Можно ли продать квартиру если в ней прописан человек не собственник
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли продать квартиру если в ней прописан человек не собственник». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Очень желательно доверить сопровождение такой сделки юристу и/или риелтору, у которых много опыта в сегменте недвижимости с обременением. Они помогут грамотно составить договор и проконсультируют по всем вопросам.
Квартира с прописанным. Права зарегистрированного в квартире. Продать квартиру с прописанным. — блоги риэлторов / ЦИАН
Какие права имеет прописанный в квартире? История с одним пользователем. Купить и продать квартиру с прописанным. В чем проблема?
Юридическое освобождение квартиры. История с пользователем.
Я давно не писала про юридическое освобождение квартиры… И вот, одна недавняя история, которая еще не закончилась, а только получила развитие, натолкнула меня на написание этой статьи.
Моя коллега, с которой мы периодически работаем вместе, попросила меня показать квартиру, которую она помогала продать в Центральном округе Москвы, пока она уехала по делам за город. Квартира находилась в самом сердце столицы – у метро Пушкинская.
Она оставалась коммунальной до сегодняшнего дня. В ней проживает один из двух собственников в двух комнатах с женой, второй собственник сдавал свою комнату арендаторам.
Неоднократные попытки риэлторов развезти эту коммунальную квартиру на отдельные жилплощади для каждого собственника, закончились полным провалом. Моя коллега с большой долей пессимизма выставила ее в рекламу…
Один из покупателей проявил интерес к этой квартире. Мы начали переговоры. Собственник — Олег, который проживал в квартире, все время выезжал в командировки, и с ним тяжело было встречаться и вести переговоры. Это занимало много времени… Олег приватизировал свои комнаты в двухтысячных годах, а затем прописал на свою площадь свою маму.
Мама уехала жить во Францию и периодически приезжала в Москву навестить сына и погулять по исторической Родине. Но когда зашел вопрос о продаже квартиры, она перестала выходить на связь во Франции (то ли супруг заболел, то ли еще что-то). Мы начали дергать Олега, потому что нужна была ясность с выпиской мамы до сделки. Зашел вопрос об авансе… Мама на связь не выходила.
И вдруг, о чудо, мама оказывается уже летит в Москву без приглашения…Мама прилетела. На вторичных показах квартиры вела себя довольно двусмысленно, показывая, что она хозяйка, всеми уважаемая… И видимо долго вела она свою агитацию перед сыном, объясняя, как хорошо прилететь в Москву и погулять по Тверской и старым улицам. Олег объяснял, что он может выписать её по суду.
А она, внимая его обещаниям прописать её в новой квартире, гнула свою линию («хорошо жить в центре столицы», имея такие комнаты). Итогом было то, что аванс отменили, документы на квартиру долго лежали у агента. Мама улетела обратно во Францию. Кстати, мама владеет половиной квартиры в Подмосковье. Мы как агенты, были в ужасе. Олегу – её сыну лет тридцать.
Он хочет жить в своей отдельной, а не коммунальной квартире, но у мамы свое мнение. Вот так пользователь квартиры испортил запланированную сделку.
Порядок снятия с регистрации
Добровольное снятие с регистрации проживающего в продаваемой квартире лица происходит в следующем порядке:
- гражданин обращается в местное отделение УФМС с заявлением;
- сотрудники УФМС принимают документы в работу;
- через 3 рабочих дня в паспорт обратившегося ставится печать о снятии с регистрации.
В заявлении нужно указать адрес будущего места проживания. Если прописка временная, то заявление может подать и сам собственник жилого помещения. К заявлению нужно приложить документы:
- копию паспорта;
- справка с нового места жительства;
- разрешение службы опеки (при необходимости).
Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом
Осуществлять куплю-продажу квартиры с прописанными в ней людьми сложно, если не знать правовые нормы. Ведь законодательство учитывает случаи, когда нельзя гражданина лишать регистрации в квартире без согласия его или его законных представителей. Поэтому, прежде чем начать что-либо предпринимать с недвижимостью, где кто-то прописан (не собственник), нужно посмотреть Гражданский и Жилищный Кодексы РФ.
