Чек-лист для документов, которые потребуются при продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чек-лист для документов, которые потребуются при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

Как правильно продать квартиру

«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:

• Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
• Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
• А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
• Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
• Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
• Подготовить привлекательное объявление:
  • Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
  • Опишите планировку, укажите метраж
  • Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
• Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.

В нижеследующем списке указаны все документы, которые понадобятся Продавцу в ходе сделки, от ее начала до конца:

• Общегражданский паспорт РФ
• Правоустанавливающий документ на недвижимость
• Выписка из ЕГРН (свидетельств о регистрации права собственности старого образца все равно придется подтверждать свежей выпиской)
• Кадастровый и технический паспорта на квартиру
• Справка о составе семьи (то есть людях, прописанных в квартире; ЖК РФ пользуется именно такой формулировкой для обозначения прописанных на одной жилплощади людей, независимо от того, состоят ли они в реальном родстве между собой)
• Договор купли-продажи квартиры (который Продавец и Покупатель заключат между собой)
• Акт приема-передачи (документ, фиксирующий реальную передачу квартиры Продавцом Покупателю)
• Выписка с лицевого счета квартиры
• Справка из ФНС об отсутствии налоговой задолженности
• Согласие супруга/ супруги Продавца (при их наличии) на продажу недвижимости

Остановимся на каждом из документов подробнее.

Общегражданский паспорт. Необходим на всех этапах сделки в качестве документа, удостоверяющего личность контрагента. Если сделка происходит через представителей, паспорта должны предъявлять представители, вместе с нотариальной доверенностью.

Свидетельство о праве собственности. В настоящее время не актуальны ни старые свидетельства на гербовой бумаге, ни те, что, начиная с 2016 года печатались на простом листе формата А4. Действительны лишь свежие расширенные выписки из ЕГРН. Срок их действия – 30 дней. Получить выписку можно не только лично, но и через Госуслуги, либо на официальном сайте Росреестра.

Договор купли-продажи. ДКП составляется, минимум, в трех экземплярах: для Продавца, Покупателя и представления в Росреестр. Если Покупателей/Продавцов больше одного – для каждого необходимо предусмотреть свой экземпляр. В ДПК в обязательном порядке должны быть внесены следующие пункты:

• Имена и паспортные реквизиты Продавца (Продавцов) и Покупателя (Покупателей)
• Дата и место подписания Договора
• Описание объекта недвижимости с его точным адресом
• Выражение воли сторон (Продавец – продает, Покупатель – покупает)
• Стоимость недвижимости
• Способ и порядок передачи денег
• Подтверждение того, что в квартире больше никто не прописан (если пока прописаны – должен быть указан срок снятия с регистрационного учета)
• Подтверждение того, что на данную недвижимость не претендуют третьи лица

Если хотя бы один из перечисленных пунктов в договоре будет отсутствовать – Росреестр его не зарегистрирует. Оформление будет признано ненадлежащим, то есть, не дающим оснований для законно перехода прав собственности.

Для регистрации к ДКП необходимо приложить акт приема-передачи. Он фиксирует тот факт, что Продавец передал Покупателю имущество в натуре. То есть, исполнил свои обязательств по Договору.

Справка из ИФНС об отсутствии задолженности по уплате налогов. Получить ее можно в территориальном налоговом органе. Действительна такая справка с течение полугода. Если за этот период налогоплательщик изменил фамилию (например, в результате заключения ли расторжения брака), к справе прилагается документ, подтверждающий это. То есть, свидетельство о браке/разводе.

Выписка из ЕГРН. Этот документ необходим, если жилье не состоит на кадастровом учете. Либо проводится его перепланировка. В остальных случаях (если объект недвижимости уже внесен в Росрестр) для заключения сделки выписка не нужна.

ВНИМАНИЕ! Не нужен для сделки и технический паспорт. С 2008 года этот документ не имеет юридической силы. Техпаспорт нужен лишь Покупателю для проверки.

