Как продать садовый участок с незарегистрированным домом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать садовый участок с незарегистрированным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пример. Покупатель решает приобрести в собственность понравившийся участок, найденный по объявлению. Однако при посещении его он обнаруживает дом, о котором не было ничего сказано. Продавец заявляет, что данное строение не является незаконным, так как перед его возведением были получены все разрешения, и оформлены документы, но после введения в эксплуатацию дом не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Почему? Все очень просто – за недвижимость следует платить налог.
Стандартный пакет документов для продажи земли включает:
- паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
- выписку из ЕГРН
- документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство
Дополнительно могут потребоваться:
- межевой план
- разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
- нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
- справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ
Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.
Как купить неоформленный дом с землей
Если же пытаться снести изменения в уже зарегистрированный дом, то это может вызвать определенные трудности на этапе согласования работ, тем более, придется тратить время на походы по всем необходимым инстанциям. Все это можно избежать, если перестраивать незарегистрированный дом.
Покупка земельного участка с домом, который не зарегистрирован. Очень часть люди сталкиваются с ситуацией, когда покупка земельного участка с домом сопровождается полным отсутствием документации. Другими словами, продавец не имеет на руках документов, подтверждающих регистрацию права собственности на жилое строение, расположенное на участке. Является ли это поводом отказываться от приобретения такого участка земли? Какие риски существуют в связи с этим фактом? Нужно ли требовать от продавца правоустанавливающие документы? На эти вопросы мы ответим в данной статье. Предыстория проблемы Сделки с полным отсутствием правоустанавливающей документации – это реалии не только дня сегодняшнего, но и недалекого прошлого. Причиной являются сложности в оформлении сопровождающей документации на дом.
Техническое состояние дома и коммуникации
При продаже участка с неоформленным жилым или садовым домом, важно учесть техническое состояние дома и наличие коммуникаций. Эти факторы могут существенно влиять на цену и привлекательность предложения для потенциальных покупателей.
Оценка технического состояния дома включает проверку таких параметров, как:
- Фундамент. Необходимо убедиться, что фундамент в хорошем состоянии и не требует ремонта. Важно обратить внимание на наличие трещин, перемещений или других повреждений.
- Стены и крыша. Проверьте стены и крышу дома на наличие повреждений, неплотностей, протечек или других проблем. Это поможет определить необходимость ремонта или замены.
- Внутреннее состояние. Осмотрите внутренние помещения дома и проверьте состояние полов, потолков, дверей и окон. Обратите внимание на наличие влажности, грибка или других признаков возможных проблем.
Также необходимо учесть наличие коммуникаций:
- Водопровод и канализация. Проверьте наличие водопровода и канализации на участке. Убедитесь, что они функционируют исправно и не требуют ремонта.
- Электричество. Узнайте, есть ли электричество на участке или необходимо будет подключать. Также проверьте существующую электрическую систему на наличие неисправностей или потребность в обновлении.
- Отопление. Если дом оборудован системой отопления, проверьте ее состояние и работоспособность. Также учтите возможность подключения газа или других источников отопления.
Важно предоставить потенциальным покупателям достоверную информацию о техническом состоянии дома и состоянии коммуникаций. Это поможет им принять решение о покупке и определить возможные дополнительные затраты на ремонт или подключение коммуникаций.
Покупка земельного участка с домом, который не зарегистрирован
2. Покупка земельного участка с домом без регистрации выгодна еще и из-за сроков заключения сделки. Да, продавец может сделать все документы за полтора месяца или более, если оформление происходит не через компанию, а лично. Однако нет никаких гарантий, что за это время не найдется другой покупатель, который предложит за земельный участок более выгодные деньги. В результате, вы останетесь и без дома, и без земельного участка.
3. Документы на участки земли удостоверяют тот факт, что участок находится во владении продавца от трех лет и более. При покупке участка вы можете потребовать, чтобы продавец указал в договоре полную рыночную стоимость приобретаемой земли и дома. Если же покупается дом и участок со свидетельством, сделанным намедни, то продавец непременно попросит указать в договоре сумму меньше миллиона рублей, дабы не уплачивать со сделки подоходный налог. Это, конечно, незаконно, но если вы не согласитесь, продавец вам просто не продаст участок. В отдельных ситуациях, когда регистрация обязательна (покупка земельного участка за кредитные средства), ипотечник фактически вынужден искать дом, который оформлен по старым документам, либо же совершать покупку «за миллион», на что банки обычно закрывают глаза.
Какие есть риски при покупке участка с незарегистрированным домом
Первый риск – отсутствие границ.
В первую очередь необходимо проверить земельный участок на наличие уточненных границ. Проверить наличие координат у границ участка можно при помощи публичной кадастровой карты.
При согласии собственника участка можно и нужно осуществить вынос точек в натуру, обратившись в любую кадастровую компанию и договорившись с геодезистом. Вынос точек в натуру стоит, как правило, 500 рублей за одну точку.
Это позволит исключить вариант, при котором дом находится частично за пределами земельного участка.
