Перевод нежилого помещения в жилое в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод нежилого помещения в жилое в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Новые правила перевода: что усложнили

2. Как получить согласие жителей дома

3. Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция

4. Какие предъявляются требования?

5. Необходимые документы

6. Перевод садового дома в список жилых помещений

7. Стоимость перевода нежилого помещения в жилой фонд

8. Куда и какие документы нужно предоставлять для перевода

9. Перевод дома из нежилого помещения в жилое от «КБ-Недвижимость»

10. Обязательна ли перепланировка?

11. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое

12. Какие документы нужно оформить на собрании?

Не каждое помещение свободного назначения можно перевести в жилое. Чтобы госорганы позволили это сделать, оно должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилью. Так, перевод возможен, если там есть все необходимые инженерные системы – электричество, вода, канализация, отопление, хорошая вентиляция и инсоляция. При этом все это должно соответствовать требованиям безопасности.

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция

Рассказываем, какие действия следует выполнить собственнику, чтобы сменить статус недвижимости.

Порядок перевода помещения из нежилого в жилое
1	Подготовка проектной документации на перепланировку	Необходимо провести перепланировку, если объект не соответствует требованиям: санитарных, эпидемиологических; противопожарных правил. Собственник должен подготовить проект будущих работ и получить согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание жильцов, чтобы получить их согласие.
2	Обращение с заявлением о смене статуса имущества	Обратитесь в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Приложите к заявлению требуемые документы. Ждите ответа 45 дней.
3	Выполнение перепланировки	Выполните работы в соответствии с проектной документацией. Результат будет принимать специальная комиссия с составлением акта.
4	Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре	Оконченный перевод оформляется актом комиссии, который орган сам направляет на внесение изменений в Росреестр. А техническим документом, на основании которого вносятся новые сведения, является технический план кадастрового инженера.

Какие предъявляются требования?

Перевод здания из нежилого в жилой фонд возможен только при удовлетворении некоторых значимых условий. Данный вопрос рассматривается местными органами власти. К основным таким требованиям относятся:

Не допускается наличие на этом объекте какого-либо обременения, представленного арестом или залогом.
Если владелец помещения еще не погасил ипотеку, которая изначально оформлялась для покупки этого объекта, то не допускается внесение каких-либо кардинальных изменений в документы на эту недвижимость.
Процесс перевода не может выполняться арендатором, так как такой возможностью обладает только непосредственный владелец объекта.
Имеющееся помещение соответствует многочисленным санитарным и техническим нормам, поэтому действительно может использоваться в качестве места для постоянного проживания людей.
Требуется наличие противопожарной системы.
К этому зданию должны быть подведены все необходимые коммуникации, к которым относится отопление, канализация, газоснабжение и электричество.
Объект должен находиться в пределах жилой зоны с развитой инфраструктурой.
Территория, прилегающая к этой недвижимости, должна быть безопасной для использования.

Даже если не удовлетворяется хотя бы одно вышеуказанное условие, то это является основанием для отказа в переводе. Рассматривается возможность перевода специально созданной комиссией, которая изучает все особенности имеющегося объекта. Поэтому владелец помещения должен первоначально позаботиться о том, чтобы привести недвижимость в порядок и подготовить к планируемому процессу.

Необходимые документы

Для перевода нежилого помещения в жилое потребуются следующие документы:

запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, — если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний;
свидетельство о рождении или соответствующий документ — в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве.

Некоторые документы из вышеприведенного списка уполномоченное должностное лицо может запросить самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Таким образом, документы из списка ниже заявитель может предъявлять опционально (по своей инициативе), если не желает затягивать процедуру рассмотрения заявления:

сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН);
поэтажный план с экспликацией;
выписку из технического паспорта;
справку органа технического учета о состоянии здания/помещения;
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
выписку из ЕГРН;
свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве);
заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы. Вы вправе представить эти документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 — 2.5.2 Административного регламента).

Перевести помещение из нежилого в жилое можно, если соблюдаются следующие условия:

Помещение соответствует требованиям, которые установлены законодательством.
Помещение не соответствует требованиям к жилым объектам, но может быть приведено к этим требованиям в результате проведения перепланировки.
Собственник помещения не против перевода, а его право ничем не ограничено (к примеру, залогом, арендой, арестом и т.д.).

Пошаговая инструкция перевода нежилого помещения в жилое будет выглядеть следующим образом:

Подготовка проекта переустройства и оформление согласия собственника.
Подготовка документов.
Обращение в уполномоченный орган.
Проведение перепланировки и получение соответствующего акта.
Подготовка изменений в технической документации.
Регистрация всех изменений в Росреестре.

Рассмотрим каждый этап алгоритма подробнее.