Правоустанавливающие документы, зарегистрированные в надлежащем порядке. Этот документ подтверждает законность права Продавца на недвижимость. Сведения о нем необходимо внести в ДКП. В качестве правоустанавливающего документа могут выступать:

• ДПК (в котором нынешний Продавец указан в качестве Покупателя)
• Договор мены
• Договор дарения
• Договор ренты
• Постановление суда о праве гражданина на квартиру (вступившее в силу)
• Нотариальное свидетельство о наследовании
• Свидетельство о приватизации квартиры, предоставленной ОМСУ

Сопутствующие документы

В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:

Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:

• Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
• Паспорта родителей или законных представителей
• Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки

Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):

• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку

Для долевых собственников:

• Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости

Кроме того, скорее всего придется оформлять:

• Договор о задатке или выплате аванса
• Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
• Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
• Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами

В каких случаях требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства?

Получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки нужно в случаях, когда она может привести к ухудшению имущественного положения несовершеннолетнего или подопечного. К таким случаям могут относиться:

• Купля-продажа, дарение или обмен недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний;
• Сделки по передаче недвижимости в аренду, безвозмездное пользование или в залог;
• Раздел имущества или выделение из него долей;
• Снятие денежных средств со счета подопечного.

Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?

Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.

Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.

---

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение

• Квартиру, купленную на средства маткапитала, продать можно
• Для продажи такой квартиры обязательно получите разрешение на сделку от органов опеки, ПФР, банка
• Покупаемое взамен жильё должно соответствовать уровню комфорта продаваемого дома и не ущемлять имущественные права несовершеннолетних. Для этого детям нужно выделить доли равные или больше, чем были в прежней квартире
• Вместо доли возможно зачисление на счета детей денежной компенсации
• Многодетные родители и семьи, которые уже больше 5 лет пользуются и владеют недвижимостью, не платят налоги

Когда купля-продажа невозможны?

На самом деле много нюансов, по которым ООП может отказать в предоставлении справки на купля-продажа жилплощади. Здесь причиной для срыва сделки, может стать элементарная прописка несовершеннолетнего на данной территории.

Но, чаще всего причины следующие:

• Мама или папа не явились в ООП или не согласны с продажей жилплощади;
• Законные представители хотят перевести лицо в округ, по всем характеристикам уступающему нынешнему проживанию;
• Состояние нового жилища не пригодно для комфортного проживания;
• Отсутствие элементарных условий (вода, туалет на улице и нет центрального отопления);
• Покупка жилья в недостроенном объекте;
• Строительство собственной жилплощади.

Нужно, кроме заявления подать следующее:

• Ксерокс удостоверений личности владельцев недвижимости (опекунов);
• До четырнадцатилетнего возраста – ксерокс свидетельства о рождении. После 14 – ксерокс паспортных данных;
• Ксерокс право устанавливающей документации (удостоверяющей право наследования);
• Ксерокс паспортных данных представителей ребенка;
• Согласие владельцев жилплощади (нотариально заверенное или в ООП);
• Данные о средствах, потраченных на квартиру;
• Ксерокс реестрового удостоверения, эксплуатации жилплощади и поэтажного плана;
• Сведения о прописанных на жилплощади;
• Банковский счет;
• Документ, подтверждающий оплату всех коммунальных услуг;
• От лиц 10-14 лет согласие на купля-продажа;
• Заявление от граждан старше четырнадцатилетнего возраста.

Важно! Покупка жилплощади и прописка в ней несовершеннолетнего лица – это не все действия, которые следует выполнить после договора. Затем все выше перечисленные бумаги предоставляются в МФЦ или ООП по новому месту прописки.

Как проходит купля-продажа?

Только после того, как отдел опеки даст согласие на совершение купля-продажа, где владельцем является лицо до 18 лет (имеет долю или прописку) можно приступать к сделке.

