Кооперативные квартиры: вход — рубль, выход — два.
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кооперативные квартиры: вход — рубль, выход — два.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией. Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом. После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже писали отдельно.
ЖСК начинается с устава
Перед вступлением в кооператив необходимо знать, что правовое регулирование деятельности ЖСК обеспечивается ст. 116 Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Однако, как отмечает Софья Лебедева, в данном законодательном акте содержатся только самые общие нормы, регламентирующие участие в кооперативах. Поэтому важен устав ЖСК и заключаемый договор.
Как же рождается ЖСК? Решение об организации ЖСК принимает собрание учредителей, при этом учредителями могут быть, фактически, любые лица. Так, в Жилищном кодексе написано лишь то, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Решение о создании кооператива должно быть оформлено в протокол, а сам ЖСК должен пройти госрегистрацию и получить юридическое лицо.
После этого, должен быть сформирован устав кооператива, в котором написано название ЖСК, местонахождение, описана деятельность кооператива, порядок вступления и выхода из него. В уставе должна содержаться информация о порядке внесения и выплаты паевых взносов, прописана ответственность сторон в случае нарушения обязательств.
Бразды правления ЖСК принадлежит собранию членов кооператива. Они же избирают правление кооператива, которое следит за текущей деятельностью ЖСК и ревизионную комиссию, которая в плановом режиме проверяет финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Отчет своей проверки комиссия предоставляет общему собранию членов кооператива в годовом отчете.
Но иногда члены кооператива сталкиваются с еще большими проблемами. Так, на рынке довольно часты случаи, когда кооперативы были созданы для проведения мошеннических схем. Кроме того, покупка строящегося жилье по данной схеме не защищает покупателя от двойных продаж, так как в этом случае сделка оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается лишь актом, который выдает ЖСК.
Кроме того, при покупке новостройки всегда велики риски банкротства застройщика или несоблюдении графика строительства, а, следовательно, затягивание сроков сдачи объекта. При покупке квартиры через ЖСК и в случае банкротства застройщика, вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело, констатирует Мария Литинецкая.
Как мы говорили ранее, взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в уставе. Проблема заключается в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с ДДУ, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.
Действия ЖСК, конечно, регламентированы законодательством, и продавая строящееся жилье по данной схеме, застройщик действует в рамках закона. Однако Софья Лебедева предупреждает, что приобретая квартиру через кооператив, покупатель законодательно защищен гораздо хуже, чем тот, кто покупает жилье по ДДУ, заключенному в соответствии с ФЗ № 214 и даже в некоторых аспектах хуже, чем по предварительному или инвестиционному контракту.
📍 Увeличeниe cтoимocти. Cтpoитeльныe мaтepиaлы дopoжaют, зacтpoйщики тoжe мoгyт внeзaпнo пoвыcить цeны нa cвoи ycлyги. Пoэтoмy cлyчaeтcя тaк, чтo пaйщики плaтят бoльшe, чeм изнaчaльнo былo oбгoвopeнo. Этo мoжeт пpoизoйти, ecли в ycтaвe и дoгoвope пpoпиcaнo, чтo peшeния oб измeнeнии cтoимocти пpинимaeтcя pyкoвoдcтвoм. Ecли вce peшeния пpинимaют нa oбщeм coбpaнии, вы c дpyгими пaйщикaми мoжeтe пpocтo oткaзaтьcя oт измeнeния цeны.
📍 Boзмoжнocть двoйныx пpoдaж. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, ДДУ нyжнo oбязaтeльнo peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe и тoлькo пoтoм пepeдaвaть зacтpoйщикy дeнeжныe cpeдcтвa . Ceйчac мoжнo зapeгиcтpиpoвaть и дoгoвop o вcтyплeнии в ЖCК, нo пepвыe выплaты нyжнo cдeлaть дo peгиcтpaции. Пoлyчaeтcя, ecть pиcк двoйныx пpoдaж, кoгдa oднa и тa жe квapтиpa бyдeт пpoдaнa нecкoльким людям.
Кооператив может давать отсрочки платежей
Жизнь есть жизнь, и всякое в ней может произойти. Поэтому член кооператива в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств может обратиться в кооператив с просьбой о предоставлении отсрочки платежей.
