Как перевести земучасток из ЛПХ в ИЖС
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земучасток из ЛПХ в ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Порядок перевода земли ЛПХ (личного подсобного хозяйства)
На вопрос о том, можно ли строить дом на ЛПХ или же на ИЖС, ответ можно найти в нормативных документах. Мы же отметим, возводить постройки на ЛПХ нельзя, за исключением тех случаев, когда участок находится в самом населенном пункте и не является полевым, т.е. расположенным за его пределами.
Если вы являетесь владельцем подобного имущества, то для того, чтобы заняться сельскохозяйственной деятельностью на вашем земельном наделе, следует осуществить перевод ИЖС в ЛПХ.
Варианты использования надела во многом зависят от его месторасположения:
- Владелец объекта вне населенного пункта должен знать, что он относится к той категории участков, на которых возможно только производство сельхозпродукции, а возведение домов на нем не допускается.
- Если ЛПХ располагается на территории населенного пункта, его владелец имеет право заниматься строительными работами без ограничений, или предварительно переведя его в категорию ИЖС. Если возникает необходимость переоформить ЛПХ в ИЖС, процедуру можно выполнить без проблем, поскольку регистрация недвижимости осуществляется постоянно. Предварительное согласование и получение разрешений в таких случаях не требуются.
В документе при переводе в обязательном порядке указывайте:
- все данные о владельце;
- номер кадастра;
- существующую категорию участка или его целевое назначение на данный момент;
- запрашиваемое разрешенное использование;
- причину перевода;
- четкие обоснования.
Возможные альтернативы
В случае невозможности смены категории ЛПХ на ИЖС можно попробовать оформить изменение вида разрешённого использования земельного надела. Однако, следует учесть, что на территории приусадебного участка позволено строительство жилого здания, так что, если участок относится к приусадебным, изменять ВРИ нет необходимости. Кроме того, смена вида разрешённого использования собственного земельного надела возможна исключительно, когда это позволительно правилами застройки и землевладения местного муниципалитета.
Для смены вида разрешённого использования собственнику либо владельцу земли необходимо обратиться в местный орган самоуправления для получения выписки из правил использования своим участком. Получив такую выписку и заполнив в соответствующем порядке ходатайство, его следует отослать в адрес органа кадастрового учёта.
При смене вида разрешённого использования земельных наделов, предназначенных для жилой застройки ни каких публичных слушаний не проводиться. Исходя из этого, становится ясно, что смена вида разрешённого использования земельного надела является лучшей на сегодняшний день альтернативой переводу земель из категории ЛПХ в категорию ИЖС. Иных более подходящих вариантов пока на законодательном уровне не предусмотрено.
Не лишним будет отметить, что акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС не ограничен абсолютно ни какими сроками. Принятый администрацией акт о переводе должен быть направлен заявителю в течение 14-ти календарных дней со дня его принятия. Изменение категории вступают в силу непосредственно в момент его государственной регистрации и закрепления в Росреестре. При этом никакого переоформления документов, которые устанавливают права на переводимый участок, не требуется.
Перед тем, как начинать весьма затратную и продолжительную процедуру перевода земель из ЛПХ в ИЖС следует учитывать, что для постройки жилого дома на участке ЛПХ не всегда нужно изменять категорию на ИЖС. Лучшим вариантом будет предварительная консультация с высококвалифицированным юристом, специализирующимся на земельном праве.
Как перевести участок из ЛПХ в ИЖС?
Правила и процедура изменения категории регулируются ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую», перевод осуществляется на основании ФЗ № 174 «Об экологической экспертизе» и Земельного кодекса РФ.
Процедура начинается с подачи заявления в местную администрацию, необходимо наличие в заявлении следующей информации:
- Кадастрового номера и категории участка (ЛПХ).
- Указания категории, в которую требуется перевести (ИЖС).
- Вида собственности (договор купли-продажи, аренда, Свидетельство о приватизации).
- Обоснования изменения категории, например, постройка жилого дома для постоянного проживания.
Как перевести землю ЛПХ под ИЖС
Все правообладатели земельных участков, которые отнесены к землям сельскохозяйственного назначения, имеют право на изменение категории своего надела земли.
На уровне закона указанное право и процесс перевода установлены в ФЗ от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Данный нормативно-правовой акт устанавливает обязательный регламент выполнения процедуры изменения назначения:
| Составление заявки | исходя из конкретной формы администрирования определенного населенного пункта нужно письменно написать заявление в муниципалитет (органы местного самоуправления, администрация и др.). В составленном запросе необходимо прописать:
|
| Подача требуемой документации | чтобы начать процесс перевода, следует вместе с запросом предъявить должностному лицу следующие бумаги:
|
| Рассмотрение запроса собственника участка | Достаточно продолжительная процедура, т.к. в ходе рассмотрения проводится проверка определенного земельного участка на соответствие иному назначению. Рассмотрение заявления выполняется около 30 дней. Решение муниципальных органов заключается или в согласовании перевода, или в отказе от изменения категории участка. При разрешении заявитель получит акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС. Во 2-ом случае — обоснованный отказ с указанием причины |
В каких случаях требуется смена ВРИ
Строительство жилых домов разрешается на участках и ЛПХ, и ИЖС.
