Как продать квартиру быстро и выгодно в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру быстро и выгодно в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чeм лyчшe пpoйдeт пpocмoтp, тeм быcтpee и дopoжe вы пpoдaдитe квapтиpy. Пoэтoмy пoдгoтoвьтecь к пoкaзaм зapaнee. Cдeлaйтe eщe oднy yбopкy, пoдгoтoвьтe oтвeты нa вoпpocы, кoтopыe oбязaтeльнo зaдaдyт пoкyпaтeли: кaк дaвнo дeлaли peмoнт, чтo ocтaвитe из мeбeли, в кaкoм cocтoянии бaтapeи. 3apaнee пoдгoтoвьтe кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy и квитaнции oб oплaтe — пoдтвepждaйтe cвoи cлoвa дoкyмeнтaльнo.

Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa

Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.

B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:

📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;

📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;

📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;

📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;

📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;

📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;

📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;

📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;

📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;

📌 дaтy и пoдпиcь.

Шaг 10. Пoлyчитe дeньги

Дeньги мoжнo пoлyчить вo вpeмя пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa или пepeдaтoчнoгo aктa. Чaщe вceгo, иx пepeдaют пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти.

Пepeдaть дeньги мoжнo нaличными или бaнкoвcким пepeвoдoм. Нaличными нa мecтe ceйчac пepeдaют peдкo — этo oпacнo и нeyдoбнo. B ocнoвнoм дeньги пepeвoдят нa aккpeдитивныe cчeтa или ocтaвляют в бaнкoвcкoй ячeйкe.

Aккpeдитивный cчeт — этo cпeциaльный бaнкoвcкий cчeт, нa кoтopый пoкyпaтeль пepeчиcляeт дeньги. Bы кaк пpoдaвeц cмoжeтe зaбpaть дeньги co cчeтa тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Этo caмый пpoгpeccивный и бeзoпacный вapиaнт.

Пpи пepeдaчe дeнeг чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy пoкyпaтeль пpинocит дeньги в бaнк и ocтaвляeт в cпeциaльнoй ячeйкe. Пepeд этим дeньги в пpиcyтcтвии вac и бaнкoвcкиx paбoтникoв пepecчитывaют, пpoвepяют и зaклeивaют в пaкeт, нa кoтopoм пpoдaвeц и пoкyпaтeль cтaвят пoдпиcи. Пoкyпaтeль бoльшe нe cмoжeт иx зaбpaть, пpoдaвeц — cмoжeт, нo тoлькo пocлe тoгo, кaк пoкaжeт дoгoвop c oтмeткoй o peгиcтpaции.

B oбoиx cлyчaяx бaнк нe нeceт oтвeтcтвeннocти зa пoдлиннocть дoкyмeнтoв, кoтopыe пpeдocтaвит пpoдaвeц.

3a иcпoльзoвaниe aккpeдитивнoгo cчeтa пoпpocят cтoлькo жe, cкoлькo и зa иcпoльзoвaниe бaнкoвcкoй ячeйки — 2-5 тыcяч pyблeй. Нo зa aккpeдитив мoгyт взять дoпoлнитeльнyю кoмиccию cвepxy — 0,2-0,3% oт cyммы пepeвoдa. Aккpeдитивныe cчeтa cлoжнo иcпoльзoвaть пpи aльтepнaтивныx cдeлкax c oбмeнoм.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

   Распространенные ошибки при продаже квартиры:

   • неправильная оценка квартиры. Завышенная стоимость жилья, даже при вероятности торга. Создавать неадекватный люфт для торга чревато отсутствием интереса со стороны покупателя;
   • неподготовленная квартира, где много хлама и грязи. Продать аккуратное жилье, пусть и со старым ремонтом, проще, и это можно сделать даже дороже, чем захламленное;
   • неподготовленные документы. Важно собрать полный пакет. Процесс требует времени, за которое покупатель может уйти;
   • неузаконенная перепланировка;
   • размещение объявления через большое число агентств. Доверие к таким предложениям тоже низкое, поскольку выглядит как фейк.