Закон не запрещает продавать жилье, если в нем прописано третье лицо, так как собственник квартиры имеет право решать, как им распорядиться. Поэтому согласия лиц, не имеющих доли в имуществе, не потребуется. Однако в статье 292 ЖК РФ указывается, что смена собственника жилья не дает оснований для выписки третьих лиц. То есть тогда покупатель, согласно законодательству, берет квартиру с обременениями на одного или нескольких человек.
Кого можно выписать из квартиры
Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.
Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:
- уклонение от уплаты коммунальных платежей;
- запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
- использование жилья не по назначению;
- существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.
Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.
Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.
Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:
- обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
- услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
- госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
- услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
- государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.
Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.
Чтобы продать квартиру с зарегистрированными родственниками, продавец должен предоставить следующее
- Паспорт, паспорт
- расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, расширенная выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
- выписка из домовой книги, а
- технический паспорт; и
- Документация, на основании которой было зарегистрировано право собственности; и
- Свидетельство о невыполнении обязательств коммунального предприятия
- Нотариальное согласие супруга в случае продажи имущества.
- Разрешение органа по завещанию, если имущество продается детям.
Покупателям необходим только паспорт. Если вы состоите в браке, то для приобретения недвижимости на совместные средства или по брачному контракту требуется согласие супруга.
✅ Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами?
При обычной продаже продавец обязан освободить недвижимость и выселить всех жильцов в течение согласованного периода времени. Как правило, срок выполнения требований составляет 14-15 дней с момента регистрации права собственности. Это оговаривается в POA.
Некоторые продавцы выселяются до сделки, чтобы сделать квартиру более привлекательной для покупателя. На практике не всегда удается договориться с арендаторами, но это не повод отказываться от намерения продать недвижимость.
Продать квартиру можно, даже если в ней все еще зарегистрированы жильцы. Единственное, что важно, это то, что у них нет документа о праве собственности на недвижимость. В жизни бывает много разных обстоятельств, которые заставляют владельцев поступать именно так.
В большинстве случаев это сложные отношения с соседями или само хозяйство — если вы бессильны терпеть ссоры и другие неприятности, единственный выход — сменить место жительства. Если вы являетесь единственным владельцем квартиры, вам не нужно запрашивать разрешение у лица, зарегистрированного в квартире. Согласно статье 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, их права ограничены.
Если право собственности переходит к третьему лицу, оно автоматически теряет возможность пользоваться жильем.
Вторая обычная причина заключается в том, что зарегистрированный в квартире человек давно не живет в ней и его невозможно найти. Процесс объявления человека пропавшим без вести предполагает обращение в суд и представление доказательств, но часто у владельца нет времени.
Могут возникнуть ситуации, когда по каким-либо причинам жильцы должны сохранять регистрацию в течение определенного периода времени, а затем обязуются съехать. Это часто является условием, выдвигаемым при покупке дома. Продавцу и его семье нужно где-то жить, пока они не вступят во владение новой недвижимостью.
Документы, необходимые для добровольной выписки и выселения без согласия
Добровольная выписка предполагает заявление. Оно включает в себя:
- Название того регистрационного органа.
- Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
- Юридический адрес «спорной» жилплощади.
- Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
- Дату и подпись.
К заявлению прилагаются такие документы:
- Паспорт, ксерокопии разворотов в случае необходимости.
- Свидетельство о рождении малолетнего ребенка, убывающего вместе с родителями.
- Лист убытия (статистический лист) в зависимости от того, куда уезжает убывающий – в другой город (регион) России или за рубеж.
Заявление для принудительного выселения отличается от вышеуказанного документа тем, что содержит:
- Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
- Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
- Требования истца.
- Ссылки на законодательные нормы и регламенты.
К иску прилагаются такие документы (основа для доказательной базы):
- Копия паспорта.
- Свидетельство о регистрации недвижимой собственности в Росреестре.
- Расширенная выписка из домовой книги.
