Гарантия на строительные работы: что это такое и на какой срок она дается

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантия на строительные работы: что это такое и на какой срок она дается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. На что не распространяется гарантия

2. Гарантия на строительство в зависимости от вида работ

3. В чем заключаются риски строительства

4. На что может распространяться гарантия?

5. Гарантийный срок по договору строительного подряда

6. Слабые места новостроек

7. Можно ли отказаться от гарантии?

8. Ответственность застройщика

9. Гарантия на строительные материалы

10. Гарантийный срок на помещения и оборудование

Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.

На что не распространяется гарантия

В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу. К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельного проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Гарантия на строительство в зависимости от вида работ

Выше было рассмотрено юридическое понятие строительной гарантии, и её сроков.

На практике чаще всего заказчики сталкиваются с ситуациями, когда подрядчики предлагают им несколько видов гарантий в рамках одного строительного соглашения:

гарантийные обязательства на весь сооруженный строительный объект (обязательный срок эксплуатации здания, дома, при котором он будет отвечать всем техническим и нормативным требованиям);
гарантийные обязательства на отдельные элементы и конструкции, из которых состоит объект (обязательный срок эксплуатации, позволяющий зданию, дому, сооружению выполнять свои конструктивные особенности);
гарантийные обязательства на проведенные работы (срок, на протяжении которого поверхностные и внутренние отделки будут отвечать всем строительным и иным требованиям).

При этом нужно понимать, что на каждый вид работ устанавливается отдельный промежуток времени, и срок сообщения о выявленных дефектах.

Вот основные моменты, которые нужно учитывать управляющим организациям перед обращением в суд с иском к застройщику:

Управляющая компания должна представлять интересы собственников МКД в судах для исполнения своих обязательств.
Чтобы суды признали правомерность требований УО к застройщику, ей необходимо сделать экспертизу, которая оценит стоимость устранения недостатков.
Претензии к застройщику подаются в период действия гарантийного срока. Главная задача для УО и судов – правильно его установить.
Гарантийный срок на объект долевого строительства – пять лет, на технологическое и инженерное оборудование – три года.
Срок гарантии исчисляется с момента передачи участнику долевого строительства объекта, являвшегося предметом договора.
В отношении технологического и инженерного оборудования гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
Для иного общедомового имущества, находящегося в общей долевой собственности, гарантийный срок начинается со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства и составляет пять лет.

В чем заключаются риски строительства

Все мы понимаем, что строительство представляет собой длительный и сложный процесс, в котором принимают участие сразу несколько сторон:

подрядчик;
проектировщик;
заказчик;
субподрядчик;
производитель и поставщик материалов;
контролирующие органы.

Также сюда можно отнести банк как заинтересованную сторону, если человек или организация обратились за целевым кредитом.

Ответственность и риски несут абсолютно все стороны, включая непосредственно застройщика или частную строительную компанию, которая осуществляет работы. И даже гарантийные сроки не исключают негативных последствий.

Обстоятельства	Последствия
Финансовый кризис.	Все участники процесса рискуют не выполнить свои обязательства из-за нестабильной экономики: покупатель рискует не выплатить кредит и остаться в должниках перед банком; застройщикам особенно сложно из-за того, что деньги не идут им напрямую, а лежат на счетах эскроу до окончания работ и ввода в эксплуатацию; поставщики материалов вынуждены поднимать цены, теряя клиентов и т.д.
Отказ в принятии работ госкомиссией.	Предъявляя высокие требования к застройке по устаревшим и неактуальным в настоящей действительности нормам, государственные структуры значительно тормозят процесс приемки зданий.
Иски со стороны третьих лиц.	Даже когда проект завершен, это не исключает того, что могут быть недовольны третьи лица.

На что может распространяться гарантия?

Гарантийный срок на строительные работы по закону распространяется на любые возводимые постройки, например, на многоквартирные или частные дома, строения хозяйственного назначения и т. д. Кроме этого, гарантия предусмотрена на проектные и кровельные работы.

