Особые правила приемки квартиры в новостройке в 2022 и 2023 годах
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особые правила приемки квартиры в новостройке в 2022 и 2023 годах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Кто должен подписывать акт приема-передачи
Дольщик и застройщик.
Если у квартиры по ДДУ несколько собственников — подписать акт должны все. У каждого при себе должен быть паспорт. Если кто-то не может прийти, то нужно составить и нотариально заверить доверенность на того, кто придёт.
У представителя застройщика должна быть доверенность на право подписи. В доверенности должно быть указано:
- в списке полномочий — право подписывать смотровые листы и акты приемки-передачи;
- актуальный срок ее действия.
После подписания акта приема-передачи новой квартиры
Как только вы подписали акт, вы становитесь собственником квартиры в новостройке и получаете ключи. Застройщик должен поставить дом на кадастровый учет (может занимать до полугода), а вы после этого — зарегистрировать право собственности. Это делается через МФЦ или напрямую в Росреестре. Нужно будет собрать пакет документов (Договор долевого участия, паспорта дольщиков, акт приема-передачи, кадастровый и техпаспорт квартиры) и оплатить госпошлину.
Если квартира приобреталась в ипотеку, также надо будет отправить копию акта приема-передачи в ваш банк, заказать отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости и оформить страховку.
И самое приятное — подать заявку в налоговую и получить налоговый вычет!
Когда же нужно наличие акта
Составление крайне необходимо при:
- Аренде недвижимости: жилой, коммерческой, используемой в целях бизнеса, сельскохозяйственной и иной (земельного участка). В акте приема при аренде фиксируется, что арендодатель действительно сдал объект, а арендатор принял его в том состоянии, в котором он пребывает.
- Покупке достроенной квартиры в новостройке либо вторичной, доли.
- Покупке здания. Акт сдачи дома составляется при сдаче и приеме постройки жилого назначения – частного дома.
- После проведения ремонтных работ. При осмотре обновленной квартиры также составляется акт приема проведенных работ.
- При дарении.
- При покупке товаров, особенно крупных и дорогостоящих (мебели, бытовой большой техники и прочих ценных предметов). В акте указывается, что товары переданы продавцом, находятся в надлежащем и изначально заявленном состоянии и приняты.
- При строительстве. Таковые составляются при выполнении условий договоров подряда и фиксируют, что все работы выполнены полноценно и правильно.
Есть мнение, что такую бумагу требуют и при вступлении в права наследования по условиям завещания. Но это не так.
Регистрируется ли акт
Нужно ли регистрировать такую бумагу когда приобретаешь квартиру? Должен ли кто-то заверять его законность? Регистрация документов на квартиру нужна, так как она подтверждает наступление официальных прав владения. Но сам акт регистрировать не надо. Хотя иногда его наличия требуют органы Росреестра в некоторых регионах (прилагается к иным бумагам, необходимым для внесения сведений в реестр). Чтобы узнать, надо ли прилагать передаточный акт, ознакомьтесь с политикой территориального отделения регистрирующего органа.
Юридическая сила акта приема-передачи наступает, когда его подписывают оба участника. Нотариального платного заверения не требуется, и все же покупатель с продавцом могут обратиться к нотариусу, если захотят максимально обезопасить себя и подтвердить официальность составленного документа.
Предварительный документ, возможно, предложен застройщиком, еще не получившим разрешения на ввод дома. И соглашаться на это нежелательно. Во-первых, при наличии фразы о том, что перечень недостатков является исчерпывающим, в будущем при повторном осмотре вы не сможете внести другие обнаруженные дефекты.
Во-вторых, при подписании предварительного акта с открытой датой застройщик сможет поставить любое число и лишить вас возможности взыскания неустойки за просрочку. Кроме того, недобросовестный девелопер предложит составить дополнительное соглашение к документу, подтверждающее отказ от неустоек. А если вы не согласитесь, застройщик может шантажировать тем, что не отдаст акт (без него вы не сможете зарегистрировать собственность).
Претензия застройщику — гарантия защиты дольщика
Достаточно распространены ситуации, когда акт приема-передачи по ДДУ подписан, право собственности на жилье зарегистрировано, но скрытые недостатки обнаружились гражданами лишь спустя какое-то время. Что делать физлицам — обращаться к застройщику или исправлять недостатки самостоятельно?
Если дефекты были обнаружены в течение 5 лет с момента подписания акта (в течение 3 лет, если речь идет об инженерных коммуникациях), то гражданин вправе предъявить акт претензии застройщику.
В акте претензии застройщику указываются:
- наименование стройкомпании;
- ФИО, адрес, телефон дольщика;
- номер и дата ДДУ, а также дата подписания передаточного акта;
- описание выявленных недостатков;
- требование дольщика;
- намерение физлица в случае, если компания не исполнит требования;
- подпись, дата.
Защита собственных прав при обнаружении серьезного брака
Итак, выяснили, что основным документом, в котором будущий собственник фиксирует все изъяны, обнаруженные им на принимаемой жилплощади, является акт осмотра. Если претензии адекватны и обоснованы, то строительная компания обязана всё исправить. Установлен предельный срок для «работы над ошибками». Он составляет полтора месяца.
