Как купить квартиру: пошаговая инструкция от и до

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру: пошаговая инструкция от и до». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Перевірка юридичної чистоти об’єкта

Перевірка квартири перед придбанням включає аналіз нерухомості на відсутність обтяжень, вивчення власника і виявлення третіх осіб, що мають переважне право на придбання квартири. Нотаріус не буде завіряти угоду, якщо:

• квартира знаходиться під заставою або арештом – відчужувати таке майно заборонено законом;
• порушені права та інтереси дитини – якщо в квартирі проживає неповнолітній, або у нього тут є частка, продаж можливий тільки за надання йому нового житла, і в той же час воно повинно бути не гіршим за попереднє, а частка в ньому – не менша ніж та, яку він мав;
• з’явилися треті особи, які мають права на квартиру і не погоджувалися з її продажем – можливо, когось із мешканців було тимчасово знято з реєстрації;
• будинок знаходиться в аварійному стані – за законом угоди з такою нерухомістю заборонені.

Юридические услуги по сопровождению покупки квартиры на вторичном рынке Украины

Понимая всю сложность процедуры и точно зная, как все это работает на практике, мы предлагаем свои услуги тем Клиентам, кто хочет быть уверен в безопасности покупки недвижимости в Украине.

Юристы нашей фирмы проводят следующий комплекс услуг при покупке жилья в Украине:

• Консультирование по процессу покупки квартиры на вторичном рынке в Украине, подбор оптимального алгоритма действий;

• Если Вы иностранец — мы получим для Вас идентификационный код и поможем с открытием счета в украинском банке;

• Предпродажная проверка квартиры на вторичном рынке;

• Проверка договора купли-продажи квартиры в Украине;

• Организация и сопровождение заключения сделки по покупке квартиры у проверенного нотариуса.

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами

Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Квартира в новостройке

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Но ситуация ухудшается, когда нужно приобрести жилье в новостройке. Как правило, на момент покупки дом ещё не достроен. И квартиры, как таковой, не существует, что добавляет новые риски.

Ситуации могут быть следующими:

1. Долгострой.
2. Строительство не завершается, например, по причине банкротства застройщика.
3. Застройщик расторгает договор с дольщиком по выдуманной причине (обманывает его).
4. Владелец жилплощади продает ее дважды разным людям.
5. По завершении строительства получилась некачественная квартира в плохо построенном доме.
6. Простои по оформлению собственности по вине застройщика.

Чтобы избежать возможных рисков, необходимо грамотно проверить застройщика. В таком случае шанс потерять деньги и возможную жилплощадь заметно снижается.

Какие документы нужны для продажи квартиры?

Чтобы продать квартиру владелец готовит пакет документов и со всеми их оригиналами приходит к нотариусу. В зависимости от обстоятельств, в списке будут следующие пункты:

• Документ, который подтверждает право собственности
• Выписка с реестра
• Паспорта и идентификационные коды собственников
• Свидетельства о браке жены или мужа собственника
• Согласие мужа или жены собственника на продажу имущества. Исключение составляют случаи, когда имущество подарено, получено по наследству или куплено еще до вступления в брак.
• Разрешение опекунского или попечительного совета, если собственник ребенок или недееспособное лицо
• Справка о составе семьи
• Оценка квартиры
• Технический паспорт
• Выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
• Справка из банка об открытии счета, если платеж будет больше 50 000 грн.

Предварительная договоренность

Покупатели квартир часто сталкиваются с дилеммой заключения с застройщиком предварительного договора, или договора резервирования. Он заключается на ранней стадии проекта, то есть до того, как жилые помещения будут построены и введены в эксплуатацию. Согласно действующим правилам, для заключения договора требуется составление нотариального акта. Договор оформляется до подписания девелоперского договора. Типовой предварительный договор купли-продажи квартиры подписывается, когда:

• продавец и покупатель обязуются в будущем заключить договор купли-продажи (окончательный договор);
• покупатель выплачивает первоначальный взнос или аванс во время или после заключения предварительного соглашения (остальные деньги передаются продавцу после заключения окончательного контракта);
• помещение уже существует в физическом и юридическом смысле (построено или имеет свой земельный и ипотечный регистр).

Подписание договора означает, что обе стороны гарантируют выполнение своих обязательств: покупатель — купить выбранную квартиру, продавец — предоставить выбранное жилье для покупки. Договор содержит такую информацию:

• цена объекта и его местонахождение;
• сроки внесения авансового платежа;
• даты уплаты последующих взносов;
• дата передачи помещения в собственность покупателя;
• сроки урегулирования возможных несоответствий проекту (например, когда площадь квартиры оказывается несколько иной, чем в плане);
• условия получения помещения;
• последствия отказа от заключенного договора.