После того, как помещение станет жилым (официально утверждено), необходимо зарегистрировать новые документы: тех паспорт, свидетельство о праве собственности.

Для данной операции потребуются следующие документы:

Заявление на регистрацию прав собственника (жилого объекта);
Свидетельство о регистрации прав на земельный участок, выданный органами МСУ;
Удостоверяющие личность документы;
Тех. и кадастровый паспорта;
Квитанция уплаты государственной пошлины (размер составляет 2 000 руб. для физических лиц в соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК для здания, а для квартиры 350 руб.);
Доверенность, если ваши интересы представляет третье лицо (нотариально заверенная);
Свидетельство регистрации ЗУ или кадастровый план.

Смена категории недвижимости влияет только на изменение рыночной стоимости объекта, но даже если после присвоения нового статуса квартира станет дороже, владельцу недвижимости оплачивать Налог не придется. Это же касается кадастровой цены, которая не меняется, независимо от того, признан объект жилым или коммерческим.

Но гражданам придется столкнуться с другими категориями затрат:

перепланировка требуется не всегда, но при необходимости может потянуть большие денежные вливания;
изменение технических документов (изготовление нового плана с вызовом специалиста, а также подготовка актуального кадастрового паспорта);
государственная пошлина;
оплата услуг нотариуса.

Как показывает практика, суммарная стоимость затрат может достигать 5000 рублей и больше. Окончательная стоимость зависит от характеристик объекта, его расположения, а также тарифов нотариального офиса.

На практике часто возникаю сложности с переоборудованием общежитий. В таком случае для проведения переоформления категории комнат требуется письменное согласие всех жильцов, а получить его оказывается не так и просто. Единственный способ решить конфликт – обратиться в суд с исковым заявлением.

Перевод садового дома в список жилых помещений

Многие владельцы дач задаются вопросом, как перевести нежилое помещение в жилое в СНТ. Данная процедура необходима тем, кто проживает в садовом домике постоянно или преимущественно.

Признание садового дома жилым возможно двумя способами: в судебном и в административном порядке. Владельцы строения могут напрямую обратиться в суд общей юстиции для признания строения пригодным для круглогодичного проживания. По факту обращения проводится судебная экспертиза. Она проверяет наличие необходимых инженерных коммуникаций, наличие источника питьевой воды, устойчивость конструкций и т.д. При принятии положительного решения о переводе дачного домика в жилье, пригодное для проживания, собственник имеет право зарегистрироваться в нем. Процедурой прописки занимается регистрационная палата.

При административном варианте владельцу садового дома следует обратиться нормам главы 3 Жилищного Кодекса РФ. Они определяют порядок перевода нежилого помещения в жилое, возможные причины отказа и процедуру обжалования решения. Второй вариант на практике оказывается эффективнее.

Для изменения статуса жилья владельцу объекта придется потратить время на сбор документов. Тем, кто дорожит каждой минутой жизни, лучше обратиться в специализированные компании. Они самостоятельно разберутся, как перевести нежилое помещение в жилое, стоимость данной услуг сильно не ударит по кошельку.

Стоимость перевода нежилого помещения в жилой фонд

Что касается стоимости этого процесса, то она зависит от региона и конкретно взятого случая.

Однако можно высчитать примерные расходы:

большая часть денег уходит на ремонт и переоборудование.
Стоимость в данном случае зависит от изначального состояния склада или производственного корпуса, а также от проекта и ваших предпочтений;
стоимость разработки проекта у специалиста также сугубо индивидуальная. Цена зависит от выбора инженера, а также от сложности задачи;
получение кадастрового паспорта обойдется вам примерно в 1000 руб;
поэтажный план – от 1200 руб;
при регистрации свидетельства на право владения оплачивается госпошлина в размере 350 руб. Если вы юридическое лицо, то сумма возрастает до 1000 руб;
заверение документов у нотариуса – около 1000 руб.

Куда и какие документы нужно предоставлять для перевода

Если все требования со стороны собственника выполнены и помещение соответствует нормативам, он вправе обращаться в органы самоуправления (в Москве — Департамент городского имущества, подать документы можно также через единый портал госуслуг — МФЦ).

Список документов:

Заявление от собственника (ссылка на образец приведена ниже). В нём должна быть изложена просьба о переводе.
Кадастровый паспорт, который подтверждает права собственности на помещение. Разрешается предоставлять заверенные у нотариуса копии документа.
Тех. паспорт на недвижимость. В нём должны быть описаны все технические описания объекта. Если в данном помещении проводились какие-либо проектные работы, то они должны быть отражены в тех. паспорте.
План многоэтажного дома. Его можно получить в ЖЭУ. Специалисты по ней проверяют сведения о том, какие последствия могут быть при смене статуса объекта для всего дома.
Письменное согласие соседей.
Если необходима перепланировка — подготовленный заранее проект перепланировки.

