Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какие документы нужны на ипотеку

2. Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку

3. Шаг 1. Подбираем банк

4. Плюсы и минусы семейной ипотеки

5. Какое жилье можно купить по программе «Семейная ипотека»

6. Банки, предоставляющие «Семейную ипотеку»

7. Оцените ваши финансовые возможности для получения ипотеки

8. Cоберите документы для оформления ипотеки

9. Кто может оформить «Семейную ипотеку» по ставке до 6%?

10. Документы при оформлении ипотеки вторичного жилья в Сбербанке

11. Документы для сельской ипотеки на долевое строительство

12. Особенности оформления ипотеки по двум документам

13. Покупка квартиры в ипотеку

14. Процесс оформления ипотечного кредита в Сбербанке

Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.

Какие документы нужны на ипотеку

Паспорта владельцев и свидетельства о рождении, если в их числе есть несовершеннолетние дети до 14 лет.
Выписки из ЕГРН. В ней указаны данные о собственнике жилья и наличие обременений (например, находится ли оно в залоге, наложен ли на нее арест). Раньше вместо нее запрашивали свидетельство о собственности, но сейчас их перестали выдавать. Стоит помнить, что такая справка действительна в течение 30 дней.
Правоустанавливающая бумага, которая подтвердит, что эта жилплощадь досталась вам законным путем. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор мены и т.д. Это очень важная бумага, и если вы его потеряли, обязательно закажите копию в Росреестре.
Техпаспорт, по которому банк проверяет, нет ли неузаконенной перепланировки. Его заказывают в бюро технической инвентаризации.
Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт. Она действительна в течение 10-30 дней.
Справка о количестве человек, прописанных в квартире, которую заказывают в паспортном столе или через МФЦ. Обычно продавцы выписываются до подписания договора купли-продажи. Но иногда стороны договариваются, что совершеннолетние собственники на протяжении нескольких дней останутся прописанными в ней и после продажи, если это необходимо (например, продавцу негде прописаться, а за отсутствие регистрации больше семи дней ему придется платить штраф).
Нотариально заверенная доверенность, если вы не хотите сами заниматься процедурой купли-продажи и наняли для этого специалиста, который точно знает, как продать дом в ипотеку. Со стороны покупателя тоже может выступать специалист, на которого оформлена доверенность на покупку квартиры в ипотеку.

Все это понадобится для того, чтобы составить договор купли продажи квартиры в ипотеку. Но в зависимости от семейного положения продавца, состава собственников и фантазии банковских юристов этот список может стать длиннее:

Если продавец состоит в браке и жилье покупалась после свадьбы, потребуется согласие жены или мужа или брачный контракт, в котором указан режим раздела собственности. Супруг по закону имеет право претендовать на долю от совместно нажитого имущества, и банк должен удостовериться, что этого права вторая половинка не лишится.
Свидетельство о браке или разводе.
Если недвижимость состоит в долях, продавцу необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу от других собственников — отказ от права приобретения объекта.
Если один из совладельцев не достиг совершеннолетия, придется идти в органы опеки за разрешением.
Иногда банк слишком сильно переживает о дееспособности продавца, в таком случае он может потребовать справку от психиатра и нарколога.

Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку

На сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку в среднем уходит 2-4 недели:

Подача заявки, предварительное рассмотрение — 2 дня
Поиск и выбор жилья — 14 дней
Оценка квартиры — 2–3 дня
Одобрение банком — 3–5 дней
Страхование и подписание ипотечного договора — 1 день
Регистрация прав собственности — 3–5 дней

Этапы сделки зависят от условий и требований конкретного банка.

Шаг 1. Подбираем банк

Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.

Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:

Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.

Плюсы и минусы семейной ипотеки

Плюсы:

Льготная ставка 6%, которая вдвое ниже стандартной.
Сумма займа 6 и 12 млн руб., которая может быть увеличена до 15 и 30 млн руб.
Сделать первый взнос можно с помощью материнского капитала.

Минусы:

Необходим первый взнос в размере 15%.
Нельзя купить вторичное жилье.

Какое жилье можно купить по программе «Семейная ипотека»

Программой «Семейная ипотека» можно воспользоваться для покупки жилья в новостройке, на вторичном рынке или для приобретения частного дома с земельным участком. Продавцом обязательно должно выступать юридическое лицо (например, застройщик).