- Нотариально заверенный договор на покупку жилья.
- Квитанция об оплате пошлины.
Добровольное выселение
Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.
Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.
Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.
Как выписать граждан после продажи квартиры
Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.
Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:
- отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
- систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
- систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.
В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.
Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.
Для этого необходимо выполнить следующие действия:
- предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
- направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
- обратиться в суд за защитой прав собственника.
Как выписать человека после продажи квартиры
Как мы выяснили, продажа квартиры с зарегистрированными лицами возможна, однако покупатель всегда несет определенные риски, поэтому это является зачастую основанием для снижения цены покупки. Выписать человека можно двумя способами — добровольно и принудительно.
В первом случае прописное лицо подает в управление МВД (через Госуслуги) или в МФЦ заявление и снимается с регистрационного учета. Во втором случае, если человек не хочет выписываться, новому собственнику квартиры приходится подавать в суд и принудительно снимать его с регистрационного учета, что может потребовать значительных затрат времени и сил.
Добровольное выселение
Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.
Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.
Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.
Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.
Кого нельзя выписать из квартиры
В некоторых случаях выселить жильцов невозможно даже через суд.
Таблица 3. Лица, не подлежащие выселению
| Категория граждан | Правовые последствия |
| Собственник жилья | Не подлежит выселению. Снятие с регистрации возможно только с согласия собственника |
| Лицо, получившее право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника (не собственник) | Имеет право на пожизненное проживание в квартире |
| Гражданин, отказавшийся от приватизации в пользу другого лица | Отказ от приватизации дает основание для пожизненного проживания. Отсутствие документа о собственности приватизированной квартиры в этом случае не имеет значения |
| Иждивенец | При заключении договора ренты указанное лицо обладает правом пожизненного проживания |
| Участник жилищных кооперативов | Если такое лицо оплатило пай или его часть за кооперативную недвижимость, его не могут принудительно выселить и снять с регистрационного учета. При этом наличие свидетельства о праве собственности не обязательно |
| Бывшие супруги (при наличии брачного договора) | Не подлежат выселению бывшие супруги, если в брачном договоре присутствует условие о пожизненном проживании или проживании на определенный срок |
| Несовершеннолетние дети (оставшиеся без попечения родителей и не имеющие опекунов) | Выселение таких лиц возможно только при условии предоставления им аналогичного жилья. Кроме этого, сделка купли-продажи должна быть одобрена органами опеки. В иных случаях принудительное снятие с регистрации невозможно |
Заключение договора купли-продажи приватизированной квартиры
Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке.
Он должен содержать, в частности, данные, позволяющие определенно установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену этой квартиры (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Кроме того, при наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре должен быть указан перечень таких лиц. Об отсутствии указанных лиц также указывается в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Он не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением некоторых случаев, например если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Иногда о передаче-приемке квартиры указывается непосредственно в тексте договора, и отдельный документ о передаче не составляется (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Как выписать отказавшегося от приватизации Судебная практика снятия с регистрационного учёта
Вопрос о том можно ли выписать отказавшегося от приватизации задаются многими собственниками квартир, которые прибрели право собственности в порядке приватизации.
Если ещё 3-5 лет назад это было фактически невозможно, то сейчас судебная практика позволяет избавиться от довеска к квартире, в виде прописанного человека, который отказался от приватизации, но не проживает в ней.
СМОТРЕТЬ ПРАКТИКУ: Решение о признании утратившим право пользования квартирой, снятии с регистрационного учета отказавшегося от приватизации
После того, как Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за январь-июль 2014 года (утверждённым Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 сентября 2014 года), в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 февраля 2014 г.
по делу № 46-КГ13-6 указал на то, что в случае выезда в другое место жительство право пользования приватизированным жилым помещением может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации — это лицо имело право пользования данным жильём с приватизированным его лицом, стало возможным выписать отказавшегося от приватизации в квартире.
Для того, чтобы выписать отказавшегося от приватизации необходимо признать его утратившим право пользования квартирой, по основаниям ст. 83 ЖК РФ.