При этом процедуру лучше провести с юридическим специалистом, чтобы обезопасить себя от всех недоразумений. А их достаточно, так как дело касается несовершеннолетнего гражданина.

Что же касается соблюдения обязательных пунктов в документации, то они следующие:

• Полные инициалы, как продавца, так и приобретающего;
• Подпись сторон и дата проведения сделки;
• Техническая характеристика жилплощади;
• Право устанавливающая документация;
• ЕГРН;
• Обязательство о законной сделке;
• Документ о дееспособности продавца (отсутствие статуса банкрот);
• Указание точной стоимости квартиры;
• Обозначение условий, при которых соцзащита выдала разрешение;
• Обязательства сторон (на продажу и внесение средств за покупку);
• Указание метода оплаты (наличные, перевод, кредит, ипотека);
• Документ, подтверждающий ответственность сторон за сделку;
• Обязательства о госрегистрации жилплощади на другого владельца;
• Подписи участников купли-продажи.

Основной пакет документов

Только правильно оформленная документация может гарантировать положительный исход сделки. Если собраны не все справки, они оформлены неправильно, допущены ошибки – сделка незаконная.

Перечень документов для продажи квартиры:

• Справка из ЗАГСа. Этот документ поможет засвидетельствовать о том, что вы состоите в законном браке. Если это так, то супруг/супруга должны дать письменное согласие.
• Правоустанавливающее свидетельство на жилые метры (Выписка из ЕГРН). Вам нужно доказать покупателю, что вы владелец и процедура носит законный характер.
• Справка о прописанных в квартире (берется в МФЦ или паспортном столе)
• Справка о том что нет задолжностей по коммунальным платежам (берется в управляющей компании)

Контроль соблюдения имущественных прав несовершеннолетних в сделках с недвижимостью — одно из многочисленных направлений работы органов опеки. В соответствии со ст. 28 ГК от имени детей до 14 лет сделки вправе осуществлять их родители, а также опекуны (законные представители).

При этом сделки по отчуждению недвижимого имущества (продажа, сдача в наем, в залог, в возмездное и безвозмездное пользование, дарение, обмен, раздел, выдел долей) и совершение иных действий по уменьшению имущества детей до 18 лет требует обязательного согласия органа опеки (ст. 21 №48-ФЗ, ст. 28, 37 п. 2 ГК).

Отдельные вопросы у органов опеки может вызвать сделка с покупкой квартиры «на котловане» через договор долевого участия в строительстве при продаже жилья (или доли) в собственности несовершеннолетнего. Как показывает практика, даже если ребёнку выделяется сопоставимая доля в квартире в строящемся доме, чиновники могут отказать в согласовании подобных сделок. Мотивировав отказ тем, что сразу после купли-продажи права на новый объект недвижимости у несовершеннолетнего не возникнет, поскольку объекта ещё не существует. Однако есть немалые шансы оспорить подобный отказ в суде.

Бывает, что по ряду причин провести альтернативную сделку с участием имущества несовершеннолетнего невозможно. Например, если родители уже приобрели новую квартиру в ипотеку и желают продать старое жильё с долей ребёнка в собственности, чтобы погасить кредит досрочно. Но не могут выделить аналогичную долю несовершеннолетнему в «ипотечной» квартире до погашения кредита из-за условий договора с банком.

Получить согласие органов опеки на сделку возможно и в этом случае, но при соблюдении ряда условий. Например, если ребёнок точно будет проживать в «ипотечной» квартире, а часть денег от продажи старого жилья (сообразно доле ребёнка) родители положат на открытый для него специальный счёт.

Могут ли органы опеки заблокировать сделку, если не согласен один из родителей ребёнка? Такое нередко случается, например, если родители несовершеннолетнего развелись.

Как свидетельствует судебная практика, само по себе несогласие одного из родителей без веских на то причин не является основанием отказать в согласовании сделки. Если чиновники органов опеки не выносят положительного решения, ссылаясь только на отсутствие согласия или на отказ одного из родителей, есть все шансы оспорить это в судебном порядке.

