Что такое самовольная постройка.
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое самовольная постройка.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ввиду отсутствия документов на недвижимость, с правовой точки зрения, вы не можете совершать никаких юридических сделок. К примеру, некоторые ошибочно считают, что при продаже зарегистрированной части жилого дома, владелец сможет убедить покупателя в том, что соответствие плана участка с фактом не обязательно.
Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?
В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:
- снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
- снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
- переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.
Ответственность за незаконное строительство
Безусловно, рано или поздно, гражданину придется понести наказание за попытку обойти закон. Согласно статье 9.5 Кодекса РФ, за незаконное возведение недвижимости, физическому лицу грозит штраф, в размере от 2000 до 5000 рублей.
К основной проблеме, с которой может столкнуться гражданин, относится снос недвижимости за его счет.
Важно! Когда к вам придет гвардия лимонов, во главе с грейпфрутом, вы точно заметите, что стоимость затрат на строительство и снос, гораздо выше, чем оформление документов.
Причем, если раньше на реализацию постановления давался определенный срок и снос осуществлялся только после официального уведомления, то теперь, местные органы власти имеют право сносить нелегальные объекты без судебного протокола.
Зачем нужна легализация самостроя
-
Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.
-
Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.
В настоящий момент (п. 1 ст. 222 ГК РФ в ред. от 16.12.2019 г.) самовольной постройкой признается любой объект капитального строительства (далее – ОКС), возведенный или созданный:
1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
2) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Хочу обратить внимание на формулировку последнего пункта (п. 3):
постройка будет самовольной тогда, когда требования закона, которым постройка не соответствует, действовали как в момент возведения постройки, так и на дату выявления факта строительства постройки (очевидно имеется ввиду компетентными органами или при рассмотрении дела в суде).
Если требования к постройке не действовали на момент ее возведения (к примеру, в 1998 году), а на момент обращения в суд эти требования действовали и постройка им не соответствует – то постройка не является самовольной. Соответственно обратная ситуация – если постройка не соответствует требованиям, которые действовали на дату ее возведения, но не действуют на дату рассмотрения иска о праве на эту постройку, то самовольной она являться не будет.
Для признания постройки самовольной достаточно любого из перечисленных выше условий.
Абзац 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ содержит исключение:
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Положения этого пункта в основном применимы к ситуациям, когда на земельный участок накладывается ограничение из-за охранных зон различных объектов: газораспределения, водоснабжения, опасных производств и т. п., и при этом сведения о существовании этих ограничений отсутствуют в официальных нормативных источниках: ПЗиЗ, ЕГРН и т. п.
Если застройщик не может знать о том, что на участок действует зона ограничения, так как сведения о ней отсутствуют в официальных источниках, то возведенная в этой зоне постройка не будет являться самовольной (такой вывод сделан, к примеру, в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 11 июня 2019 г. по делу N 33-9572/2019).
Построенный гараж без соблюдения необходимых отступов от границ – самовольная постройка.
Построенный индивидуальный жилой дом на земельном участке без соблюдения уведомительной процедуры (ст. 51.1 ГрК РФ) – самовольная постройка.
Здание, возведенное на земельном участке, который не принадлежит застройщику на каком-либо праве, является самовольным. Возведенный магазин на земельном участке, для которого градостроительным регламентом не предусмотрен подходящий вид разрешенного использования, это самовольная постройка.
К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.
Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.
Если к зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.
Такая правовая позиция была сформирована еще в п. 28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:
Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.
При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.
Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.
При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.
Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (впрочем, и не только они).
И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно часто.
К примеру, к зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию нового объекта общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м., без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м. В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.
К исковому заявлению в суд прикладываются следующие документы:
- Заключение об оценке стоимости объекта. На основании его осуществляется размер государственной пошлины.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок – выписка из ЕГРН, договор аренды и тому подобное.
- Техническая документация на объекты недвижимости – технические планы, кадастровый план и тому подобное.
- Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта строительным, санитарным и другим нормам, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
- Ответ органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство о ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Возможно будет интересно!
Как узаконить дом, построенный без получения разрешения.
«Закон о самострое»: с 2021 года у россиян не будут отнимать земельные участки
В нашей стране достаточно популярное явление – застройка домов, зданий, офисов без разрешений и согласований с местной администрацией.
Вначале 2021 года все дачники были напуганы слухами, что у них отнимут земельные участки, а незаконно построенные здания и сооружения на них будут снесены!
Но Россияне поторопились с выводами, никто не собирается их лишать собственности.
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
На самом деле вопрос об изменении в законодательстве градостроительства встал из-за повальной застройки на частных земельных участках многоэтажек, гостиниц и т.п. Для этого правительство разработало единые требования для всех индивидуальных застройщиков (ИЖС).