   Шаг 5 – подать объявление о продаже

   Первое, что видит ваш потенциальный покупатель, – это объявление о продаже. Поэтому его написанию необходимо уделить особое внимание. Что нужно выполнить:

   • Сделать 8-10 качественных фотографий. Достаточно будет фото на телефон, но они должны быть правильными. Не подойдут расплывчатые и нечеткие фотографии. Каждую комнату необходимо сфотографировать целиком (общий план), чтобы было понятно, как она выглядит в реальности. Лучше делать фото в дневное время при естественном освещении.
   • Составить текст объявления. В нем нужно указать все преимущества квартиры, какие есть: большая кухня, раздельный санузел, средний этаж, хорошая инфраструктура, доступность общественного транспорта и пр. При написании нужно делить текст на абзацы, чтобы его проще было читать. Не стоит дублировать в объявлении информацию, которая заполняется при его подаче. Не нужно бояться указывать недостатки – пусть покупатель узнает о них сразу, и это не будет для него неприятным сюрпризом. Если документы для продажи готовы – тоже укажите это в объявлении.

   Шаг 3. Оформление документов

   Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.

   Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.

   Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:

   • паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
   • договор между продавцом и покупателем;
   • разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
   • согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
   • доверенность — если делами продажи занимается не собственник.

   Дополнительные бумаги:

   • свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
   • выписка из ЕГРН;
   • кадастровый паспорт;
   • выписка из домовой книги;
   • подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
   • справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.

   Как перестать просто показывать и начать продавать – подводим итоги

   Какие сроки вообще считать быстрой продажей? И какой момент является стартом продажи? Как видите, «просто разместить объявление и назначить просмотр» — это на деле совсем не просто. Если у вас задача не только с людьми по телефону болтать и знакомиться.

   Продажа – это комплекс мероприятий, который начинается с основательного подготовительного этапа и заканчивается получением денег и передачей права собственности новому владельцу.

   Подготовка может занять больше времени, чем процесс с момента выхода объявления в эфир до подписания договора купли-продажи. В период до 2022 года значительная часть сделок на вторичном рынке закрывалась у меня с первых звонков в течение одной-двух недель после подачи объявления. Разумеется, с полной пошаговой и последовательной подготовкой.

   Сейчас, несмотря на некоторые сложности, быстрые продажи так же проходят, особенно, если квартира ликвидная.

   Кратко подведу итог, что нужно сделать, чтобы продать квартиру быстро и выгодно (по рыночной цене):

   1. Назначить справедливую цену по нижней границе рынка, без демпинга;
   2. Собрать пакет документов для продажи;
   3. Сделать предпродажную подготовку квартиры – хоумстейджинг;
   4. Провести качественную фото- и видеосъемку;
   5. Разместить объявление на сайтах о продаже недвижимости, мониторить активность соискателей;
   6. Принимать звонки, отсеивать «пустые» разговоры и потенциально неблагонадежных покупателей;
   7. Выходить с предложением в период повышенного спроса.

   Подготовка жилья к осмотру и фотографированию

   Человек, желающий приобрести квартиру, естественно хочет видеть ее чистой и аккуратной. Перед тем, как выставить объект на продажу, лучше сделать ремонт или, как минимум, капитальную уборку. Наличие грязи, паутины, признаков цветения или грибка, а также неприятных запахов, вызовут у покупателя негативную реакцию. Это касается и прилегающей территории – подъезда, этажа. Сантехническое оборудование должно быть чистым и исправным. Это же касается электропроводки, других коммуникаций.

   Покупатель может изъявить желание сфотографировать недвижимость, поэтому заранее стоит позаботиться об исправном, качественном освещении. Помещения должны быть свободными, без завалов хлама, мебельных баррикад, ограничивающих свободный просмотр и фотосъемку.

   Позаботиться о внешнем виде нужно и продавцу. Встреча покупателя в деловом костюме подчеркнет серьезность намерений, оставит хорошее впечатление. Лучше, чтобы во время просмотра, кроме хозяина, в доме находился еще кто-нибудь из близких ему людей в целях безопасности.

   Документы для регистрации сделки

   Пошаговая инструкция продажи квартиры, предполагает следующим шагом оформление официального договора. К моменту заключения сделки, продавцу необходимо самостоятельно собрать полный пакет правоустанавливающих документов, а именно:

   • удостоверяющий личность паспорт или свидетельство о рождении ребенка;
   • документы на квартиру, которые подтверждают право распоряжения имуществом;
   • технический план;
   • выписка из единого государственного реестра прав;
   • бумага, подтверждающая отсутствие долгов;
   • согласие супруга, если недвижимость приобреталась в браке;
   • документально подтвержденная резолюция органов опеки, если одним из владельцев выступает несовершеннолетний ребенок;
   • договор задатка.