Возможно, именно по этой причине собственник участка не смог зарегистрировать дом.
Если дом вышел за границы участка, стоит отказаться от сделки.
Второй – это риск приостановки государственной регистрации купли-продажи земельного участка.
Дело в том, что в некоторых субъектах федерации существует реестр неузаконенных домов и строений. Например, в Московской области информация о незарегистрированных строениях появляется при помощи аэрофотосъемки.
Реестр незарегистрированных домов и строений Подмосковья опубликован на сайте Мособлимущества.
В этом случае можно проверить, есть ли в списках интересующий вас объект.
Чтобы не остаться без денег, важно осуществить передачу денежных средств на ваших условиях только после государственной регистрации сделки. Наиболее оптимальный вариант – через банковскую ячейку. Такой способ наиболее приемлем для всех сторон сделки.
Третий риск – недобросовестный покупатель захочет воспользоваться ситуацией и вывезет дом с проданного участка, пока идет государственная регистрация.
Например, если дом построен из сруба, продавец участка может разобрать его и вывезти на другой участок или продать. Ведь в документах этот дом нигде не фигурирует. Хотя, со стороны продавца, это будет крайне опрометчивый шаг, поскольку есть доказательства нахождения дома на проданном земельном участке:
-
объявление о продаже дома,
-
сделанные вами фотографии объекта,
-
свидетельские показания,
-
наличие разрешения на строительство и так далее.
Минусы продажи участка с незарегистрированным домом
- ФНС и Росреестр выявляют неплательщиков налогов и владельцев недвижимости, обходящих постановку на кадастровый учёт жилых объектов. После аэрофотосъемки собственники земельных участков получают предписание о регистрации строений и сооружений. Если в этот момент Иванов и Петров уже вышли на сделку купли-продажи и в договоре прописано, что на участке отсутствуют постройки, а соответствующие органы при регистрации прав провели проверку и выяснили о предписании постановки на учёт, сделка приостанавливается.
- Иванов, согласившись на официальную регистрацию дома, может потерять покупателя, который, например, передумает и уйдёт к другому продавцу пока идёт оформление.
- В случае самовольных построек, отсутствия одобрения администрации на строительство, других нарушений допускается риск судебного разбирательства на предмет сноса таких строений.
- Если Росреестр или налоговая вычислят незаконные объекты строительства, ответственность после продажи участка с незарегистрированным домомложится на плечи покупателя.
- Отсутствует гарантия возведения постройки по градостроительным правилам, что создаёт трудности для нового владельца, как и возможный отказ продавца от сделки при предъявлении требования или просьбы оформить дом.
Чем это может быть чревато
Незаконно построенные дома могут нести с собой некоторые проблемы. Но не стоит бояться штрафа за дом, так как такого пункта нет в законодательстве, но за неоформленную постройку придется «платить» другими способами.
Так как регистрация права собственности – это операция, которая проводится по соответствующему заявлению владельца, то обязать подать его государство не может.
Также не существует сроков, в течение которых нужно подать документы для оформления права собственности на новый дом. Неоформленный дом также не может стать объектом налогообложением, за что даже не могут начисляться штрафы за уклонения взноса платежей.
Поэтому даже при установлении факт нахождения дома на территории участка, никаких прямых штрафов на него не будет начисляться.
Дело в том, что не будет никаких сведений о собственнике дома, а значит – выставлять платежи некому. Зато государство использует другие пути для того, чтобы заставлять оформлять право на недвижимость.
Прописка на даче с 1 января 2024 года
Начиная с 1 января 2024 года вступает в силу новый порядок прописки на дачных участках. Это значительное изменение в законодательстве вызывает много вопросов у владельцев загородных домов, которые не зарегистрированы официально.
Согласно новому закону, каждый собственник дачного участка должен будет прописываться на данном адресе и получить справку о прописке. Эта справка будет являться документом, подтверждающим факт проживания на дачном участке и давать определенные права и обязанности владельцу.
В целях соблюдения новых правил и избежания непредвиденных ситуаций, особенно при сделках купли-продажи дачных участков, рекомендуется включать в договор купли-продажи пункт о прописке владельца на данном участке. Это позволит избежать конфликтов и разногласий, связанных с проблемами регистрации и прописки.
Кроме того, необходимо учитывать, что приобретение дачного участка с целью прописки на нем может оказывать влияние на налоговую нагрузку и другие юридические аспекты. Поэтому, перед покупкой садового домика, особенно с целью прописки, следует тщательно изучить законодательство и проконсультироваться с юристом или нотариусом.
Риски при покупке незарегистрированного дома
Весомым риском при приобретении незарегистрированного дома является невозможность поставить его на кадастровый учёт, так как он не был построен в соответствии с градостроительными нормами. Например, не соблюдено минимальное расстояние от забора, дороги, красной линии или охранной зоны. В этом случае большой процент судебных споров заканчивается решением о сносе постройки.