Доработка законопроекта была необходима по многим показаниям, одно из них: статья № 222 разрешала местной власти самостоятельно принимать решение о признании здания самовольной постройкой, даже в тех случаях когда строение являлось единственным жильем для граждан, эти здания были снесены.
С одной стороны есть положительные моменты – теперь на садовых участках не будут вырастать многоэтажки, магазины, гостиницы без разрешения администрации. Но с другой… теперь чтобы построить частный дом на собственном земельном участке потребуется немало времени сил и финансов для сбора всех разрешений и документов.
Существуют ли исключения из правил?
К сожалению, российские законы нельзя назвать совершенными, поэтому часто случается так, что «самострои» узаконивают «задним числом», но даже этот факт по новым правилам не освобождает собственника такого объекта от ответственности. Суды, конечно, принимают иногда положительные решения, но это касается только случаев, когда здание возведено с соблюдением санитарных норм и не угрожает жизни и здоровью жильцов и окружающих.
Узаконить по облегченной процедуре самострой, соответствующий нормам градостроительства, каждый россиянин может до 01.03.2020г.
В некоторых случаях незаконные строители ссылаются на срок давности, а претензии с многих объектов недвижимости снимаются уже через три года после начала строительства. Такое положение есть, но оно не касается объектов, возведенных на участках без наличия права собственности. Также не действует срок давности в случае, если строение угрожает самим жильцам или прохожим. В этом случае, суд рассмотрит иск комиссии по пресечению строительства «самостроев» и приговорить, скорее всего, дом к сносу.
Самовольная постройка: чем грозит и как узаконить?
Немаловажно, что собственники таких объектов при определенных условиях получат шансы на спасение своего имущества.
О правоприменении этих новелл – комментарий нашего постоянного эксперта Романа Савичева, генерального директора ОАО «Юридическое агентство «СРВ», которое в профессиональной среде признано одним из крупнейших в России по версии авторитетного портала Право.ру.
– Федеральный закон № 339 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и статью 22 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» уточняет понятие «самовольная постройка», ограничивает правила принятия решений об их сносе, а также защищает права владельцев объектов, которые не знали об ограничениях на строительство на принадлежащем им земельном участке, – говорит Роман Савичев. – Итак, постройка считается самовольной, если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта. Уточнение по поводу даты – весьма существенное. Раньше, чтобы признать постройку самовольной, было достаточно любого, даже «свежего» нарушения градостроительного регламента, зафиксированного на дату судебного спора.
В статью 222 ГК РФ («Самовольная постройка») введено очень важное уточнение, которое защищает добросовестных приобретателей. В законе сказано, что не является самовольной постройкой объект, возведенный с нарушением ограничения использования земельного участка, если собственник не знал о существующем запрете. На практике такая ситуация встречалась довольно часто: гражданин действует добросовестно – построил объект, получив все необходимые разрешения, а потом вдруг выясняется, что здание (или павильон) стоит на земельном участке «с особыми условиями использования», например, в полосе отвода инженерных сетей. Такому человеку говорят: ты нарушил при строительстве недвижимости расстояние до газопровода или электрокабеля, зарытого в земле, поэтому твою самовольную постройку надо сносить. При этом никого не интересовало, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вообще могли отсутствовать сведения об ограничении на строительство в этой конкретной зоне. И кстати, московские власти в 2015 году воспользовались в числе прочих именно этим аргументом, когда снесли в столице бульдозерами несколько сотен объектов торговли.
Новый же закон освобождает граждан от ответственности, если они не подозревали об «ограничительном» статусе земельных участков. В этом случае самовольную постройку не будут признавать самостроем, а значит, и сносить.
Вообще следует отметить, что до вступления ФЗ № 339 в силу органы местного самоуправления довольно широко практиковали издание постановлений о сносе самостроев. Теперь же такие решения, как правило, будут приниматься в судебном порядке. Муниципалитеты смогут ликвидировать самострой своей властью лишь в исключительных случаях, например, когда он возведен на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта. При этом срок для сноса устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не менее чем три месяца и не более чем год. Все работы – за счет виновного лица. В соответствии с новым законом органы местного самоуправления не смогут принимать решения о сносе недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, а также в отношении многоквартирного здания, жилого или садового дома. (Исключение составляют ситуации, когда сохранение таких построек угрожает жизни и здоровью граждан.)
Обращает на себя внимание еще одна важная, я бы даже сказал, «революционная» новелла, которая предусматривает механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Раньше для какого-нибудь павильона, признанного самостроем, исход был один – снос, а теперь, если нарушения не столь велики, суд может дать хозяину срок от от 6 месяцев до 3 лет, чтобы узаконить спорный объект, предварительно приведя его в соответствие с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и т. д. Эти работы должен выполнить за свой счет собственник самостроя либо владелец земельного участка, на котором расположен этот объект.