Оплата предварительного договора делится между застройщиком и покупателем. Одна из самых популярных форм расчетов сегодня — это рассрочка. Покупатель платит, например, 10% цены в качестве первоначального взноса после подписания договора, а оставшуюся часть — после завершения каждого этапа строительства или сдачи объекта в эксплуатацию.

Когда все бумаги собраны, вам предстоит завизировать договор купли-продажи в присутствии нотариуса, дабы впоследствии получить право на квартиру. Заблаговременно, перед подписанием основного договора, стоит удостовериться в правильности прописанных в нем сведений. Начните проверку собственных паспортных данных и всех последующих пунктов. Это немаловажный шаг, позволяющий проконтролировать корректность сделки.

Проверьте, не осталось ли в бланке прописанного договора пустого места, где есть возможность дополнить информацию без вашего ведома. Если какие-либо формулировки или двухзначные определения вам малопонятны, просите откорректировать и переписать их. Для вас лучше, когда текст написан лаконично и понятно. Как показывает практика, самостоятельно разобраться со всеми нюансами без определенного опыта и навыков не удастся, поэтому рекомендуем нанять специалиста в области юриспруденции, который разъяснит формулировки и непонятные моменты.

Какие схемы прокручивает застройщик?

Будущий (недостроенный) дом (квартира) в данном случае не является объектом имущественных прав (вещью), а есть лишь объект обязательств по строительству. Т.е. компания-застройщик берёт на себя обязательство построить дом в оговоренный срок. Схема действий застройщика выглядит так: строительная компания инициирует регистрацию самостоятельного юридического лица, которое приобретает функции заказчика строительства и оформляет проектно-сметную документацию,а также заключает договор подряда на строительство с упомянутой строительной компанией.

В связи с этим между заказчиком строительства и строительной компанией (подрядчиком) возникают взаимные обязательства:подрядчик – обязан построить дом,заказчик – имеет право получить этот дом в собственность по окончанию строительства. Т.е. у заказчика строительства возникает имущественное право на будущий объект недвижимости. Одновременно с этим у заказчика строительства возникает право требовать от строительной компании,чтобы она построила и передала ему многоквартирный дом. Именно этими правами заказчик собирается «поделиться» с инвестором. Сделать это ему позволяет гражданское законодательство Украины. Согласно ГКУ лицо может по возмездному или безвозмездному договору передать свое имущественное право другому лицу,кроме случаев,установленных законом. В нашем случае договор будет возмездным,т.к. имущественные права и право требования могут быть предметом договора купли-продажи.

Кратко: как продать или купить недвижимость по альтернативной сделке?

• Для проведения альтернативной сделки все участники договариваются о сроках передачи прав собственности.

• Если вы покупаете квартиру, обязательно попросите выписку ЕГРН, где есть сведения об обременениях и указаны собственники недвижимости.

• Сделку лучше проводить с участием нотариуса, т. к. при самостоятельном оформлении через МФЦ могут быть допущены ошибки. В итоге придется все переделывать и подавать документы заново.

• Договоритесь с участниками сделки, в какие сроки нужно освободить квартиру и в предварительном соглашении укажите обязанности каждой из сторон. Вносите задаток, а не аванс, т. к. если сделка сорвется не по вашей вине, вы получите компенсацию в размере задатка.

• Передавайте задаток только после подписания предварительного соглашения в нотариусе.

• Документы на регистрацию прав собственности передаются после подписания договора купли-продажи.

• Чтобы упростить процесс альтернативной сделки, сначала продайте свою квартиру, снимите жилье на 1−2 месяца и спокойно подбирайте себе новую недвижимость.

• Длительность оформления альтернативной сделки зависит от количества участников и составляет от трех дней до двух недель.

На что еще обратить внимание?

• Обязательно нужно проверить наличие у застройщика всей необходимой документации и разрешений: отсутствие хотя бы одной «бумажки» может существенно затянуть строительство или сдачу дома в эксплуатацию. В первую очередь необходимо удостовериться, что у компании есть разрешение на строительство и оформлены права на соответствующий земельный участок. Также нелишним будет изучить учредительные документы, финансовую и аудиторскую отчетность застройщика, ознакомиться с технико-экономическим обоснованием строительного проекта.
• Не последнюю роль играет также и репутация застройщика. Но вот к источникам информации о нем стоит подходить аккуратно: в интернете слишком много возможностей не только донести правду, но и очернить конкурента. А вот статистика может многое подсказать: если все прошлые объекты застройщика сдавались с опозданием или были проблематичными, разве есть гарантия того, что в этот раз будет по-другому?
• Обратите внимание и на то, совершались ли переуступки по договору: наличие промежуточных звеньев в цепи между застройщиком и конечным покупателем лишает сделку прозрачности. Чем больше было совершено уступок прав, тем более проблематичным может быть объект и тем выше шанс, что кто-то в этой цепочке не исполнил до конца свои обязательства.
• Непременным условием при передаче денег за квартиру должна быть выдача продавцом документа-подтверждения о том, что оплата была произведена. В этом качестве может выступать чек кассового аппарата или приходно-кассовый ордер. Если оплата была совершена по безналичному расчету, подтверждением является платежное поручение. Отсутствие правильно оформленного подтверждения передачи денег приведет к тому, что доказать факт оплаты будет затруднительно даже через суд. Ну и конечно, стоит избегать всяческих завуалированных и непонятных для вас платежных схем: вексельных, по договорам оказания услуг и т.д.

