Выдел доли в натуре в квартире из общей долевой собственности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выдел доли в натуре в квартире из общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По закону, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли себе и детям. При покупке недвижимости без привлечения ипотеки договор купли-продажи предполагает выделение частей в данный момент, все члены семьи сразу становятся сособственниками.
Выделение доли детям при сделках с маткапиталом
Если речь об ипотеке, обременение не позволяет выделить доли детям сразу. Но при оформлении займа родители подписывают обязательство о выделении долей в течение полугода после погашения ипотечного кредита. Это нужно сделать обязательно.
После закрытия ипотеки родители снимают обременение с недвижимости в Росреестре, после через нотариуса выделяют доли детям. Составленные соглашения направляются в ПФР и Росреестр. Если родители не проведут эту процедуру вовремя, против них может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.
Сколько стоит нотариальное заверение? Расходы на нотариуса зависят от региона и оказанных им услуг. Как правило, услуга привязывается к кадастровой оценке недвижимости, но не превышает 20 000 рублей.
Какие доли выделить детям? Для расчёта размера долей используют стоимость квартиры и сумму материнского капитала.
Пример: семья из 2 родителей и 2 детей купила квартиру за 4 млн рублей, использовав материнский капитал в размере 587 000 рублей. Доля одного человека в маткапитале составит 587 000 / 4 = 146 750 рублей. В стоимости квартиры эта доля составит 146 750 / 4 000 000 = 1 / 27. Если каждый из детей получит по 1 / 27, доля родителей составит 25 / 27.
Можно ли заменить соглашение договором дарения? Вопрос является открытым и достаточно спорным. Купив квартиру с использованием маткапитала, родители могут наделить детей долями, используя договор дарения. Это удобнее сделать, если у каждого из родителей выделена своя доля в квартире. Если имущество совместное, проще заключить соглашение.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.
По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.
Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.
Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.
Выдел доли в натуре на наглядном примере:
На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.
Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.
Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.
Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.
Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.
Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.
Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!
Согласно ГК РФ общая собственность является имуществом, принадлежащим нескольким лицам одновременно. Владельцы являются субъектами права собственности на данное имущество – то есть каждый из них является владельцем одной и той же собственности. Это положение прописано в п.2 статьи 244 ГК РФ. Этот пункт определяет, что общая собственность подразделяется на совместную и долевую. В том и в другом случае всякий сособственник имеет право участвовать в разрешении вопросов судьбы общего имущества
При этом долевая общая собственность является нормой, а бездолевая (совместная) – исключением из правил. Именно на этом предварительном положении и основан порядок выделения доли из общей долевой собственности.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Выделение доли в квартир в натуре по соглашению сторон
Для того, чтобы выделить свою долю в натуре необязательно обращаться в суд. Это можно сделать по соглашению с другими собственниками квартиры. При этом факт согласования нужно зафиксировать в определенном документе, которых будет содержать условия договоренности собственников и их подписи. Составляется такой документ только в письменной форме в виде договора и в обязательном порядке заверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре. Обязательными условиями такого соглашения являются следующие:
- Предмет договора должен содержать характеристику имущества, которое по ним может быть идентифицировано;
- Подписи всех собственников и их данные. Заключается соглашение между всеми собственниками квартиры, которые имеют в ней доли. Каждый из них должен поставить свою подпись, подтверждающую согласие на выделение доли. По каждому собственнику указываются паспортные данные, а также адреса их регистрации.
- Размеры долей каждого собственника до заключения соглашения и после;
- Указываются документы, которые подтверждают правообладание каждого собственника. Такие документы можно разделить на две категории: правоустанавливающие и правоподтверждающие. К первой категории относят договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие. А ко второй категории относят, например, свидетельство о праве собственности.
Компенсация вместо выделения доли в квартире
Важно! На основании действующего законодательства предусматривается возможность выплаты денежной компенсации на тот случай, если выделить в натуре долю нельзя.
Этот вопрос решается в суде. В том случае, если площадь выделенного помещения больше установленной долей, то собственник должен выплатить разницу другим собственникам. Когда выдел доли невозможен, другие собственники должны будут выплатить компенсацию, соразмерно доле в общей собственности. Помимо денежного, компенсация может иметь и иной эквивалент. Однако замена осуществляется только при согласии собственников.
Важно! В том случае, если выделить долю невозможно, либо собственник доли сам не хочет это делать, либо в том случае, если его помещение слишком маленькое, суд вправе принять решение о выплате ему доли. Причем от желания собственника это решение может и не зависеть.
Размер компенсации определяется в соответствии с экспертным заключением от специалистов, которые занимаются вопросами оценки недвижимости. Эксперты при оценке имущества учитывают рыночную стоимость квартиры.
Как правило, решение о выплате компенсации судом принимается в том случае, если суд приходит к выводу, что рассматриваемая доля составляет изолированную часть, куда входят не только жилые помещения, но и такие подсобные помещения, как кухня, коридор и санузел.