Основное преимущество целей жилищного строительства — возможность частично компенсировать расходы, связанные с возведением жилья.
Для этой цели действует механизм имущественного налогового вычета, позволяющий уменьшить размер доходов, облагаемых НДФЛ.
Приведем еще несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешенного использования надела:
- ИЖС земли в преимущественном порядке подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры и этот «плюс» часто мотивирует застройщиков прибегнуть к смене ВРИ земельного участка.
- Приобретение загородного земельного надела с ВРИ «ЛПХ» для строительных работ может обернуться как достоинством — низкие финансовые вложения на начальном этапе работ, так и недостатком — участок может не подходить для строительных целей. В этом случае оптимальным вариантом является перевод из ЛПХ в ИЖС.
- Желание продать участок и получить за него хорошую цену может стать поводом для смены разрешенного использования земли.
- Реализация сертификата на материнский капитал также может потребовать изменения разрешенного использования земли. Не во всех регионах страны разрешается строительство домов на «материнские» деньги на землях ЛПХ.
- Использование земли в качестве залогового фонда более выгодно, когда надел имеет ВРИ «ИЖС».
Что делать с наделом в пределах СНТ?
Многие граждане имеют земельные наделы в садовых товариществах. Обычно их называют дачными участками и там можно спокойно возводить жилые строения временного (летнего) назначения. Поэтому люди и не задумываются о смене правового статуса подобных своих владений.
Но осуществить смену правового статуса следует как минимум по двум причинам:
Рекомендуем ознакомиться:
Прописка в СНТ
- Чтобы иметь возможность официально зарегистрироваться в соответствующем доме.
- Для увеличения стоимости земельного надела.
Перевести участок из СНТ в ИЖС намного сложнее, чем смена статуса ЛПХ. Если участок в СНТ не приватизирован, необходимо получить решение общего собрания членов СНТ, в котором даётся согласие на перевод.
Кроме того, необходимо представить в госорган дополнительно ещё два документа:
- позитивное заключение экологической экспертизы;
- документальную оценку потерь садоводческого хозяйства в результате смены статуса участка.
Как показывает практика, перевод СНТ в ИЖС возможен лишь в случаях, когда границы товарищества непосредственно соприкасаются с границами населённого пункта. В иных случаях государственный орган отказывает заявителям.
Законодательством также предусмотрены случаи, когда целое дачное хозяйство или садовое товарищество может получить статус населённого пункта. Такая смена статуса требует консолидации всех жителей СНТ. Однако практика такого ещё не знает. Так или иначе, в подобной ситуации смена статуса земель происходит автоматически.
В остальном процедура перевода СНТ в ИЖС ничем не отличается от смены категории ЛПХ.
Земли ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) предназначены для возведения частных жилых построек. Такие участки обычно находятся в пределах населённых пунктов или в непосредственной близости от них.
Такие участки изначально имеют адрес и, построив на них жилой дом, в дальнейшем в нём можно прописаться. Кроме того, лишь жилые дома, возведённые на подобных земельных наделах, могут быть оформлены в качестве жилого помещения. В противном случае уполномоченные органы попросту не выдадут разрешение на строительство, а правомочия на подобную постройку зарегистрировать также не получится.
Кроме того, для получения услуг коммунальных служб также необходимо перевести участок в категорию ИЖС. Иначе компания-поставщик будет не вправе записать на такой дом абонентский номер и осуществлять обслуживание инженерных и коммуникационных сетей.
Правовой статус земель ЛПХ
Земли ЛПХ (личное подсобное хозяйство) предоставляются гражданам для ведения огорода, вырвщивания садов и иного типа сельскохозяйственной деятельности.
Участки в статусе ЛПХ условно подразделяются на два вида:
- приусадебное владение;
- полевой участок.
Наделы с указанным правовым статусом принадлежат к категории наделов для сельскохозяйственной деятельности, и на них допускается заниматься строительством, включая постройку жилья.
Только приусадебные земельные владения ЛПХ допускается перевести в категорию ИЖС.
Чтобы жилые постройки на таких участках могли быть оформлены должным образом, необходимо соблюдение следующих условий:
- земельный надел должен располагаться в пределах населённого пункта;
- должны быть соблюдены все нормы строительства жилого дома.
Однако даже это не гарантирует предоставление подобным жилым постройкам равного статуса с жильём на участках ИЖС. Сложно будет подключиться к инженерным коммуникациям и практически невозможно зарегистрировать абонентский ящик.
Причины и основания отказа
Почему заявителю могут отказать:
- заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
- поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
- указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
- экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
- особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.
В каких случаях требуется смена ВРИ
Строительство жилых домов разрешается на участках и ЛПХ, и ИЖС.
Основное преимущество целей жилищного строительства — возможность частично компенсировать расходы, связанные с возведением жилья.
Для этой цели действует механизм имущественного налогового вычета, позволяющий уменьшить размер доходов, облагаемых НДФЛ.