В последнем случае гарантийный период на качество кровли может колебаться от двух до десяти лет. Стороны вправе установить собственные временные рамки.

Проектные работы также имеют срок гарантии, равный двум годам, если иное не предусмотрено договорённостью сторон.

Стоит помнить, что через пять лет после сдачи объекта в эксплуатацию с подрядчика снимается ответственность за качество осуществлённых им работ. Исключение составляют расширенные сроки гарантии, предусмотренные договором или соглашением сторон.

Гарантийный срок по договору строительного подряда

С момента принятия постройки в эксплуатацию – 2 года, в том случае, если не был назначен другой срок. Что касается недвижимости, то гражданским законодательством установлено граничное время на выявления нарушений и равно пяти годам.

Важно! Возможность увеличить гарантийный срок по договору подряда имеется лишь с обоюдного согласия его участников.

Одним из действенных способов гарантии по договору строительного подряда можно считать удержание заказчиком какой-то финансовой части подрядчика до истечения гарантийного срока по договору.

Возможна и другая сторона: сдерживание вещи контрагента другой стороной (ст. 359 ГК). Иными словами, кредитор хранит у себя вещь. подлежащую передаче должнику до погашения им обязательства по ее оплате.

Однако стоит отметить, что в нормах Гражданского кодекса такое гарантийное удерживание отсутствует и прямо не прописано, поэтому без конкретного указания на него в договоре оно противоречит ст. 702 ГК об обязательном расчете за выполненный заказ.

Имейте в виду! На сумму гарантийного удержания может налагаться пеня в процентном соотношении за просрочку оплаты в договоренном размере или определенном ст. 395 ГК.

Вот почему при обозначении в договоре гарантийного удержания заказчику стоит четко указать:

— какая конкретно часть оплаты за исполненные подрядчиком работы может быть удержана;

— конкретный временной промежуток, дающий заказчику право удерживать часть оплаты,

— условие неизменного возврата удерживаемой гарантии на случай аннулирования или изменения договора;

— обстоятельства зачета удерживаемой суммы в счет погашения расходов заказчика на устранение брака, найденного в период гарантийной эксплуатации.

В таких ситуациях суд признает законность гарантийного удержания по договору подряда, руководствуясь принципом свободы договора (определение ВАС от 06.10.2010 № А40-91758/09-105-671).

Слабые места новостроек

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

Можно ли отказаться от гарантии?

Как было указано выше, ГК прямо обязывают любую строительную компанию предоставлять гарантийные обязательства заказчикам.

Но некоторые нормы Гражданского кодекса, говорят о том, что стороны договора подряда могут добровольно прописать в таком соглашении отказ от каких-либо гарантийных обязательств.

Судебная практика в таких ситуациях идет по следующему пути.

Если заказчик в соглашении отказался от гарантийных обязательств подрядчика, но после принятия своего объекта в эксплуатацию обнаружил сильные дефекты, исправление которых требует больших вложений, он имеет право обратиться к строительной организации с мотивированной претензией, дефектным актом, и потребовать провести гарантийные работы на основании требований ГК РФ.

При получении отказа, нужно обращаться в суд с исковым заявлением, в котором обоснованно признать пункты договора касательно отказа от гарантии недействительными.

Если решение будет вынесено в пользу заказчика, с момента его вступления в законную силу начинается гарантийный срок обязательств подрядчика.

Ответственность застройщика

На основании действующего законодательства застройщики несут следующую ответственность:

гражданско-правовую (в случаях нарушений сроков строительства, иных обязательств), которая выражается в наложении различных штрафов, пеней, инфляционных начислений;
административную, к ней привлекаются должностные лица застройщиков, которые допустили грубые нарушения при несоблюдении различных санитарных и иных норм, а также технологий, повлекших за собой не тяжкие последствия;
уголовную, к ней привлекаются также должностные лица застройщика, по вине которых, были нарушены строительные, санитарные и иные нормы, что повлекло за собой гибель людей, получение ими увечий, а также других тяжких последствий.

Сразу нужно отметить, что все гражданско-правовые споры по таким соглашениям решаются в порядке судебного разбирательства (за исключением административной и уголовной ответственности).