Этот перечень документов является основным, возможны нюансы, например, потребуется предоставить решение органов опеки, если собственник помещения — несовершеннолетний ребенок.

Часть документов, например выписку из ЕГРП, выписку из тех-паспорта и др. специалист МФЦ получает самостоятельно в рамках системы документооборота между различными госслужбами. Заявителю не придется искать их самостоятельно.

Перевод дома из нежилого помещения в жилое от «КБ-Недвижимость»

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, для перевода дома из статуса нежилого помещения в жилое собственнику недвижимости необходимо оформить техническое заключение, подтверждающее пригодность данного объекта для проживания. В этом документе в совокупности с расчетами по отоплению, вентиляции, инсоляции указываются и сведения о состоянии несущих конструкций помещения.

Заключение о техническом состоянии дома позволяет оценить и понять, возможно и целесообразно ли проведение ремонтных работ в отдельно взятом нежилом помещении или объекте в целом для дальнейшего использования в качестве жилого. Именно на основании сведений, представленных в этом документе, государственная комиссия и принимает окончательное решение по вопросу перевода нежилого помещения (дома) в жилое.

Если вам требуется профессиональная помощь в переводе статуса недвижимости и составление заключения о техническом состоянии дома — достаточно обратиться в «Кадастровое Бюро — Недвижимость». Обладая богатым опытом в этой сфере, мы оперативно решаем задачи любой сложности и масштаба, связанные с переводом категории помещения из нежилой и жилую.

Обязательна ли перепланировка?

После того, как комиссия осмотрит помещение, ею будут установлены определенные требования, без выполнения которых перевод в жилое помещение будет невозможным. Как показывает практика, довольно часто одним из ключевых требований является перепланировка помещения.

В данном случае владельцу недвижимости нужно не просто создать желаемый проект здания, но и получить одобрение от комиссии. Процесс согласования и подготовка проектов может занять довольно много времени и сил. Также это повлечет за собой серьезные расходы.

Внимание! Ключевое требование, на основании которого происходит оценка предоставленного плана – безопасность конструкции.

Как правило, если разработку проекта делает специализированный кадастровый инженер, знающий все тонкости этой сферы, то проект одобряется с первого раза и не требует дополнительных корректировок. Что же касается самостоятельных проектов, то добиться одобрения будет довольно трудно.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое

В статье 24 ЖК РФ предусмотрены случаи, при которых возможен отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое:

1) непредставление необходимых для перевода документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;

2) поступление в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода помещения, если такой документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода помещения, и не получил от заявителя такой документ и (или) информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления;

3) представление документов в ненадлежащий орган. Неясно, однако, о каком ненадлежащем органе идет речь, если в муниципальном образовании один орган местного самоуправления;

4) несоблюдение условий перевода помещения, закрепленных в ст. 22 ЖК РФ;

5) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (ст. 22 ЖК РФ), в частности, из-за отсутствия технических возможностей осуществления такого переустройства и (или) перепланировки.

Перечень оснований для отказа в переводе жилого или нежилого помещения является исчерпывающим.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа. Решение выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня с момента принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в суде в порядке, установленном глава 25 «Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заявление об обжаловании решения об отказе в переводе помещения должно быть подано в течение 3 месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и свобод.

Какие документы нужно оформить на собрании?

По результатам общего собрания и голосования собственников у вас должны быть следующие документы:

оформленное протоколом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи в пользование части общего имущества при планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества при переустройстве и (или) перепланировке;
уведомление (сообщение) о проведении общего собрания;
документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику или направление уведомления каждому собственнику заказным письмом, либо его размещение в помещении этого дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В этом случае предоставляется протокол (нотариально засвидетельствованная копия) общего собрания собственников помещений, содержащий решения по указанным вопросам;
списки граждан, принявших участие в общем собрании и приглашенных для участия в нем;
документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;
письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в соответствии с Жилищным кодексом РФ, содержащие сведения, позволяющие идентифицировать этих собственников;
доверенности, оформленные в соответствии в соответствии с Жилищным кодексом РФ, или другие документы, удостоверяющие полномочия представителей собственников, принимавших участие в общем собрании, а также приглашенных лиц;
если собрание проводилось в форме заочного голосования, дополнительно представляются документы по собранию, прошедшему путем совместного присутствия, а также документы, являющиеся обязательными приложениями к протоколу (подлинники или нотариально засвидетельствованные копии — для документов, оформленных в отношении общего собрания собственников, проведенного до 11 января 2018 года).