— Если человек потерял работу, заболел и не может ежемесячно вносить платежи, он пишет на имя кооператива заявление и прикладывает документы, подтверждающие серьезность ситуации, в которую он попал. Правление кооператива рассматривает заявление и принимает решение о возможности предоставления отсрочки внесения платежей по тем основаниям, которые указал член кооператива, — дополняет Роман. — Зачастую люди стараются выкупать квартиры. Как правило, через 2-3 месяца они восстанавливают свое положение и продолжают платить.
Если человек по разным причинам совсем перестает вносить платежи, то у него остается пай в кооперативе, и по его желанию стоимость учетных паев, которые он внес на момент выхода из кооператива, возвращается в течение 30 дней.
— Предположим, если 5 лет назад учетный пай стоил 1000 рублей, а на момент выхода человека из кооператива он стал стоить 1500 рублей, то при возврате денег каждый пай будет пересчитан члену кооператива по 1500 рублей. То есть он получит проиндексированную сумму и ничего не потеряет, — уточняет Роман.
Что такое кооперативная квартира
Такая квартира становится собственностью члена кооператива в том случае, если он выплатил паевой взнос в полном размере.
До этого момента квартира является собственностью кооператива. После выплаты пая член ЖСК получает свидетельство о праве собственности в данном ЖСК. После выплаты полной стоимости пая квартира не переходит в собственность члена кооператива автоматически.
В прошлом было именно так, право собственности наступало с момента выплаты последнего пая. Сегодня же необходимо оформлять государственную регистрацию, даже если пай был выплачен до того времени, когда регистрация права собственности стала обязательным условием.
В противном случае гражданин просто не сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению, то есть не сможет продать ее, оформить наследство или дарственную. Для получения свидетельства о регистрации права собственности необходимо предоставить справку о выплаченном
Управление жилищным кооперативом
Организация ЖК не требует привлечения управляющей компании, но допускает такой вариант.
Если в ведении управленцев не одна многоэтажка, а несколько – правление вправе на расширение полномочий путём внесения в устав соответствующего положения. В нём указывают основания, требующие создания самостоятельной организации, с целью управления имуществом дома и поддержания в надлежащем виде:
- здания;
- площадей общего пользования;
- прилегающей к дому территории.
Правление избирается собранием из членов кооператива, из их числа избирается председатель. Он набирает штат сотрудников, который соответствует статусу:
- ограничен полномочиями управления ЖК;
- выделен в управляющую компанию.
Штатное расписание утверждается собранием жильцов, с утверждением занятости и установленного оклада.
Допустимы следующие вакансии:
- председатель;
- бухгалтер и (или) главный бухгалтер;
- паспортист;
- электрик и сантехник;
- дворник и уборщица.
По усмотрению жильцов допустимо введение ставки консьержа, дежурного, лифтёра и т.п. Функции охраны выполняют лицензированные специалисты, по договору с ЧОП.
ЖСК в Российской Федерации
В настоящее время термин ЖСК определен в статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Действующее законодательство знает несколько форм самоорганизации граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. По общему правилу предполагается, что они должны вступать в жилищно-накопительные, а не в жилищно-строительные кооперативы, поскольку в отношении ЖНК существуют более строгие правила контроля над движением денежных средств, предназначенных для строительства. Тем не менее, существуют процедурные правила, касающиеся создания и функционирования ЖСК в РФ и в наше время. В России сохранилось множество ЖСК со времён СССР, и, хотя при принятии нового Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005 года) была сделана попытка обязать их всех осуществить преобразование в Товарищество собственников жилья, соответствующая поправка была отменена.
В большинстве случаев в современной России ЖСК — это эксплуатирующая организация в отношении жилищного фонда. Создание ЖСК для целей строительства было связано с многочисленными аферами на рынке недвижимости. ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство. Аналогичную схему решения проблемы используют и в Казахстане.
Нужно ли и как возможно приватизировать квартиру в кооперативе
Приватизировать кооперативную квартиру невозможно, так как государству она не принадлежит. Приватизация — это передача прав собственности государством конкретному гражданину.
Естественно, в случае с кооперативом данное определение некорректно. В СССР еще была возможность его использования, но в современной России нет.
