Как продать по доверенности земельный участок?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать по доверенности земельный участок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.
Требования к оформлению
Доверенности могут составляться любым из участников сделки:
- покупателем;
- продавцом.
В зависимости от того, кто из них является доверителем, составляется текст документа. Здесь же учитываются следующие нюансы:
- отсутствие построек на земельном участке;
- наличие жилого дома;
- наличие дачного домика.
Если речь идёт о пустом участке, в доверительном документе следует указывать:
- кадастровый номер;
- адрес расположения (при наличии);
- категорию земель;
- общую площадь;
- наличие (отсутствие) коммуникаций;
- установленную стоимость.
Кадастровый номер присваивается при постановке надела на учёт. Не поставленные на учёт земли к сделке не допускаются.
При наличии дачного домика, он должен оформляться как строение, входить в договор купли-продажи дачного участка (о порядке заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом). Поэтому в доверенности также указывается его наличие. Но если он существенно влияет на ценообразование и прошёл регистрацию в Росреестре как объект недвижимости, то к нему применяются нормы, распространяющиеся на куплю-продажу частного дома с участком.
Доверенность на продажу доли дома
Только в приватизированном доме возможна долевая собственность.
Продажа доли в доме отличается от продажи комнаты в коммунальной квартире, поскольку невозможно установить границы, например, третьей доли каждого собственника.
Даже если собственник доли занимает в доме определенную комнату, это не означает права владения. Ничего не гарантирует даже судебное определение порядка пользования.
По Гражданскому кодексу РФ недвижимость, которая находится в собственности нескольких лиц, является общей, и может быть совместной (без определения долей) или долевой. В совместной собственности находится, например, жилплощадь супругов, купленная в браке. Вопрос о выделении и продаже долей часто возникает при разделе наследственной недвижимости.
Собственник, решивший продать свою долю в доме, должен предложить выкупить ее другим собственникам. При этом владелец доли письменно уведомляет остальных собственников и те в течение месяца должны сообщить о своем решении. Преимущественное право покупки доли защищает права всех собственников дома и позволяет им увеличить свое владение общим имуществом.
Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности
Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.
Риски негативных последствий для покупателя:
- У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
- Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
- Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.
Риски для продавцов:
- Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
- Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
- Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».
Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.
Договор купли-продажи дома и земельного участка
Если вы собираетесь продать свой дом, то вместе с ним покупатель должен получить и земельный участок. Продать отдельно дом или отдельно участок по закону нельзя.
Договор купли-продажи в этом случае оформляется один. Порядок практически аналогичный, но есть несколько особенностей, которые надо учесть:
- В части договора о предмете сделки должны быть прописаны все данные и дома, и участка земли под ним.
- Цена земли может включаться в стоимость дома или выделяться отдельно.
- Все документы, перечисленные в предыдущем пункте, понадобятся как на дом, так и на земельный участок. Дополнительно по дому могут потребоваться выписки из домовой книги, которые подтвердят отсутствие других прописанных людей.
- В договоре надо отразить, в какой срок продавец обязуется освободить и передать дом с участком покупателю.
- Регистрировать право собственности надо будет и на дом, и на участок, то есть госпошлину придется платить дважды: 350 рублей за земельный участок и 2 000 рублей за жилой дом (для отдельных типов домов и участков, а также способов подачи документов размер пошлины может отличаться).
Можно ли купить, продать или подарить дом без хозяина, как это сделать в рамках закона? Мы рассмотрим виды доверенностей, а также какие права дает каждая из них.
Доверенность – это официальный документ, на основании которого доверитель делегирует ряд полномочий поверенному для осуществления представительства. Нормы её составления опираются на статью 185.1 ГК РФ. Представительство допускается только в тех пределах, которые обозначены в доверительной документации.
В зависимости от имущественных интересов доверителя, если речь идёт о сделках на жилое строение, допускается составление:
- генеральной доверенности;
- простой её формы.