Законодательство защищает интересы ребенка. В силу возраста несовершеннолетние не способны полностью осознавать свои права и не могут понимать, что кто-то их может нарушить. Одной из опасностей считается реализация имущества ребёнка без соблюдения законных интересов гражданина.

Это важно! Чтобы органы опеки согласились одобрить реализацию, ребенку нужно предоставить другую жилплощадь, равную или превышающую по размеру долю, которая ему принадлежала. Обязанность соблюдения нормы ложиться на законных представителей несовершеннолетнего.

Органы опеки строго следят за выполнением правила. Вышеуказанные нормы должны соблюдаться, если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему. Он может являться единоличным или долевым собственником. Однако если человек просто прописан в квартире, но не имеет на неё прав, получать разрешение органов опеки не обязательно.

Документ, предоставленный организацией, выступает доказательством того, что родители или законные пре надлежащим образом исполнили свои обязательства и учли интересы детей. За игнорирование норм действующего законодательства нарушители несут ответственность. Сделку также могут признать недействительной. Её не удастся зарегистрировать в Росреестре. Если по какой-либо причине запрет удастся обойти, в последующем государство или человек, достигший совершеннолетия, может обратиться в суд и аннулировать соглашение. Игнорирование норм действующего законодательства влечет за собой возникновение ряда дополнительных издержек.

Обращение в органы опеки

Начать подготовку документов следует с получения разрешения продажи квартиры с долей несовершеннолетнего документы в органы опеки.

Порядок взаимодействия с ними представляется в виде следующей схемы:

• поход в паспортный стол за справкой о зарегистрированных в жилом помещении лицах;
• визит в органы опеки обоих родителей ребенка;
• подача ходатайства о разрешении на продажу недвижимого имущества;
• ожидание решения.

Очень важный момент: наряду с удостоверениями личности родителей и несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо предоставить ряд документов, касающихся отчуждаемого объекта. Это указанная выше справка, свидетельство о владении жилым помещением и выписки на квартиру из Росреестра. Заявление о продаже имеющегося жилья и покупке нового пишет:

• законный представитель ребенка, которому еще не исполнилось 14 лет;
• сам несовершеннолетний, возраст которого от 14 лет и старше.

П. 3 ст. 21 № 48-ФЗ отводит на принятие предварительного решения 15 дней.

Мотивированный отказ, оформляемый в письменном виде, может быть обжалован в суде.

П. 3 ст. 21 № 48-ФЗ Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

С точки зрения законодательства, ускорить выдачу разрешения не позволяет ни одна из приведенных причин, а именно:

• истекают сроки документов, требующихся для проведения сделки (например, срок действия одобрения кредитного лимита банком при покупке нового жилья за счет ипотеки);
• заканчивается срок, по истечении которого за внесенным задатком должна последовать полная оплата стоимости приобретаемого жилья; нарушаются любые устные договоренности между участниками сделок по отчуждению недвижимости.

ПД оформляется в том случае, когда контрагенты не готовы к немедленному оформлению основного ДКП квартиры. Это может случится по таким причинам:

1. У продавца не подготовлены все документы, удостоверяющие право владения квартирой.
2. Покупатель не обладает нужными средствами для немедленного расчета, и для этого требуется немного подождать.
3. При приобретении квартиры оформляется ипотечный кредит, однако банк требует время (до 3-х недель) для осуществления анализа квартиры, в том числе, юридической чистоты сделки и профессиональной оценки стоимости квартиры.
4. Реализуемая квартира обременена залогом и требуется время для его снятия.

Похожие записи:

• Льготы для пенсионеров МВД в 2023 году: порядок оформления
• Налоговый вычет в 2022 году: что нужно знать при покупке квартиры
• Минимальный размер алиментов на ребенка