Полностью выплатив положенный пай, владелец квартиры может оформить право собственности на нее и выделить в единоличное владение с сохранением частичного участия в кооперативе.
Сделать это может только лицо, которое вносило паи. То есть, члены его семьи собственниками кооперативных метров стать не могут, как минимум, до тех пор, пока плательщик паев не оформит ее на свое имя.
При иных обстоятельствах они могут быть там прописаны и жить только как сожители, но не владельцы.
Основные моменты организации кооператива
Чтобы организовать жилищно-строительный кооператив, необходимо провести собрание учредителей, на котором, помимо всего прочего, утверждается устав организации. В нем прописываются все основные моменты, в том числе и порядок формирования имущества, размер паев и первоначальных взносов, кто и каким образом может стать членом кооператива, кого и по какому поводу могут исключить из организации, а также основные моменты, связанные с проведением заседаний и собраний. Особое внимание следует уделять тому, какими полномочиями наделяются участники правления, председатель и другие члены, и, конечно же, какую компенсацию получат те, кто захочет выйти из кооператива.
Первым делом необходимо подать заявку в агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в которой следует четко изложить информацию о намерении создать кооператив. В обращении указывается, какой планируется тип застройки, сколько будет участников и т.д. После чего следует сформировать списки и отправить заявление на предоставление участка. После оформления всех бумаг регистрируется кооператив, передается вся информацию в агентство по ипотечному жилищному кредитованию, который должен принять решение о передаче земли кооперативу. После ввода объекта в эксплуатацию земля передается в собственность пайщиков.
Так, в городе Гродно уже строится кооперативный дом без привлечения льготных кредитов. Средняя стоимость квадрата в объекте составляет около 700 рублей.
Полномочия председателя и жильцов
В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.
Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.
Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:
- имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;
- проводит подбор персонала и управление им;
- при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;
- имеет право досрочно освободить должность председателя;
- распоряжается денежными средствами кооператива;
- подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;
- оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.
Обязанности председателя кооперативного дома – это:
- добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
- решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
- обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
- хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
- проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
- осуществлять контроль за благоустройством зданий.
Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.
Кто обслуживает кооперативный дом? Обслуживанием дома занимается ЖСК, а не ТСЖ или УК. Именно за обслуживание председатель обязан постоянно отчитываться перед жильцами.
Процедура вступления в ряды правления
Процедура весьма простая. Чтобы вступить в жилищно-строительного кооперативам надо написать заявление о приеме, которое рассмотрят на общем собрании членов кооператива. Срок рассмотрения — месяц. После этого дается ответ. Признание членом ЖСК будет после того, как физическое или юридическое лицо уплатит первый вступительный взнос, только тогда кандидатуру примут на общем учредительном собрании.
Вступление в кооператив — это довольно простая процедура. Рассмотрим пошаговую на простом примере, как это происходит. Вы учительница, которая от коллег узнала, что в вашем городе создан ЖСК, который собирается возводить дом для педагогов. ЖСК так и называется «Учительский».
Преимущества и недостатки домов с одним выходом
Главный недостаток загородного дома с одним выходом, оборудованного собственной котельной, – необходимость прохода через нее. В соответствии с нормами СНиП 42-01-2002, отопительные помещения, расположенные на первом этаже, обязательно оборудуют отдельным выходом. Если такой вариант неприемлем, в здании необходимо сделать минимум 2 входа: основной и в котельную (или вынести ее за пределы дома).
Достоинства загородного жилья с одной входной дверью:
- простота проектирования и строительства;
- отсутствие сильных сквозняков;
- чистота в доме, поскольку выход и место для хранения уличной обуви расположены в части дома, отделенной от кухни и жилых комнат;
- экономия на металлических дверях.
Два Холма дата выхода всех серий
Два Холма 2 сезон | Дата выхода |
---|---|
1 серия | 4 мая 2023 |
2 серия | 4 мая 2023 |
3 серия | 4 мая 2023 |
4 серия | 11 мая 2023 |
5 серия | 18 мая 2023 |
6 серия | 25 мая 2023 |
7 серия | — |
8 серия | — |
9 серия | — |
10 серия | — |
11 серия | — |
12 серия | — |
13 серия | — |
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.