Покупка жилой недвижимости у юридического лица
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка жилой недвижимости у юридического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Наиболее важной для продавца является стадия расчетов. Если покупатель не оплатит или не в полном размере оплатит стоимость квартиры, то негативные последствия будут только у продавца. Причем неоплата может нести разные риски, от устранимых, но очень нежелательных, до непоправимых, говорит Олег Сухов.
Устранимые, но нежелательные риски — это зафиксированная неоплата, которую покупатель не отрицает. Эксперт добавляет, что, оформив квартиру на себя и вселившись в нее, покупатель может уклониться от оплаты недвижимости и пользоваться ею все то время, пока продавец будет бегать по судам, пытаясь вернуть свое жилье.
Важнейшим условием для регистрации является фактическая передачи квартиры, а не полная уплата денежных средств за нее. Акт приема-передачи — это определяющий документ в отношениях купли-продажи квартиры, которым подтверждается выполнение договорных обязанностей и отсутствие претензий друг к другу, напоминает Иван Суворов. Договор всегда надо внимательно изучать, а подписывать можно только в том случае, если претензий действительно нет, а обязательства исполнены. Также продавцу рекомендуется использовать преимущественно договор и акт приема-передачи, составленные его юристом, а не предложенные покупателем, добавляет эксперт.
Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.
Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.
Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.
На что обращать внимание при подписании документов
Зная об указанных выше подводных камнях, будущий дольщик может более взвешенно подойти к выбору застройщику и оформлению документов. Следует обратить внимание на следующие моменты:
- какова репутация застройщика, как много объектов он сдал, были ли у покупателей проблемы с покупкой жилья и регистрацией сделки;
- в каком состоянии находится объект, ведется ли постройка дома сейчас и какими темпами;
- имеется ли у застройщика разрешение на строительство, лицензия, членство в СРО;
- проанализируйте режим владения жильем – идеальный вариант, когда земля выкуплена, если же участок находится в аренде, то срок не должен истекать через пару-тройку лет.
Особое внимание следует уделить анализу договора. В нем должны быть указаны:
- планировка, количество комнат, проектная площадь и другие параметры квартиры;
- степень сдачи жилья – чистовая, черновая отдела или «под ключ»;
- ответственность юридического лица за несдачу жилья в срок;
- варианты разрешения ситуации в случае объявления застройщиком своей финансовой несостоятельности;
- порядок разрешения споров.
○ Особенности процедуры.
Чтобы определить правовую основу сделки, следует знать, кто признается юридическим лицом.
- «1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
- 2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
- 3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения (ст. 48 ГК РФ)».
С юридическим лицом также можно заключить договор купли-продажи как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости, а также оформить ипотечный кредит.
Особенность подобных сделок заключается в том, что:
- Оформление сделки будет более трудоемким.
- Сторонам придется собирать больше бумаг для заключения договора.
Конечно, как и при любой дорогостоящей сделке риски покупателя в данной ситуации присутствуют, и, конечно, они выше, чем при любых других условиях.
ВАЖНО !!! Процент риска возрастает за счет появления вероятности осуществления сделки по подложным документам, также за счет вероятности аннулирования сделки самой организацией, посредством обращения в суд, возможного завышения стоимости и тому подобное.
Однако, риски легко снизить к минимуму и полностью устранить подводные камни такого договора, путем повышенной ответственности, проявленной к сделке, особо тщательно стоит отнестись к проверке документов, потребовав для этого столько времени, сколько необходимо для их реального изучения, не завышая, но и не занижая его объема. Не будет лишним и привлечение к сделке агента по недвижимости или риелтора, которые имеют немалый опыт в данной сфере и возьмут на себя большую часть аналитической работы. Благодаря помощи специалиста физическое лицо сможет не только снизить возможные риски, но и ускорить саму процедуру изучения предоставленной документации. Также специалист сможет проконсультировать и пояснить те моменты, которые кажутся непонятными покупателю.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу
Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).
Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.
Особенности покупки с привлечением ипотеки
Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком. Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства. Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.
Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.
Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».
Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?
Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.
Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.
Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды. В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу. Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.
Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.
Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет.
Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя
Как и любая крупная сделка, покупка квартиры у юридического лица влечет дополнительные риски, при которых покупатель лишается недвижимости или средств. Следует знать, какие опасности чаще всего грозят обычным гражданам, чтобы учесть возможные проблемы, если они собрались купить квартиру у юридического лица:
- Использование для показа покупателю поддельной документации. Недобросовестные сотрудники компании, получая доступ к информации и исходной документации, могут подделать документы с целью завладения деньгами от имени собственника. В результате, квартиру пытаются переоформить на нового владельца, когда руководство компании не в курсе подобных манипуляций. Защитить от мошенников-продавцов поможет тщательная проверка документации компании и привлечение на помощь юристов.
- Риск финансового мошенничества. Как часто покупателю предлагают написать завышенную сумму в договоре, а потом путем оспаривания недобросовестная организация пытается стребовать больше средств, чем было уплачено на самом деле.
Независимо от того, кто является продавцом и покупателем, важно указывать в документах истинную стоимость, чтобы избежать проблем с мошенниками и с законодательством.
- Фиктивные сделки с несуществующим юрлицом. Мошенники готовят поддельные документы на несуществующую фирму, либо представляются уполномоченными сотрудниками действующей компании, предъявляя фальшивые удостоверения и доверенности.
- Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
- Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы
- Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
- Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.
- Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.
Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :
- действующую Доверенность от нотариуса,
- копии уставных документов
- решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости
- и свежую выписку из ЕГРЮЛ.
Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.
Кроме положительных моментов приобретение жилплощади юр. лицом влечет за собой определенные минусы:
- Большая вероятность потери недвижимости в случае закрытия фирмы. Квартира может быть выставлена на торги, если компания признается банкротом, и ее имущество продается. В результате торгов собственность, как правило, реализуется за меньшую цену, чем ее реальная рыночная стоимость.
- Для регистрации сделки нужно подготовить более объемный пакет документов, чем при стандартных операциях с недвижимостью между частными лицами.
- Более высокая налоговая ставка на купленную квартиру, которую планируется использовать в инвестиционных целях.
- При покупке помещения в рассрочку у застройщика, право собственности сохраняется за продавцом до момента полного погашения задолженности.
Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить любые риски, связанные с отчуждением квартир, желательно пользоваться услугами квалифицированных юристов.