Если сторонами являются юридические лица, тогда их споры рассматривают арбитражные суды.

Если участниками спорных отношений выступают физические и юридические лица, тогда эти производства рассматривают районные мировые или гражданские судьи.

Самостоятельно все недостатки сразу обнаружить невозможно. Обычно достаточно одного календарного года: например, вы въехали в квартиру летом, но только зимой вы обнаружите, что вам неправильно установили окна, и из них дует.

Лучший способ обнаружить максимальное количество недостатков — пригласить эксперта на оценку еще до того, как вы подписали акт приема-передачи. Как это лучше сделать:

Застройщик приглашает вас на приёмку квартиры.
Вы связываетесь с экспертом и договариваетесь приехать на осмотр квартиры вместе. Специалист знает все технические регламенты и имеет с собой специальное оборудование.
Эксперт описывает недостатки и включает их в дефектную ведомость, которую вы подписываете вместе с застройщиком вместо акта приема-передачи.
Далее застройщик должен будет устранить недостатки согласно подписанной ведомости.

Благодаря эксперту вы сможете обнаружить больше недостатков, чем при самостоятельном осмотре. Помимо этого, пока застройщик устраняет недостатки, в вашу пользу начисляется неустойка за просрочку.

Все недостатки необходимо выявлять сразу, как только появляется такая возможность: на встрече по приёмке квартиры или сразу после выдачи ключей. Чаще всего вы не знаете дату окончания гарантийного срока, ориентируйтесь на дату ввода дома в эксплуатацию.
Застройщик не имеет права игнорировать ваши требования по устранению недостатков, но это случается. Помните: вы можете обратиться в суд. Суд будет на вашей стороне.
Вы можете самостоятельно устранить недостатки и взыскать с застройщика все понесенные вами расходы. Главное: собирайте все документы, чеки, квитанции об оплате и договоры со строительными бригадами.
Не сдавайтесь. Опыт показывает, что настойчивые дольщики добиваются большего: не только замены стеклопакетов или дверей, но и взыскивают с застройщиков неустойку и компенсацию морального вреда.

Гарантия на строительные материалы

По закону, гарантийный срок на строительные материалы устанавливается покупателем, и может быть изменен только в случае индивидуального договора о купле-продажи.

Для того чтобы воспользоваться бесплатным ремонтом или установкой, предусмотренных гарантийным сроком необходимо наличие гарантийного талона, чека на приобретение продукции или услуги, а также упаковки материала, если необходимо.

Единый минимальный срок гарантии на установку или строительный материал — 2 года (статья 10, ФЗ-214).

На основании гарантийного документа, покупатель вправе требовать:

заменить строительный материал (обслуживание по установке);
вернуть деньги;
исправить дефект;
возместить затраченные средства на починку или установку.

В течении двух недель строительные материалы или обслуживание по монтажу должны начаться. Если изготовитель оттягивает срок, по закону, налагается пеня, в размере 1 процента от стоимости за каждый день простоя.

Гарантийный срок на помещения и оборудование

Гарантийный срок для жилого или нежилого помещения, построенного по ДДУ, – не менее 5 лет. Он исчисляется со дня подписания акта приема-передачи данного помещения (ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование – не менее 3 лет, он исчисляется со дня подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД (ч. 5.1 ст. 7 названного закона). В теории минимальные гарантийные сроки, указанные в Федеральном законе № 214-ФЗ, могут быть увеличены в ДДУ. Однако практика показывает, что таких случаев почти нет.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (ч. 3 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ). Как правило, этот срок составляет до 6 месяцев. При этом гарантийный срок должен исчисляться именно с момента передачи помещения участнику долевого строительства, а не с момента получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Условие ДДУ о том, что гарантийный срок исчисляется с момента ввода МКД в эксплуатацию, противоречит закону, поскольку такое условие искусственно уменьшает срок гарантии (Постановление ВС РФ от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 по делу № А04-3049/2014, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 по делу № А56-44694/2019).