Также кредит можно использовать для строительства индивидуального жилого дома или покупки земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома. Важно, что все работы должны проводиться по официальному договору подряда с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Программа позволяет приобрести жилье и на вторичном рынке у физических лиц, но только в одном федеральном округе (Дальневосточном) и только на землях сельских поселений. «Классическую вторичку по договору купли-продажи купить по программе льготной ипотеки практически нельзя. А вот вторичку от застройщика (где в ДКП продавцом выступает застройщик) — можно. Но по факту это все равно новое жилье, в новом доме, в котором никто не жил», — рассказала директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Банки, предоставляющие «Семейную ипотеку»

Условия, перечень документов и ставки в банках по программе «Семейная ипотека» могут отличаться и регулярно меняются. Поэтому стоит уточнять все подробности в конкретной кредитной организации. На сегодня ипотеку по льготной ставке семьям с детьми предлагают следующие банки:

Сбербанк
ВТБ
Альфа-Банк
Банк ДОМ.РФ
Газпромбанк
«ФК Открытие»
Россельхозбанк
Промсвязьбанк
«Санкт-Петербург»
Абсолют Банк
«Уралсиб»
Росбанк
Металлинвестбанк
МКБ
Совкомбанк
Райффайзенбанк
Тинькофф Банк
АК БАРС БАНК
ТКБ БАНК
Банк ЗЕНИТ
РНКБ Банк
ЮниКредит Банк
Инвестторгбанк
«РОССИЯ»
«Кубань Кредит»
БМ-Банк
СНГБ
«ДОМ.РФ»
УБРИР
СМП Банк
«Центр-инвест»
БАНК СГБ
ВБРР
АКБ «Приморье»
Банк БЖФ
Запсибкомбанк
МИнБанк
«Снежинский»
БАНК ОРЕНБУРГ
«Аверс»
«Урал ФД»
Новикомбанк
Кредит Урал Банк
НИКО-БАНК
Энергобанк
Банк Финсервис
«ЖИВАГО БАНК»
Экспобанк
МТС БАНК
«КОШЕЛЕВ-БАНК»
«Кузнецкий»
Прио-Внешторгбанк
КБ «Хлынов»
Дальневосточный банк
«Акцепт»
Тимер Банк
КС БАНК
Актив Банк
«Возрождение»

Оцените ваши финансовые возможности для получения ипотеки

Прежде чем взять ипотеку на квартиру следует выяснить, сможете ли вы её оплатить. Для этого нужно рационально оценить свой бюджет, учитывая разные факторы. Например, принимая во внимание, какой на имущество первоначальный взнос, сколько составляет общая стоимость недвижимости, сколько на момент оформления готовы внести и каким будет ежемесячный платеж. Поскольку его придется платить много лет, этот фактор нужно учитывать. Если платежи по кредиту больше 40% вашего общего бюджета, риск подобной кредитной программы довольно высокий.

Чтобы взять ипотеку, заемщику нужно не только тщательно просчитать программу, но и спрогнозировать дальнейшее развитие событий. Например, доход семьи за 15-25 лет может, как вырасти, так и упасть. Например, финансовые проблемы стимулирует рождение детей или потеря работы/работоспособности. Для таких случаев рационально подготовить финансовую подушку, позволяющую выплачивать кредит даже в сложные периоды. Минимального запаса должно хватить на 6 месяцев платежей.

Кредитная ставка, по которой выдается ипотека, также важный фактор. Она может отличаться от банка к банку, но в среднем взять деньги можно под 9,57% годовых. Первоначальный взнос может существенно сказаться на размере ставки, поскольку первоначальный взнос – это самый крупный платеж, составляющий весомую долю долга. Чем больше сделанный вами взнос, тем меньше ставка. Хотя банки устанавливают определенные лимиты, согласно которым первоначальный взнос должен иметь стандартизированный размер. Как правило, первоначальный взнос – это 10-15% от общей суммы, которую просят на покупку имущества.

Что касается валюты, в которой возьмёте кредит, лучше остановить свой выбор на той, в которой получаете доход, поскольку на конвертации можно много потерять. Не стоит обращать внимание на более выгодную процентную ставку. Если курс вырастет, ипотека не будет выплачена.

Cоберите документы для оформления ипотеки

Для взятия ипотеки в банке, нужно собрать пакет документов. Правильно собранная папка бумаг увеличивает ваши шансы на получениекредита. Стандартно, чтобы была оформлена ипотека, потенциальных клиентов могут попросить принести паспорт, справку, подтверждающую доходы, трудовую книжку (её заверенную копию), документы о семейном положении.

