Характерные особенности земель промышленности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Характерные особенности земель промышленности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Развитие производительных сил требует все большего количества земель для развития промышленного производства, энергетики, транспорта, связи, других отраслей экономики и иного специального назначения, которые представляют собой особую правовую категорию земель в составе земельного фонда РФ.
25.10.23
BestBreakfast 74 «Склады VS Торговые центры: будущее ритейла»
События последних 3 лет существенно повлияли на покупательское поведение, в том числе на рост электронной торговли, что отразилось как на самих ритейлерах, так и на складских и торговых комплексах. Участники ежегодного делового завтрака BestBreakfast обсудили перспективы и возможные точки роста для ритейла, торговой и складской недвижимости, а также поделились опытом, как девелоперам и ритейлерам получить максимальную выгоду от изменений, какую стратегию развития выбрать и к каким трендам присмотреться внимательнее.
Специальные требования промышленных предприятий
Требования имеющие специальный характер распространяются только на отдельные промышленные категории предприятий, конкретизируя в направлении ужесточения требований экологического порядка. Так во время эксплуатации производственных объектов, которые по своей природе являются опасными для окружающей среды начинают действовать определенные правила и требования, которые в свое время устанавливает Закон о промышленной безопасности.
Опасными объектами производства являются цехи, предприятия, участии и площадки, а также другие объекты производственного характера, перечисленные в Приложении № 1 к названному Закону, например объекты, на которых собственно и используются, и производятся, перерабатываются взрывчатые, токсичные, высокотоксичные вещества.
Примечательно, что в 88 статье пункте 4 ЗК Российской Федерации устанавливаются землепользовательские особенности организаций нефтегазовой и горнодобывающей промышленности, которым участки земельного характера необходимы для разработки полезных ископаемых предоставляющихся после оформления горного отвода, проектного утверждения рекультивации земель, восстановления ранее отобранных земель.
Очень ценными являются сельскохозяйственные продуктивные угодья, которые предоставляются на основании статьи 79 ЗК Российской Федерации, после процесса отработки других угодий сельскохозяйственной направленности, расположенных в границах горного отвода.
Тем не менее пользоваться особо важными продуктивными угодьями сельскохозяйственного характера, включенных законами субъектов Российской Федерации в специальную перечень для иных целей просто не допускается о чем говорится в 79 статье 4 пункта Российской Федерации. В таком случае мы видим непоследовательность законодателя, который в свое время делает определенное исключении из общего принципа приоритетности охраны особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий для субъектов нефтегазовой и горнодобывающей промышленности в ущерб очень важным интересам окружающей среды в целом и сельскохозяйственного охраны земель в частности. Саму же такую коллизию нужно, по всей видимости, только таким образом, что указанным организациям могут предоставляться особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, не попавшие в список, который был утвержден субъектом Российской Федерации.
По оценкам экономистов после обзора рынка земли, цена участка промышленного назначения в целом на порядок ниже цены земли сельскохозяйственной категории. Огромное влияние на стоимость гектара влияет принадлежность к тому или иному региону, удалённость от населённых пунктов, наличие/отсутствие коммуникаций.
Ставка по налогу на землю промышленного назначения в 2015 году – 1,5% от кадастровой стоимости максимум, это регулируется 31-й главой НК РФ. Регионы могут вводить понижающие коэффициенты.
Практикующие юристы отмечают, что именно на земли промназначения уполномоченными органами нередко устанавливается непомерная кадастровая стоимость, порой даже выше рыночной. Собственники в этом случае ходят по судам и добиваются снижения стоимости.
Проводимые в России социально-экономические
Земельные ресурсы, являясь основным национальным богатством страны, в силу своих природных и экономических качеств представляют собой объект социально-экономических и общественно-политических отношений, что, в свою очередь, диктует необходимость создания принципиально иной системы управления этими, отличающейся от управления другими видами материальных ресурсов.
Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
— земли сельскохозяйственного назначения;
— земли поселений;
— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения косметической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
— земли особо охраняемых территорий и объектов;
— земли лесного фонда;
— земли водного фонда;
— земли запаса.
Целью настоящей работы будет являться определение понятия и состава земель промышленности и иного специального назначения; характеристика правового режима земель промышленности и иного специального назначения; рассмотрение особенностей перевода земель промышленности и иного специального назначения в земли иных категорий и из иных категорий земель в земли промышленности и иного специального назначения.