ВНИМАНИЕ: Доверительная документация на сделки с недвижимостью вступает в юридическую силу только после её нотариального удостоверения, если в функции представителя входят регистрационные действия
- Генеральная доверенность. Что такое генеральная доверенность? Этот вид делегирования посредничества отличается от прочих тем, что даёт максимально широкие полномочия лицу, получившему на руки такой документ. По генеральной доверенности человек имеет право на продажу и покупку дома с земельного участка без уведомления собственника. Недобросовестность посредника может привести к утрате имущества собственником, без права признания сделки оспоримой. Преимущество генеральной доверенности в том, что на её основании представитель может работать с вверенной недвижимостью гибко, принимая самостоятельные решения в силу своей компетенции или сложившихся обстоятельств.
- Простая форма доверенности. Простой называется такая бумага по передаче полномочий, которая составляется относительно конкретного объекта или конкретного действия с потенциальным объектом. Поэтому в ней должен присутствовать перечень действий, которые вменяются в ответственность поверенного. Выходить за их рамки он не имеет юридического права.
Вся операция по предоставлению на право купли-продажи собственности делится на несколько этапов:
- Передача информации по сторонам и недвижимости юристу, который должен проверить всю документацию.
- Составление договора лично либо юристом.
- Передача договора нотариусу для повторной проверки документов.
- Подписание доверенности в присутствии нотариуса.
Также существует строго подготовленный план действий, который необходимо выполнить при подготовке документов на создание доверенности на продажу участка:
- Подготовить кадастровый план на земельный участок. Проводится операция по следующему плану:
- Подготовка документов для получения выписки из земельного кадастра
- Получение выписки для продажи земли, выдается в земельном кадастре.
- Требуется заказать справку о нормативной цене продаваемого участка.
- Теперь все полученные справки и выписки передаются в кадастровую территориальную палату. Здесь присваивается кадастровый номер участку, формируется окончательный этап формирования плана для полноценной продажи собственности.
Оформление доверенности сопряжено с некоторыми рисками. Это является одной из причин, покоторой срок действия документа не может превышать трех лет. Если доверитель решит, то требуется изменить цену продажи или любой другой пункт доверенности, то он может отозвать право у лица, имеющего разрешение.
Здесь будет один неприятный пункт – покупатель потеряет средства, которые были потрачены на сбор документов и их оформление, так как изменяется лицо, на которое требуются все эти бумаги.
Лучше всего, если выдача договор будет оформлена на максимально доступный срок – 3 года. Это поможет избежать непредвиденных ситуаций, когда купля-продажа затягивается на срок, превышающий время действий доверенности. В таком случае, не получится завершить сделку вовсе, а покупателю придется переоформлять все документы.
Нелишним будет и оформление договора с отлагательными условиями или предварительный договор. Он поможет избавиться от изменяющихся условий и перестраховать собственника, так как он точно будет знать все условия готовящейся сделки.
Оформление отлагательного договора невозможно без условия по взносам сборов, которые должны составлять 1% от стоимости участка, которая указывается в составляемом договоре.
Доверенность на дом – скачать бланк, образец 2021 года
Доверенность на оформление земельного участка – унифицированный документ, предоставляющий заявленные полномочия третьей стороне. Физическое или юридическое лицо обязуется действовать в интересах доверителя, не переступать черту имеющихся прав.
Земельный участок – очерченная на карте территория, собственником которой могут быть государственные или муниципальные учреждения, частные лица. Каждый объект правоотношений имеет отличительные особенности, перечень которых закреплен на уровне правительственных инициатив.
- площадь или протяженность земельного участка;
- особенности рельефа на местности, географическое месторасположение;
- кадастровый номер – уникальная последовательность для идентификации объекта в общем реестре;
- категории лиц, которые могут стать собственника участка;
- кадастровая стоимость – оценка ценности земли, ее конверсия в денежную величину.
Это далеко не полный перечень, но и он дает понять уникальность такого объекта права, как земельный участок.
Доверенными могут быть следующие категории лиц:
- родные и близкие, приходящиеся доверителю родственниками первых очередей (мать/отец, ребенок, брат/сестра);
- лица, не состоящие с владельцем недвижимости в родстве, но обладающие его доверием;
- профессиональные специалисты в сфере недвижимости – юристы и риэлторы, способные облегчить заботы продавца или покупателя по оформлению сделки, поскольку имеют опыт и знания.