Новый ФЗ № 339 регулирует и правила изъятия земельного участка. Это произойдет в случае, если участок используется не по целевому назначению, если в результате эксплуатации снижается плодородие земель либо причиняется вред окружающей среде. И наконец, внимание, если на земельном участке возведена самовольная постройка и ее собственник не выполнил обязанности по сносу объекта или приведению в соответствие с установленными требованиями. То есть у владельца самостроя, отказавшегося его сносить, вполне могут изъять земельный участок по закону.
Безусловно, новый закон прогрессивен по своей сути. Однако за его рамками остается ряд вопросов. Например, неясно, распространяется ли понятие «самовольное строительство» на незавершенные объекты. Непонятно также, в каких случаях возможен только снос, а когда суд даст нарушителю второй шанс – привести постройку в соответствие с установленными требованиями. Согласитесь, «вилка» в данном случае может привести к злоупотреблениям. Однако надеюсь, судебная практика выработает подходы к решению спорных вопросов.
Ответственность за незаконное строительство
Строительство здания или сооружения без получения соответствующих документов в том, числе разрешения на строительство является незаконным.
В России самовольное строительство явление распространенное не смотря на то, что существует ряд документов налагающих ответственность как административную, так и уголовную ( в случае несчастных случаев).
В соответствии с ГК РФ Статья 222, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Иногда незаконное строительство является временным явлением, то есть застройщик начинает стройку не имея полного пакета документов, но в процессе строительства их получает. При этом застройщик лучшем случае рискует получить штраф, в худшем отказ в разрешении на строительство или отказ на подключения к каким либо сетям инженерно-технического обеспечения. В таком случае строительство превращается в всем известный долгострой.
К сожалению, распространены и явления умышленного строительства с нарушением всех норм, при этом не соблюдая ни правил застройки и землепользования, ни строительных норм ни норма санитарного благополучия.
Ответственность за незаконное строительство
Человек, построивший дом незаконно, должен понимать, что сносить его он может по собственному желанию или по решению суда.
Рекомендации администрации и всевозможные предписания чиновников не являются поводом для сноса.
Решение суда выполнять придется. Помимо сноса незаконного строения, суд может назначить штраф, размер которого может отличаться:
- если нарушение было допущено физическим лицом и не имеет серьезных последствий, то сумма штрафа составит 2-5 тыс. рублей.
- индивидуальные предприниматели и ответственные сотрудники будут наказаны штрафом в размере 20-50 тыс. рублей.
- юридическое лицо может быть оштрафовано судом на сумму от 500 тысяч до 1 млн. рублей.
Стоит отметить, что суд, вынося решение о сносе, должен учитывать все обстоятельства дела. В первую очередь, судьи должны уточнить, была ли попытка узаконить «самострой». Для этого ответчик должен был подать соответствующее заявление и дождаться решения уполномоченного органа. Если чиновники игнорировали заявление, суд может стать на сторону ответчика, а если был получен отказ в получении разрешения, иск о признании строения незаконным чаще всего удовлетворяется. Помните, что вы имеете право на апелляцию, а помочь в этом вопросе могут профессиональные юристы.
Так что же на самом деле представляет собой этот нашумевший закон?
Законопроект № 301924-7 о «Самострое» был подписан президентом 4 августа 2018 года. В него были внесены поправки, основной из которых, касалась понятия самостроя – «самовольная постройка», а именно это здание или строение, которое:
- возведено на земельном участке, не принадлежащему застройщику;
- построено на земле, не предусмотренной для строительства;
- построено с нарушением норм и/или без разрешений и согласований;
Если здание было построено на земельном участке, который не предназначен для строительства, но на это есть все необходимые разрешения и согласования, то эту постройку нельзя назвать самостроем, а так же сюда входит не знание собственника о таковых ограничениях на принадлежащий ему участок.
- В данном законе отмечено, что собственник земли имеет право строить на ней здания и постройки, а так же сносить их, но всею деятельность, связанную со строительством на участке, владелец совершает только в соответствии с гражданским законодательством РФ.
- В измененном законопроекте прописано, что владелец земельного участка с самовольной постройкой не имеет права распоряжаться данной постройкой (дарение, эксплуатация, продажа).
- Он обязан легализовать данный объект по всем требованиям или же снести его за счет собственных средств. Здесь же указанны сроки, в течение которых, владелец здания/сооружения обязан снести объект (зависит от сложности и объема постройки) — в среднем от трех до двенадцати месяцев.
- Реконструировать постройку по всем нормам можно сроком до трех лет, в зависимости от особенностей объекта.