Особые зоны на землях, имеющих промышленное назначение
Немаловажной особенностью при использовании земель, имеющих промышленное назначение, считается возможность создания на них отдельных зон с индивидуальными условиями эксплуатации (санитарно-протекционных, охранных и так далее). Как правило, это не обозначает изъятие таких участков у владельцев, но вводится особенный режим эксплуатации, который ограничивает либо вообще запрещает определенную деятельность, считающуюся несовместимой с теми целями, ради которых были установлены зоны. Показатели площади зональных объектов установлены законом.
Поскольку все возможные варианты деятельности, для которых может понадобиться отвод участка, перечислить технически нереально в одном нормативном акте (этот список будет слишком большим), перечень оставлен открытым. Соответственно, никаких заранее установленных зональных размеров не имеется, вне зависимости от того, какая будет иметься в виду деятельность.
Но определение данных размеров должно происходить еще во время строительного проектирования, таково условие. Естественно, размеры должны быть экономически обоснованы и указаны в дальнейшем в технических документах по строительному проекту. Иногда они указываются в правовом акте, если брать во внимание некоторые варианты деятельности (можно вспомнить существующие нормативы по ширине автомобильных полос, линий связи в охранных зонах и так далее).
Большинство территорий с землями, имеющими промышленное назначение и установленными на них особыми зонами, являются на данный момент федеральной собственностью. Там могут быть расположены разнообразные энергетические объекты, пути сообщения, транспортные узлы, объекты, связанные с космической деятельностью, безопасностью и оборонной индустрией и так далее. Ответственными наблюдателями за ними являются соответствующие ведомства.
Правила управления промышленными территориями
Порядок, согласно которому используются земли специального назначения в границах города, определяется на основании форм собственности. Основными органами управления являются структуры, действующие в определенной отрасли промышленности, например, Минтранс РФ.
Министерства организуют деятельность, ориентируясь на предписания Правительства России, согласовывают вопросы использования участков с органами исполнительной власти субъектов РФ.
Органам управления поручен спектр важных задач:
- обеспечивать охрану зон;
- осуществлять производственный контроль, мониторинг и землеустройство;
- заниматься разработкой и реализацией внутренних правил землепользования;
- определять, с какой целью будут использоваться отдельные участки.
Зоны промышленного назначения призваны обеспечивать пространственный базис. Они служат местом для размещения средств производства, связи. В состав таких территорий часто включаются участки с особыми условиями эксплуатации и охраны. Такие зоны обозначаются на местности знаками, чтобы уведомить население об их специфическом режиме.
Особенности оценки земли предприятий
Характерной особенностью земель предприятий и промышленности является наличие на многих из них охранных и санитарно-защитных зон с особыми условиями использования земель. При наличии таких зон ограничивается или запрещается деятельность, несовместимая с целями установления названных зон. Кроме того, при оценке промышленной земли требуется определение стоимости всех объектов, находящихся на территории производственного объекта. Также следует обратить внимание на то, что промышленные земли впоследствии довольно сложно перевести в любую другую категорию и использовать их по иному назначению, т.к. их промышленное использование часто подразумевает наличие самых различных отходов на этих территориях.
Для размещения и эксплуатации объектов несельскохозяйственного назначения не требуются плодородные земли. Поэтому решающее значение для размещения промышленных объектов имеет наличие транспортной инфраструктуры, близость к населенным пунктам, к поставщикам сырья, климатические условия, рельеф местности.
Но при пользовании этими землями возникают различные проблемы, связанные с нарушением экологии. К таким проблемам относятся:
- наличие газовых выбросов и сточных вод в процессе эксплуатации;
- наличие твердых отходов;
- возможные загрязнения окружающей среды в результате аварийных ситуаций;
- изменение ландшафта.
Методы государственной кадастровой оценки
Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» пунктами 6.1. – 6.3. устанавливает порядок проведения оценки для промышленных земель:
- Определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков: рассчитываются исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.
- Расчет кадастровой стоимости земельных участков: определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
Как вывести земельный участок из состава земель промышленного назначения?
Вывод участка из состава земель промышленности проводится через смену его категории. Главное преимущество участков промышленного назначения в том, что их можно перевести в любую категорию. Но есть и трудности при выводе наделов из этой категории.