Остальной процент от таких сделок оспариваются. Причины разные: от принадлежности недвижимости к общему имуществу супругов до банкротства, при котором собственники бизнеса продажей имущества пытаются вывести объект из банкротной массы. Среди рисков:
- Нарушение закона, который запрещает продавать земельные участки без находящихся на нём строений и, как следствие, признание договора купли-продажи недействительным.
- После подписания соглашения происходит переход права собственности только на земельный участок, дом не будет являться предметом договора, что заставляет задуматься о прозрачности сделки.
- Получение жалобы на имя нового владельца от соседей из-за нарушений в строительстве дома.
Почему покупают коттеджи без регистрации?
Покупка участка с полностью оформленными домом и постройками — гарантия того, что впоследствии не возникнет никаких проблем, например, с продажей, дарением или наследованием. Кроме того, регистрация свидетельствует, что здание построено с соблюдением всех требований строительных норм.
И все же неоформленные коттеджи на земельных наделах встречаются до сих пор довольно часто, и граждане порой с удовольствием приобретают их.
Важно! Во многих случаях купить коттедж без оформления практически невозможно. Например, если коттедж покупают на деньги по целевому банковскому кредиту. В этом случае покупатель должен искать вариант с готовыми документами.
Естественно, наиболее частая причина покупки земли с неоформленным домом — это низкая цена. В данном случае объектом купли-продажи становится земля, а строение — лишь приложение к сделке.
Преимущества при покупке участка с незарегистрированным домом
1. Экономия денег
При покупке участка с неоформленным домом, вы можете значительно сэкономить деньги. В отличие от готовой недвижимости, недостроенное жилье и земельный участок стоят гораздо дешевле. Вам также не нужно будет заплатить за переоформление документов на нового владельца.
2. Возможность самостоятельно доделать дом
Если вы покупаете участок с необходимостью доработки дома, вы можете внести собственные изменения и решить, каким жильем будет ваш новый объект недвижимости. Также вы можете сэкономить деньги на обустройстве. Приглашение строителей и всех работников по достройке может выйти в разы дороже, чем то, что вы сможете сделать сами.
3. Дешевле взять ипотеку
Если вы покупаете земельный участок с незарегистрированным домом, вы можете взять ипотеку на более длительный срок и на меньший процент. Банки готовы предложить более выгодные условия для купли-продажи земельного участка с недостроенным жильем.
4. Газификация и подключения
Поскольку недостроенный дом не был зарегистрирован ранее, у вас есть возможность самостоятельно подключить газ и другие коммуникации. Вы сможете выбрать лучшую компанию и подходящую цену и ознакомиться с разными возможностями. Это хороший шанс получить выгодный пакет услуг.
5. Покупка дачного или жилого дома
Покупая земельный участок с незарегистрированным домом, вы можете получить жилой дом или дачный дом со всеми необходимыми удобствами. И это может быть выгоднее, чем покупать квартиру.
6. Получение необходимых документов
Перед заключением договора на покупку, надо собрать все государственные документы и получить лицензию на газоснабжение. Для этого необходимо получить акт на землю и здание, кадастровый пакет и документы по градостроительным нормам. Если вы все это сделаете, вы будете правильно оформлены по закону и получите все необходимые документы для покупки.
Что если дом не оформлять и после покупки?
Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:
- регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
- сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
- налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
- штрафов за нарушение сроков платежей нет.
Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:
- повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
- повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
- введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Информация для покупателей — купить участок с неоформленным строением юридически можно.
Для этого надо провести обычную сделку купли-продажи, соблюдая все правила сделки. НО, есть некоторые обстоятельства, которые могут в будущем обернуться неприятностями для новых собственников.
Во — первых, деньги оплачиваете как за участок, так и за не оформленное строение, а это могут быть миллионы.
Во — вторых, есть опасность отказа в регистрации права собственности в дальнейшем на это неоформленное строение по самым разным причинам- не соответствие строительным нормативам, не соответствие отступов от границ с соседними участками, не учтены охранные зоны и обременения как на самом участке, так и за его границами. А также, если это участок СНТ, то возможны отказы по причине не утвержденных проектов застройки самого СНТ в целом. То есть подводных камней в этом вопросе много.
В — третьих, покупать участок с неоформленным строением можно, если хотя бы имеется одобренное Уведомление от Администрации о начале строительства или Разрешение на строительство жилого дома или садового дома. Эти документы выдаются на срок – 10 лет!
Что изменилось с 1 марта 2022 года при регистрации дома на дачном участке
- нужно обратиться к кадастровому инженеру для обследования дома в натуре, определения его характеристик, оформления технического плана;
- нужно сразу оплатить 2 тыс. руб. за регистрацию права собственности;
- не позднее месяца после завершения строительства нужно подать письменное уведомление в адрес местной администрации, приложить технический план и платежку на госпошлину;
- после проверки документов, которая не может длиться более 7 дней, гражданин получит ответ о соответствии или несоответствии характеристик дома требованиям закона;
- после направления ответа заявителю, местные власти должны сами передать документы в Росреестр для регистрации права собственности.