Нюансы оформления доверенности
При оформлении доверенности следует включить в нее следующие пункты:
- Право получить денежные средства, в том числе аванс или задаток. В этом случае доверенное лицо будет выступать посредником между продавцом и покупателем. Он будет наделен полномочиями по получению денежных средств от покупателя и передаче их продавцу;
- Право на отчуждение имущества и заключение по нему сделки. При отсутствии этого пункта сделка станет невозможной;
- Право на передоверие. Такими полномочиями необходимо наделить доверенное лицо, чтобы тот в свою очередь смог передать права на проданную недвижимость покупателю;
- Продолжительность действия доверенности. Если у продавца нет уверенности в том, что доверенное лицо успеет оформить сделку в кратчайшие сроки, то период ее действия можно установить до трех лет.
Вся операция по предоставлению на право купли-продажи собственности делится на несколько этапов:
- Передача информации по сторонам и недвижимости юристу, который должен проверить всю документацию.
- Составление договора лично либо юристом.
- Передача договора нотариусу для повторной проверки документов.
- Подписание доверенности в присутствии нотариуса.
Также существует строго подготовленный план действий, который необходимо выполнить при подготовке документов на создание доверенности на продажу участка:
- Подготовить кадастровый план на земельный участок. Проводится операция по следующему плану:
- Подготовка документов для получения выписки из земельного кадастра
- Получение выписки для продажи земли, выдается в земельном кадастре.
- Требуется заказать справку о нормативной цене продаваемого участка.
- Теперь все полученные справки и выписки передаются в кадастровую территориальную палату. Здесь присваивается кадастровый номер участку, формируется окончательный этап формирования плана для полноценной продажи собственности.
Любая доверенность сохраняет действие не более трех лет. Если же продавец в период действия доверенности решит изменить, например, цену продажи, он может отозвать право действовать от его лица. Если случится такая ситуация, покупатель не сможет возвратить уже выплаченные деньги. Поскольку сбором документов для продажи земельного участка занимается поверенный, от него во многом зависят сроки завершения сделки.
Во избежание непредвиденных препятствий при купле-продаже участка доверенность стоит оформлять на 3 года, а в поверенные пригласить сотрудника юридической или риэлторской фирмы.
Одновременно с оформлением доверенности можно составить предварительный договор или договор с отлагательными условиями. Оба вида договоров должны быть удостоверены нотариально.
При составлении отлагательного договора необходимо внести условие сбора и оформления поверенным всех документов. Заключение предварительного договора предусматривает пошлину нотариусу, составляющую 1% от цены участка, указанной в договоре.
Нужно ли заверенное юристом согласие супруга на продажу земельного участка
В процессе регистрации сговора по продаже земельного надела в Росреестре государственный чиновник не пропустит документы в работу, если будет отсутствовать заверенное в нотариальной конторе одобрение супруга. Исключение составляет редкий случай, когда акт продажи состоялся между супругами и все права на проданный участок перешли к жене (мужу).
Важно. Когда есть доказательства, что в земельный надел, приобретенный до свадьбы одним из супругов, вложены средства второго члена семейной пары, значительно увеличившие стоимость участка, на продажу такой недвижимости потребуется одобрение жены (мужа).
Проведенную без письменного согласия сделку, суд по заявлению стороны, чьи интересы были нарушены, может признать недействительной. Подать исковое заявление истец имеет права в течение одного года, после того, как он получил сведения о продаже общего участка. Нужно ли разрешение супруга на покупку земельного участка, тратить на его оформление деньги или нет, покупатель надела должен решить для себя сам.
Лист доверенности на продажу земельного участка позволяет представителю осуществлять полный спектр действий по продаже земли или же выполнять разовые конкретные операции. Доверитель решает самостоятельно, какие именно полномочия передать представителю. Также у одного владельца могут быть несколько доверенных лиц. Чаще всего в качестве представителей назначают:
- родственников;
- близких друзей;
- коллег;
- подчиненных;
- профильных специалистов (юристы или риэлторы).
Форма доверенности на продажу земельного участка нужна для случаев, когда собственник земли:
- находится на большом расстоянии от своих владений;
- не имеет возможности приехать в страну или город, где находится участок;
- находится на лечении в больнице или обладает инвалидностью;
- не обладает достаточной компетенцией для проведения продажи земельной собственности.