когда квартира за материнский капитал приобретается в ипотеку, или еще не существует (строится).
Ипотечный кредит может быть оформлен на одного из супругов, либо на обоих одновременно, и они оба являются собственниками приобретаемого жилья. Несовершеннолетние дети в договоре не участвуют. В случае с маткапиталом нельзя привлекать в качестве созаемщиков иных родственников. После полной выплаты кредита и снятия обременения с купленного жилья, необходимо оформить дарственную или заключить соглашение о выделении детям долей жилого помещения.
Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу
В 2017 году вступили в силу изменения, в соответствии с которыми необходимо соглашения, касающиеся выделения доли, заверять подписью нотариуса.
Этот документ должен содержать следующие сведения:
- данные каждого из участников сделки;
- сведения о квартире (размер, расположение и т.д.);
- основания возникновения права собственности;
- серия и номер сертификата;
- справка о выплате долга кредитной организации;
- в каких долях делится квартира;
- разъяснение о том, что доли могут быть уменьшены при рождении последующих детей;
- заверение нотариуса о законности сделки;
- подпись каждого участника.
Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу
Использовать средства материнского капитала на покупку жилья можно только в случае, если детям и каждому родителю будут выделены доли в праве собственности. Поскольку не всегда имеется возможность сразу при покупке недвижимости определить величину долей для всех членов семьи, то Пенсионный фонд (ПФР) выделяет средства маткапитала после предоставления от родителей обязательства о выделении долей.
Данный документ является гарантией того, что приобретатель жилья обязуется в течение 6 месяцев выделить членам семьи доли в имуществе после регистрации права собственности в Росреестре. При наступлении момента исполнения обязательства родители должны наделить детей долями в квартире путем предоставления в регистрирующий орган соответствующего соглашения.
Как составить соглашение?
В зависимости от формы права общей собственности процесс выделения долей будет отличаться. Имущество супругов, нажитое в период брака, является их совместной собственностью, таким образом, независимо от того, кто из родителей стал приобретателем недвижимости размер долей супругов признается равным.
Однако существуют ситуации, когда родители владеют недвижимостью на праве долевой собственности, например, имел место раздел имущества или жилье изначально приобреталось в долевую собственность. В таком случае, для возможности выделить детям соответствующие части законодательство обязывает заверять такую сделку у нотариуса.
Для этого собственники должны обратиться к нотариусу и составить соответствующее соглашение, в котором указать долю каждого члена семьи и ее размер, например, каждому из супругов по 2/6, а детям по 1/6.
С 2007 года в России действует государственная программа финансовой поддержки семей с детьми — федеральный материнский (семейный) капитал. Деньги в том числе можно направить на улучшение жилищных условий: покупку комнаты, квартиры или приобретение, строительство, реконструкцию частного жилого дома. По данным Минтруда, более 62% российских семей используют полученные средства именно на эти цели.
ДЛЯ СПРАВКИ
В 2023 году сумма маткапитала за первого ребенка составляет 589,6 тыс. рублей. При рождении второго ребенка выплатят 779 тыс. рублей, если семья не получала маткапитал на первенца, и 189,4 тыс. рублей, если получала.
По условиям программы, после покупки недвижимости с использованием маткапитала она обязательно должна быть оформлена в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей. Размер долей и алгоритм расчета в законе не оговаривается, на практике детей обычно наделяют долями пропорционально их части материнского капитала.
Выделить доли нужно в течение шести месяцев, но то, когда именно начинается отсчет времени, зависит от способа приобретения недвижимости. Например, при покупке квартиры в ипотеку этот срок отсчитывается с момента снятия обременения (погашения кредита), а при строительстве дома — с момента регистрации объекта в Росреестре.
За исполнением этого обязательства сейчас следят ПФР, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть маткапитал, даже если его действительно использовали на покупку или строительство недвижимости.
Микродоли — не обеспечение детей жилплощадью, а дополнительные сложности и расходы для родителей
Эксперты также отмечают, что в больших городах маткапитал реально не обеспечивает несовершеннолетних жилплощадью: размер выделяемых детям обязательных долей составляет всего 3–5% от общей площади квартиры, и эта процедура только создает проблемы родителям при попытке улучшить жилищные условия семьи. А еще она требует дополнительных расходов, ведь все сделки с участием несовершеннолетних проходят через нотариуса.
Наталия Борзенкова,
руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость»:
— Для Москвы и Московской области величина материнского капитала слишком мала, чтобы говорить о том, что несовершеннолетний действительно получит жилое помещение. Как правило, это микродоли, которые скорее создают проблемы, чем становятся весомым капиталом.
Поэтому материнский капитал обычно уходит на погашение ипотеки или на первоначальный взнос. Даже такая схема, как покупка за собственные средства + маткапитал — это редкое явление.
Как только материнский капитал использован, родители оказываются в непростом положении: надо наделить детей собственностью, только вот не все банки дают на это разрешение. Получается, что сначала нужно выплатить ипотеку. А что делать, если семья, предположим, захочет увеличить жилплощадь? Приходится каждый раз невероятно выкручиваться, чтобы все получилось.
Екатерина Торопова,
директор группы компаний «Метражи» (Екатеринбург):
— Если отменят обязательное условие по наделению детей долями, все вздохнут свободнее: и нотариусы, и банки, и органы опеки, и Росреестр, и, главное, обычные люди.
На самом деле, использование маткапитала на покупку недвижимости в том виде, как это сейчас есть, не очень-то облегчает положение семей. Некоторые наши клиенты горько каялись, что вложили маткапитал в жилье. Проблем от него было больше, чем помощи.
Продать такую квартиру всегда труднее. Во-первых, покупателям элементарно приходится долго ждать: пока продавцы наделят детей долями, получат разрешение опеки, подберут встречный вариант, согласуют с опекой… Такого лояльного покупателя, согласного ждать 2–3 месяца, надо еще поискать.
А во-вторых, иногда продать такую квартиру — это просто квест из разряда «соверши невозможное». Большей частью, из-за требований опеки. Например, многие не могут переехать из города в сельскую местность: опека не разрешает продать квартиру, потому что положение ребенка якобы ухудшится.
По тем же причинам трудно поменять новостройку на хрущевку. И неважно, что из хрущевки ребенку до школы идти пешком 5 минут, а из новостройки — полчаса на автобусе, опека очень часто против. Кроме того, сделки с детскими долями нотариальные, и всегда требуют немалых дополнительных расходов.
Кто должен выделять доли
По общему правилу выделением долей в недвижимости, которая была приобретена на материнский капитал, должен заниматься владелец сертификата. В подавляющем большинстве случаев им является женщина, родившая второго ребенка.
Кроме детей, правом на жилье по МК обладает и супруг. Однако следует отметить, что он теряет соответствующее право в случае расторжения брака до момента распоряжения маткапиталом.
Кроме этого, если женщина вступает в брак после получения использования средств МК, то ее супруг также не может претендовать на долю в недвижимости.
На практике ситуация с распределением долей является более сложной. Так, если МК оплачивается ипотека, которая оформлялась на супруга, то выдел производит именно он.
Чаще всего доли выделяются супругами совместно по соглашению о распределении. Это касается случаев приобретения жилья в ипотеку, где они выступают как заемщик и созаемщик, а также покупки недвижимости на собственные средства с привлечением средств материнского капитала.