Акт заполняется в двух копиях и передается обеим сторонам. Если никаких действий от застройщика не будет, то у дольщика появляется существенная причина для решения проблемы в судебном порядке. Поступить можно следующим образом.
Приведём 4 версии действий:
- В течение 45 дней строительная фирма приводит в порядок жилплощадь в соответствии с предъявленными претензиями, означенными в акте.
- Хозяин квартиры самостоятельно проводит ремонтные работы за счёт застройщика.
- Пересматривается стоимость, указанная в ДДУ. Владелец платит компании меньше, а разница покрывает ремонт квартиры.
- При обнаружении существенного брака, который не подлежит устранению или застройщик отказывается исправлять дефекты, дольщик вправе потребовать полного возврата средств. Выплата должна быть произведена в течение полутора месяцев со дня оформления документов.
И всё же четвёртая версия сомнительна. Дело всё в том, что цена на недвижимость растёт «не по дням, а по часам». А сроки такой сделки могут растянуться на целый год. И на те деньги, которые несостоявшийся дольщик вернёт, он уже не сможет приобрести недвижимость с такими же параметрами у другого застройщика.
Как получить неустойку за нарушения сроков сдачи дома
Не стоит также забывать, что у будущего собственника остается право на получение неустойки, связанной с нарушением сроков сдачи жилья.
На нашем сайте можно скачать бланк и образец как правильно составить претензию. Её можно отправить застройщику почтой заказным письмом с уведомлением и описью вложений. А также распечатать в двух экземплярах и подать в офис компании лично.
На них ставиться номер входящего и заверяются секретарем печатью с фиксированием числа, месяца и года. Исполнитель должен дать письменный ответ в течение десяти суток.
В дальнейшем события могут развиваться следующим образом. Допустим вариант, что компания сама предложит определённую цену. Но как бы не продешевить. Положенную по закону компенсацию лучше заранее просчитать онлайн на калькуляторе расчёта пенни по ДДУ. Ключевая ставка уточняется на сайте ЦБ. Если затрудняетесь, то стоит обратиться к юристу напрямую.
Как принимать квартиру у застройщика с отделкой
Чистовая отделка подразумевает наличие ремонта с выполнением ключевых строительно-отделочных работ, проведением всех коммуникаций и установкой сантехнического оборудования. В квартиру с чистовой отделкой практически сразу можно въезжать и заниматься расстановкой мебели.
Жилье «под ключ» принимается намного быстрее, чем черновое. Проверяется:
- качество отделки (стены, потолки);
- исправность каждого выключателя и розетки;
- качество установки окон, дверей (обязательно следует проверить отсутствие щелей, сколов, царапин, вмятин, отделку откосов, исправность замков);
- работа вентиляционной системы, канализации, отопления и водопровода;
- достаточная звукоизоляция;
- качество теплоизоляции (особенно в угловых квартирах и квартирах на верхних этажах).
Чистовая отделка оценивается сугубо индивидуально. Для одного человека погрешности могут быть незначительными, а для другого – неприемлемыми.
Надо ли брать с собой документы?
Приемка квартиры — официальное мероприятие. Осматривать жилплощадь и подписывать акт приема-передачи имеет право только владелец. Возьмите с собой документы, удостоверяющие личность, ДДУ, все приложения и дополнения к нему. Именно на основании этих документов вы сможете предъявлять претензии представителям застройщика.
Дополнительный совет: возьмите с собой лампочку и фонарь. Лампочек в новой квартире, если их наличие не указано в договоре, не будет, а осматривать помещение лучше хорошо освещенным. Фонарь нужен для осмотра тех мест, которые и при полном свете плохо видны. Также возьмите с собой рулетку для обмера площади жилья.
Односторонний акт приемки квартиры составляется в письменной форме. Как правило, к его составлению привлекаются несколько представителей строительной компании (комиссия). В акте фиксируются:
- дата и место составления;
- ФИО и должности подписантов;
- все обстоятельства, предшествовавшие составлению этого документа. Описывается процесс уведомления, даты направления почтовой корреспонденции, ответ на нее и иные подобные обстоятельства;
- дается ссылка на норму закона, в соответствии с которой составлен документ — п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ;
- вносится утверждение, что квартира считается переданной покупателю;
- акт подписывают сотрудники застройщика, привлеченные им к приемке.
В идеале передача квартиры от застройщика дольщику должна осуществляться после сдачи дома в эксплуатацию. Мы говорим в идеале, потому что при соблюдении этого условия не разгорались бы то и дело скандалы, связанные с тем, что уже получившие ключи от квартиры дольщики так и не могут оформить право собственности на нее по той причине, что госкомиссия считает эксплуатацию дома невозможной.
Мы не хотим сказать, что любой дольщик, предложивший дольщикам подписать акт приема-передачи квартиры до сдачи дома в эксплуатацию, мошенник. Дело в том, что процесс приема дома госкомиссией может быть достаточно длительным и не обязательно по причине имеющихся у дома дефектов.
А сроки поджимают застройщика, и для того, чтобы обезопасить себя от возможных исков о взыскании неустойки по ДДУ, он идет на хитрость с досрочной сдачей квартир дольщикам.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.