«Осторожно мошенники» или 19 способов остаться без денег и без квартиры

На рынке недвижимости «крутятся» большие суммы денег, ведь дом или квартира – не килограмм яблок, а дорогостоящая покупка, привлекающая тех, кто знает, как поживиться на чужой доверчивости или неосведомленности.

Перечислим 19 способов лишиться своих денег, и так и не купить жилье:

1. Расчет с продавцом до момента регистрации сделки купли-продажи.
2. Покупка по доверенности. Этот документ часто подделывают, поэтому без его тщательной проверки не стоит проводить сделку.
3. Ошибки в оформлении расписки, приходно-кассового ордера или чека, отсутствие этих документов.
4. Опасное место для передачи денег – машина, жилье продавца. У вас попросту украдут деньги.
5. Оформление недвижимости в залог по договору дарения или купли-продажи.
6. Неправильная форма договора купли-продажи, нет регистрации в Росреестре.
7. Покупка без проверки документов продавца.
8. Покупка у недееспособных лиц. Если продавец скрыл от вас, что владельцы – недееспособные лица, вы рискуете потерять недвижимость и деньги.
9. Сделка с несовершеннолетними владельцами.
10. Расчет за квартиру не тем способом, который прописан в договоре.
11. Приобретение жилплощади, на которую возникло право приватизации без проверки ущемления прав третьих лиц.
12. Подлог договора о купле/продаже.
13. Фальшивые подписи в договоре.
14. Внесение большого задатка.
15. Заключение договора с указанием заниженной цены сделки.
16. При покупке жилья с дорогим ремонтом возможна доплата денег за дорогую обстановку.
17. Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой.
18. Приобретение жилплощади, с которой не выписались бывшие жильцы.
19. Приобретение недвижимости без согласия на продажу супруги/супруга продавца.

Будьте бдительны и тщательно проверяйте документы на понравившееся вам жилье, чтобы не оказаться в одной из перечисленных ситуаций.

Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.

Внешний вид квартиры по фото
Это хорошо	Это плохо
Много фотографий. Есть фото подъезда и дома снаружи. Каждая комната снята с нескольких ракурсов. Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.	Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть. Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор. Фотографий мало или нет совсем. Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.

Шаг 7. Внесение аванса или задатка

Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты. При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке. Для этого существуют две формы: аванс и задаток.

Подсказка

Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.

Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.

Как правильно покупать квартиру, чтобы не обманули: юридические моменты – что нужно проверить?

Приобрести жилье – это не конфету купить в супермаркете. При покупке жилья не поможет даже ваша 100% интуиция и бдительность в оба глаза, поскольку рисков уж очень много. Поэтому, если ваша цель – правильно покупать квартиру, то без опытного юриста и нотариуса лучше не экспериментировать. Но если же вы решитесь действовать самостоятельно, то вам следует обращать свое особое внимание на некоторые отдельные моменты.

• Личность продавца – изучаем документы, прописку, семейное положение (обязательно письменное согласие второй половинки на продажу и обязательная проверка по реестру).

Важно: Проверить подлинность паспорта можно по базе ФМС РФ.

• Документы на право собственности:
  • договор о покупке, приватизации, дарения, передачи от застройщика и т.п.;
  • если жилье получено путем наследства – свидетельство о нем. В нотариусе, к которому было же обращение, можно и исключить других претендентов;
  • исключаем право 3-х лиц на квартиру (судебные споры, наследники, долевая собственность);
  • выписка из домовой книги и ЕГРП;
  • кадастровый и технический (если имеется) паспорт.

Важно: Проверяем прописку по домовой книге. А особое внимание уделяем временно выписанным особам!

• Техническая документация:
  • сверяем точность адреса – фактический/документальный;
  • метраж и другие параметры (перепланировка).

Похожие записи:

• Пенсия по потере кормильца: кому положена, как получить и сколько платят
• Налоги с заработной платы 2023
• Госпрограмма молодой специалист на селе в 2023 году