Но учтите, что рассматриваемый перечень не полный. Он может меняться зависимо от банка куда обратились, социального и семейного положения. Чтобы знать, какой именно набор документов готовить, следует уточнить информацию на сайте банка.

Есть банки, где оформить ипотеку можно по упрощенной схеме. Достаточно всего двух документов. Например, это может быть паспорт и СНИЛС. Но такие программы встречаются не везде. Хотя если вы являетесь зарплатным клиентом банка, то список документов сократится. Причем сокращение настолько серьезное, что порой достаточно принести только паспорт. Вся остальная информация уже есть и взятию ипотеки не помешает.

Кто может оформить «Семейную ипотеку» по ставке до 6%?

Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребенок или последующие дети, могут рассчитывать на получение ипотеки по льготной ставке до 6% (5% для Дальневосточного федерального округа при рождении ребенка с 1 января 2019 года);
Семьи, в которых есть двое и более несовершеннолетних детей;
Семьи, в которых воспитывается ребенок с инвалидностью;
Ипотечный кредит можно оформить до 1 июля 2024 года;
Родители усыновленных (удочеренных) детей могут принять участие в программе. Важно, чтобы выполнялось условие о том, что дата рождения одного из детей должна укладываться в срок действия программы (то есть с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года).

Документы при оформлении ипотеки вторичного жилья в Сбербанке

Оформляя ипотеку на покупку вторичного жилья в Сбербанке, клиент должен иметь такие официальные бумаги:

Заполнить анкету финансовой структуры;
Принести ксерокопии своего паспорта и созаемщиков;
Справку о заработной плате по специальной форме;
Согласие на предмет получения кредита от супруга заемщика, при условии, что заем превышает 200000 рублей.

Иногда требуются еще иные документы:

Для частных предпринимателей обязательна налоговая декларация за определенный промежуток времени (обычно за год).
Для пенсионеров — выписка о пенсии из ПФ.
Для военнослужащих — копия контракта, документ с места прохождения военной службы (последние 6 месяцев).

На ипотеку под вторичное жилье также требуются:

Данные о жильцах жилой площади (из домовой книги);
Технические документы на недвижимость;
Свидетельство на право собственности;
Поэтажный план дома;
При перепланировке квартиры еще нужны разрешительные бумаги;
Сведения, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Необходимо составить договор (нотариально заверенный) о том, что супруга не возражает о передаче квартиры в залог. При наличии в семье малолетних детей дополнительно требуется принести одобрение со стороны органов опеки или попечительства. Собирая бумаги для ипотеки на покупку вторичной недвижимости, необходимо внимательно и тщательно подготовиться к предстоящим мероприятиям. Если не подать весь пакет бумаг, то процедура выдачи займа может затянуться на долгое время.

Документы для сельской ипотеки на долевое строительство

Кредитование банком строительства недвижимого объекта (таунхауса, квартиры) по договору ДДУ допускается по предоставлению заемщиком следующих документов:

подтверждающих право выполнения строительства компанией-застройщиком. Это заверенные печатью застройщика копии устава, свидетельства ОГРН, ЕРГЮЛ и ИНН, лицензии и разрешения на строительные работы (полный документальный перечень уточняется в банке);
подтверждающие право аренды или собственности на участок строительства. Такими документами будут свидетельство права земельной собственности, либо договор долгосрочной аренды;
ЕГРН-выписка на земельный участок строительства (срок действия – месяц);
строительное разрешение под многоквартирный дом (также таунхаус);
проектная декларация недвижимого объекта;
проект договора участия для кредитных сделок по объекту долевого строительства. При наличии в ДДУ обязательства заемщика передать кредитованную банком сумму застройщику для обеспечения перспективного заключения основного договора – банк откажет в кредите.

Особенности оформления ипотеки по двум документам

«Лайт-версия» ипотечного кредита доступна зарплатным клиентам. Упрощенная схема действует на этапе подачи анкеты-заявки. Претендент предоставляет свой паспорт и второе удостоверение личности (водительское, СНИЛС, загранпаспорт). Справки 2-НДФЛ, копии трудовой и подтверждения работодателя о стаже не нужны (банк и так имеет доступ к таким сведениям «зарплатников»).

Из минусов ипотеки по двум документам можно назвать пониженный возрастной порог для закрытия кредита (65 лет) и увеличение персональной ставки клиента на 0,8%, за счет чего ежемесячный платеж по кредиту будет больше.