Приведем еще несколько причин, которые могут послужить основанием для смены вида разрешенного использования надела:
- ИЖС земли в преимущественном порядке подключаются к сетям коммунальной и инженерной инфраструктуры и этот «плюс» часто мотивирует застройщиков прибегнуть к смене ВРИ земельного участка.
- Приобретение загородного земельного надела с ВРИ «ЛПХ» для строительных работ может обернуться как достоинством — низкие финансовые вложения на начальном этапе работ, так и недостатком — участок может не подходить для строительных целей. В этом случае оптимальным вариантом является перевод из ЛПХ в ИЖС.
- Желание продать участок и получить за него хорошую цену может стать поводом для смены разрешенного использования земли.
- Реализация сертификата на материнский капитал также может потребовать изменения разрешенного использования земли. Не во всех регионах страны разрешается строительство домов на «материнские» деньги на землях ЛПХ.
- Использование земли в качестве залогового фонда более выгодно, когда надел имеет ВРИ «ИЖС».
Процедура перевода земли из промышленного назначения в ИЖС
Процесс четко регламентирован федеральным законодательством. Хотя разобраться в положениях закона не так уж и просто, а применить его на практике еще сложнее, особенно, если раньше не сталкивались с этим.
Заявление о переводе земли в другую категорию подается в орган местного самоуправления. Главное правильно его оформить, указав максимум необходимых данных
Особое внимание уделите обоснованию причин, они повлияют на принятие положительного решения по обращению.
Помимо заявки потребуется целый пакет документации: кадастровый паспорт, различные выписки и подтверждение от собственника участка, что он не против такой процедуры. Любая ошибка, и придется возвращаться к началу, потеряв больше месяца времени.
Заявление допускают к рассмотрению, если оно оформлено в соответствии с федеральным законодательством, а все бумаги поданы в надлежащем виде
Результатом рассмотрения будет либо согласие, либо отказ, о которых сообщат в течение двух месяцев.
Прохождение общественных слушаний про проекту. Возможно, утверждение проекта планировки территории.
Прохождение экспертиз и согласований (экология, археология и культурное наследие, коммуникации).
Когда решение вынесено, его присылают заявителю не позднее двух недель с момента принятия. При допущенных в ходе подготовки бумаг ошибках, о них сообщают в первый месяц после обращения.
Не согласны с отказом – отправляйтесь в суд с требованием пересмотреть результаты. Избежать этого поможет тщательная подготовка и поддержка экспертов.
Среди наиболее распространенных причин отказа перевода земли из промышленного назначения в ИЖС: несоответствие территориальному зонированию или планам развития территории, наличие охранных зон и обременений, нахождение земельного участка за границами населенного пункта. Не хотите неприятных сюрпризов – обратитесь к земельным юристам нашей компании для проведения предварительного согласования перевода вашего земельного участка под ИЖС.
По российскому законодательству вся обширная территория нашей страны поделена на отдельные участки — целевые категории.
Это было сделано, для того чтобы узаконить правоотношение с землей, а также избежать незаконного и нецелевого использования отдельных участков земли.
Например, если бы леса и реки в нашей стране относились бы к сельскохозяйственным угодьям, их бы выкупили или арендовали, затем выкорчевали, осушили и посадили на них пшеницу, овес и прочее.
Такие действия могли бы существенно нарушить биологическое равновесие и нанести вред флоре и фауне этих мест.
Таким образом, в России имеется следующая классификация земель:
Среди многообразия российских земель, простых граждан обычно интересуют сельскохозяйственные угодья и поселенческие наделы.
Потому что на первых можно разбить сады или огороды, держать домашний скот или птицу, что очень актуально во время мирового финансового кризиса.
Поселенческие земли — единственная категория земель, на которой разрешено осуществление строительства жилых домов.
- Необходимые документы
Пакет документов это первое, что необходимо собрать для проведения процедуры переоформления:
- паспорт гражданина РФ. Потребуются не только копии необходимых страниц, но и также оригинал.
- правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН и прочее;
- одобрение со стороны владельца земельного участка, если земля была взята в аренду или передана на пожизненное безвозмездное пользование;
- оригинал паспорта кадастрового или выписка из ЕГРН, в которой будет прописан кадастровый номер;
- в геодезической компании необходимо будет получить справку, в которой будут нанесены точные координаты земли;
- также потребуется справка о том, находиться участок в черте населенного пункта или нет.
- Оформление и подача заявления
Подать заявление можно в определенный отдел муниципалитета или в МФЦ. Форма заявления не имеет определенного стандарта, но имеет обязательные пункты, а именно:
- личные данные собственника и заявителя;
- номер кадастровый на участок;
- статус земли на момент подачи заявления;
- необходимую категорию и вид назначения для ИСЖ;
- причина перерегистрации земельного участка;
- правоустанавливающие факторы, позволяющие распоряжаться землей.
За правомерным использованием земли определенной категории пристально наблюдает государство. Вследствие этого причина перевода земли в иную категорию должна быть очень уважительной и весомой.