Оформление долевой собственности
После получения прав на конкретную долю, выделенную из общего имущества, необходимо в установленном порядке зарегистрировать его. Процедура регистрации занимает 10 дней со дня предоставления полного пакета документов.
Результатом такой регистрации будет выдача выписки, свидетельствующей о наличии права собственности на определенную долю в жилом объекте.
Может ли собственник продать свою долю без согласия остальных?
Для регистрации права следует представить:
- заявление, подаваемое всеми участниками правоотношения,
- документы, удостоверяющие личность,
- решение судебного органа, получившее юридическую силу о выделе доли,
- квитанцию об уплате государственной пошлины.
Примеры судебной практики
Рассмотрением исковых требований о выделе доли в натуре занимаются суды общей юрисдикции. Решения, выносимые ими, в соответствии с изучением практики достаточно разнообразны. Окончательное решение зависит от множества факторов.
Пример № 1
В первую очередь судебный орган вправе назначить проведение экспертизы для установления возможности раздела помещения, установления величины затрат, связанных с планировкой, и соотношения этих затрат со стоимостью жилого объекта.
Пример № 2
Если без ущерба разделить жилое помещение не получится, то собственник вправе претендовать на получение компенсации от других собственников. Такая компенсация выплачивается в том случае, когда остальные собственники не отказываются принять долю лица.
Пример № 3
Допускается в исключительных случаях лишение доли собственника в жилом помещении. Такое решение принимается в случае заявление кредитором требований о взыскании в счет задолженности части жилого помещения.
Для принятия такого решения должны быть следующие условия:
- маленький размер доли,
- отсутствие возможности, установленное судом о том, выделить долю,
- отсутствие у должника интереса в использовании доли жилого помещения.
Выделение доли в натуре. Правила и исключения.
Основная сложность заключается в том, что выделение доли в натуре в общей долевой собственности – нематериальная ценность, а представляет собой только право, а не материальную сущность.
И к сожалению часто бывает, что собственник той самой доли не может пользоваться долей в жилом помещении по самым разным причинам. И приходит в недоумение, вроде бы объект недвижимости есть, однако полноценно пользоваться им он не может.
Пробует продать свою долю — не получается, препятствуют другие собственники, отдать в залог также проблематично.. И казалось бы ситуация тупиковая.
В этом случае правильным решением будет выделить долю в натуре, например в квартире или в доме, или же определить порядок пользования жилым помещением.
Однако, и определить порядок пользования жилым помещением не всегда возможно! Например, по причине отсутствия условий для полноценного использования жилого помещения по назначению. В этом случае выделение доли в натуре — единственный выход!
У квартир бывает несколько собственников и все они состоят в долевой собственности. В связи с этим, появляется вопрос: каким образом можно прекратить статус долевой собственности? Ведь прекратив данный статус, мы фактически решим проблему пользования жилым помещением.
Выдел доли в квартире в натуре. Судебная практика
Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной.
Говоря простым языком, жилая площадь преобразуется (например, путём перепланировки) таким образом, что кто-то из собственников получает во владение выделенную площадь квартиры.
При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.
В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.
В реальной жизни почти никогда не удаётся точно произвести выдел. Поэтому кто-то из сторон обычно доплачивает недостающую стоимость другой – так положено по закону.
Гражданский кодекс РФ гласит, что каждый собственник волен сам решать судьбу своей доли при условии соблюдения интересов других участников права, если речь идёт о жилье.
С долевой собственностью обычно возникает меньше проблем, т.к. соотношение площади каждого уже определено.
Участники совместной собственности при необходимости могут определить долю каждого из них путём составления соглашения. Часто в таких случаях имущество делится на равные части между всеми проживающими на данной площади, но это не правило, и закон не устанавливает таких требований.
Если прийти к решению, удовлетворяющему интересы каждой из сторон, в процессе мирных переговоров не удаётся, то этот вопрос решается в судебном порядке.
Выдел части из долевой собственности
Выделение из общедолевой собственности квартиры производится на основании презумпции равенства (каждому из владельцев принадлежат одинаковые доли), но часто размеры долей обозначаются отдельно в соглашении или законе.
На выделение долей по совместному решению участников собственности может влиять вклад. Делают его при получении квартиры или в период её использования. Главное, чтобы вклад был внесен согласно правилам и обсуждался с остальными участниками.
Если один из владельцев произвел неотделимые улучшения – то, что нельзя устранить, не навредив недвижимости, – он вправе требовать увеличения своей доли.
Когда в натуральном виде невозможно выделение комнаты из общей долевой собственности, можно выплатить денежную компенсацию. К примеру, если площадь спальни больше причитающейся идеальной доли, остальные участники вправе требовать возмещения разницы деньгами. Это правило действует и в обратном порядке.