После получения одобрения алгоритм оформления не отличается от обычных программ. Для получения ипотечного кредита в Сбербанке придется подготовить полный пакет по объекту недвижимости, поднести справки продавца, застраховать жизнь и объект обременения.

Покупка квартиры в ипотеку

Главное отличие сделку купли-продажи квартиры, совершаемой в ипотеку, заключается в отсутствии у покупателя необходимой суммы. Недостача покрывается заемными средствами банка, который в залог принимает приобретаемое жилье. С момента заключения кредитного договора (ипотечного договора) квартира поступает в залог к банку, поэтому покупатель становится собственником с ограничением, пока не погасит полностью задолженность перед банком-кредитором.

Чтобы рассчитывать на одобрение заявки на выдачу ипотечной ссуды, будущему заемщику стоит заранее подготовить целый пакет документов, подтверждающих его благонадежность и платежеспособность:

Копия паспорта, в которой проставлена постоянная регистрация в данном населенном пункте.
Справка с места работы, в которой подтверждено официальное трудоустройство сроком от 6 месяце и более, а также размер ежемесячной оплаты труда.
Положительная кредитная история. В данном случае лучше показать, что ранее оформлявшиеся кредиты были погашены в срок без штрафных санкций.
Справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая вашу дееспособность.
Справка из УВД об отсутствии за вами судимости.
Мужчины предъявляют военный билет, так как его отсутствие – основание для отказа в выдаче ипотечной ссуды. При этом, получившие отсрочку по уважительной причине также не пользуются доверием банков.
Если привлекаются созаемщики или поручители, то на каждого из них необходимо подготовить аналогичный пакет документов.

Это далеко не все, что потребуется предъявить банку для одобрения ипотечной ссуды. Так, если вы решаете купить квартиру у застройщика, не входящего в перечень аккредитованных данным банком, то его благонадежность потребуется доказать следующими документами:

Срок, в течение которого данная строительная организация успешно работает на рынке. Банки требует не менее 5 лет.
Справка о соответствии оценочным нормативам финансовой устойчивости (составляется, согласно ФЗ №214).
Отсутствие задержек в сдаче очередей строительства за истекшее время.
Наличие нескольких (более 2-3) успешно сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.
Справка об отсутствии инициированной процедуры банкротства или решения о ликвидации.

Для совершения сделки ипотечного кредитования заемщику потребуется собрать несколько дополнительных документов и предъявить их банку:

Договор страхования. Некоторые банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика, чтобы не рисковать потерять деньги из-за его болезни или смерти. Но перечень страховых случаев может быть значительно шире. Так, ФЗ №214 требует страховать объект ипотеки.
Оценка. Банк должен в точности знать, сколько в данный момент стоит данная квартира на рынке недвижимости. Оценку может провести только компания, являющаяся членом СРО.
Подтверждение платежеспособности. Это могут быть данные о наличии сбережений на счету в каком-либо банке, поступления от продажи авторских прав, алиментные выплаты и т.д.

Процесс оформления ипотечного кредита в Сбербанке

Оформить ипотеку на жилье можно как в самом отделении Сбербанка, так и на официальном сайте банка. При оформлении онлайн все равно придется явиться в офис банка, чтобы подписать кредитный договор. Перед этим необходимо тщательно изучить все условия предоставления ипотеки банком, чтобы избежать отказа.

После того как заемщик заполнил анкету, и ее одобрили, клиенту необходимо изучить условия, на которых банк предоставляет кредит и порядком его оформления. Это нужно для того, чтобы уложиться в указанные банком сроки – одобренное банком решение действительно на протяжении 90 дней с момента принятия. Дальнейшие действия необходимо согласовывать с кредитным менеджером банка. Ниже мы пошагово рассмотрим процесс оформления ипотечного кредита.

На первой стадии оформления клиенту нужно выбрать подходящую ему программу. При этом нужно учитывать ставку, максимальные сроки погашения и общую сумму. Не стоит также забывать о льготах и штрафах. Любой заемщик должен внимательно изучит условия льготных программ:

Военный ипотечный кредит. Подойдет военнослужащим, которые участвуют в программе НИС.
Ипотека молодым семьям. Принять участие в программе может любой соискатель, который стоит в очереди на квартиру по месту жительства.
Ипотека с привлечением материнского капитала. Программа подходит тем семьям, у которых родился второй и последующий ребенок после 2007 года.
Ипотека для зарплатных клиентов. Если соискатель получает заработную плату на счет в Сбербанке, то для него процентная ставка снижается на 1%.