- Наличие на территории объектов недвижимости, которые надо сносить, либо различных загрязнений, усложняют процедуру. До смены назначения участка придется разработать и утвердить проект рекультивации.
- В ходе использования таких земель были нарушены верхние слои почвы, до перевода в новую категорию придется их восстановить. Проводится восстановление в соответствии с проектом рекультивации, который должен пройти утверждение в уполномоченном органе.
Чтобы вывести участок из состава земель промышленного назначения, надо определиться с ведомством, решающим данный вопрос. Если надел находится во владении частного лица или в собственности муниципалитета, обращение подается в органы местного самоуправления (земельный комитет). Если территория принадлежит государству, заявление о выводе направляют в исполнительный орган власти. Когда с адресатом заявления определились, можно переходить к процедуре смены категории.
- Составляется обращение по установленной законом форме. В нем указывают кадастровый номер надела, его текущую и желаемую категорию, обоснование необходимости изменения назначения и право, которым обладает заявитель на участок.
- Собирается пакет документации, включающий выписку из ЕГРН, из государственного кадастра, заключение гос. экспертизы, согласие владельца на вывод из состава промышленных земель. Может потребоваться и проект рекультивации, прошедший согласования.
- После оплаты госпошлины (квитанция входит в пакет бумаг), надо подать заявление в уполномоченный орган и дождаться решения. В исполнительном органе власти заявку будут рассматривать до 3-х месяцев. Местные власти выносят решение в течение 2-х месяцев.
- Получив акт о переводе участка в другую категорию, проводится регистрация новых данных в Росреестре. Муниципалитет направляет такой запрос самостоятельно, но иногда приходится брать инициативу заявителю.
Процедура вывода участка из земель промышленности долгая. Она требует специальных знаний и опыта. Доверьте ее проведение земельным юристам нашей компании, и изменение категории пройдет быстрее и без особых трудностей.
Что надо знать об изменении категории земель промышленности?
Чтобы в итоге процедуры получилась категория земли промышленности, и появились подходящие виды разрешенного использования, необходимо изучить положения Земельного кодекса в части перевода территории в другое назначение.
- Если в промышленную категорию переводят сельскохозяйственные наделы, придется доказать, что они имеют низкую ценность или полностью непригодны для сельского хозяйства.
- В некоторых случаях приходится обращаться за проведением экологической экспертизы, изучать близость природоохранных и водоохранных зон.
- Предварительно потребуется запросить действующие правила застройки и землепользования в отношении данного участка, составить проект будущего использования участка, утвердить документацию и добиться согласия местных властей.
- Необходимо согласовать границы будущего земельного участка, провести межевые работы и иные мероприятия.
Процедура эта довольно сложная, с множеством нюансов и подводных камней. Даже выполнение всех регистрационных действий без отказов и приостановок, не позволяет сократить срок изменения категории участка до менее полугода.
Управление и мониторинг
Ст. 67 ЗК РФ предусматривает государственный мониторинг земель. Эффективность управленческой деятельности промышленного предприятия напрямую зависит от своевременного и достоверного информирования о функционировании и экономическом состоянии организации.
Внимание! Мониторинг как средство получения статистически достоверной информации и составления краткосрочных и долгосрочных прогнозов необходим для качественного управления процессом устойчивого развития предприятия.
Мониторинг земель промышленности позволяет:
- спрогнозировать доходность;
- инновационное развитие;
- платежеспособность и ликвидность;
- определить финансовую устойчивость;
- деловую активность предприятия.
Кроме того, мониторинг земель мотивирует промышленность, своевременное укрепление уязвимых мест позволяет предупредить ошибки, что способствует развитию предприятия.
Общая характеристика земель промышленности и иного назначения
Под землями промышленности и иного назначения понимаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством (ст. 87 ЗК РФ).
Другими словами, это земли, предоставленные в установленном порядке предприятиям, организациям, учреждениям в пользование или аренду для выполнения ими соответствующих народнохозяйственных функций.
Общая характеристика земель промышленности и иного специального назначения
Землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач.
Данная категория земельных участков подразделяется на следующие подкатегории:
- 1) земли промышленности;
- 2) земли энергетики;
- 3) земли транспорта;
- 4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
- 5) земли для обеспечения космической деятельности;
- 6) земли обороны и безопасности;
- 7) земли иного специального назначения.
Основная функция, которую выполняют эти земли, выражается в их использовании как пространственного операционного базиса и места размещения объектов и сооружений различного хозяйственного и специального назначения: промышленности, транспорта, связи, энергетики и т.п.1 Данные категории не могут устанавливаться на землях населенных пунктов, которые отделены их границами от земель иных категорий (см. параграф 4.3). Само по себе наличие на территории населенного пункта завода или иного промышленного объекта не дает правовых оснований для отнесения земельного участка, на котором расположен объект, к землям промышленности и иного специального назначения.
Категория земли промышленности – виды разрешенного использования
- Вид и категория разрешенного использования земли. Земельное право
- Перевод земель сельхозназначения в другую категорию: пошаговая инструкция
- Категория земельного участка. Виды и категории земельных участков
- Налог на землю. Как рассчитать налог на землю для физических и юридических лиц. Налог на землю для пенсионеров
- Назначение земельного участка. Категории земельных участков
- Категории и виды земель. Земельный кодекс Российской Федерации
- Классификатор разрешенного использования земельных участков. Вид разрешенного использования земельного участка
Промышленные территории размещаются за пределами населенных пунктов. Зачастую, подобные объекты и невозможно было-бы разместить в населенном пункте по причине значительных размеров санитарно-защитных зон для разнообразных промышленных объектов и производств. К примеру, расчетная санитарно-защитная зона для производств I класса опасности составляет 1000 метров, II класса опасности 500 метров.
В категорию земли промышленности входят определенные виды разрешенного использования. Они делят территорию на участки:
- где размещают производственные мощности;
- применяемые для добычи полезных ископаемых;
- предназначенные для обеспечения транспортного сообщения;
- где строятся объекты атомной энергетики;
- на которых размещают объекты оборонного комплекса;
- используемые в целях обеспечения космической деятельности;
- для прокладки различных коммуникаций.
После подачи заявления в местный муниципалитет, представители администрации оценивают целесообразность размещения на конкретном участке производственных объектов. Также изучаются характеристики земли и рельефа местности, доступность территории для транспортного сообщения, близость к населенным пунктам и другие параметры. Законом запрещено предоставлять землю для ведения промышленной деятельности, если она располагается неподалеку от жилых объектов.
Вид разрешенного использования подобных наделов влияет на площадь конкретного участка. Для каждой отрасли законом определены свои индивидуальные размеры наделов. Многое зависит и от технической документации, разработанной для определенного промышленного объекта. Учитывая нехватку земель данной категории, при высоком росте необходимости в таких участках, допускается перевод в промышленные территории наделов с другим назначением. Наши юристы оказывают полное сопровождение процедуры выделения и оформления промышленных земельных участков из государственной или муниципальной собственности.
Чтобы в итоге процедуры получилась категория земли промышленности, и появились подходящие виды разрешенного использования, необходимо изучить положения Земельного кодекса в части перевода территории в другое назначение.
- Если в промышленную категорию переводят сельскохозяйственные наделы, придется доказать, что они имеют низкую ценность или полностью непригодны для сельского хозяйства.
- В некоторых случаях приходится обращаться за проведением экологической экспертизы, изучать близость природоохранных и водоохранных зон.
- Предварительно потребуется запросить действующие правила застройки и землепользования в отношении данного участка, составить проект будущего использования участка, утвердить документацию и добиться согласия местных властей.
- Необходимо согласовать границы будущего земельного участка, провести межевые работы и иные мероприятия.
Процедура эта довольно сложная, с множеством нюансов и подводных камней. Даже выполнение всех регистрационных действий без отказов и приостановок, не позволяет сократить срок изменения категории участка до менее полугода.
Оформление земельного надела под производство
Распределение одного из важнейших ресурсов планеты – земли, находится в ведении местных администраций. К чиновникам обращаются за выделением участков на развитие бизнеса.
На момент обращения предприниматель уже должен располагать координатами размещения производственных мощностей. Для этого можно воспользоваться общедоступными данными или обратиться к услугам профильного консалтинга.
Собственником индустриальных земель может быть не только государственный институт, но и хозяйствующие субъекты (физические или юридические лица).
Самым главным препятствием на пути оформления остается целевое назначение. Если на территории находится заброшенный хлебозавод, а необходимо построить очистные сооружения, потребуется пройти процедуры оформления разрешительной документации и получение технических условий. Без этого заключение аренды промышленных участков не представится возможным.