   Что происходит на рынке недвижимости

   В декабре 2023 года ЦБ поднял ключевую ставку до 16%. Это отразилось на ставках по ипотеке — жилищные кредиты на покупку вторички стали выдавать под 18–19% годовых.

   «Ждать каких-то сезонных всплесков активности на рынке недвижимости не стоит. Сейчас остались только покупатели с наличкой, покупатели, планирующие в течение 1–2 лет погасить кредит, и те, кто рассчитывает после снижения ключевой ставки провести рефинансирование, — говорит Виталий Червяков, директор инвестиционной риелторско-строительной компании «Мечты в квадрате». — Продавцы недвижимости выбрали выжидательную позицию и не спешат снижать цены. Лишь изредка уменьшают стоимость те, кому срочно нужны деньги».

   Спрос на вторичное жилье определяется ставками по рыночной ипотеке. В начале 2024 года они фактически находятся на заградительном уровне, поэтому экономически невыгодно брать кредит на жилье, поясняет главный аналитик Банки.ру Богдан Зварич.

   «Регулятор в том числе и поднимал ключевую ставку до текущих значений для охлаждения ипотечного рынка, через снижение спроса на ипотеку», — говорит главный аналитик Банки.ру Богдан Зварич.

   Условия льготных программ пересматриваются в сторону ужесточения — увеличен первоначальный взнос до 30%, в центральных регионах снижена максимальная сумма льготного кредита. На горизонте ближайшего полугода это может привести к снижению спроса на первичном рынке с частичным его перетеканием во вторичку, считает Зварич.

   Как правильно написать объявление о продаже квартиры?

   Описывая жилье, укажите адрес, количество комнат, метраж — общий, жилой и кухни в отдельности, — тип санузла. Обязательно напишите, как далеко ваш дом расположен от метро, железнодорожной станции или автобусной остановки.

   Найдите особо привлекательные стороны своей квартиры, которые смогут заинтересовать потенциального покупателя. Возможно, жилье находится в зеленом районе, а окна выходят на парк? Укажите это.

   Уделите внимание юридическим аспектам: как долго вы владеете жильем, сколько собственников, нет ли обременения в виде ипотеки. Такие объявления обычно располагают к себе потенциального покупателя, поскольку сразу обозначают, с какими трудностями он может столкнуться в процессе покупки.

   Проверьте грамотность текста через бесплатные онлайн-сервисы и избегайте большого количества заглавных букв и восклицательных знаков. Не используйте слова «дешево» и «недорого» — покупатель сам оценит выгодность вашего предложения. Опытные риелторы также не советуют использовать фразу «возможен торг», поскольку это говорит о том, что вы намеренно завысили стоимость квартиры. Кроме того, лучше не писать, что хотите продать квартиру «срочно»: во-первых, покупатель может решить, что имеет дело с мошенниками, во-вторых, необходимость срочной продажи даст ему основание торговаться и сбивать цену.

   ---

   Как и когда брать деньги у покупателя?

   Российское законодательство никак не регламентирует порядок расчета при покупке и продаже квартиры, поэтому все условия необходимо прописать в договоре. Если покупатель готов внести предоплату, можно заключить соглашение о задатке или авансе, в котором оговариваются срок и сумма платежа. Договор купли-продажи может предусматривать любой порядок расчетов, в том числе когда часть средств вносится покупателем в момент подписания договора, а остальное выплачивается после государственной регистрации права собственности на покупателя.

   Платить можно как наличными, так и по безналичному расчету. Если покупатель платит наличными, каждую передачу денег необходимо фиксировать письменно — распиской, а если продавец — юридическое лицо, то подтверждением получения денежных средств должен служить финансовый документ (например, платежное поручение с отметкой банка об исполнении). Безналичный расчет таких сложностей не требует, однако за банковский перевод банк, как правило, взимает комиссию.

   Популярный способ расчета — аренда депозитарной банковской ячейки. Можно заключить трехсторонний договор с банком, согласно которому продавец сможет забрать деньги сразу, как только покупатель получит выписку из ЕГРН о том, что он стал собственником квартиры. Чтобы забрать деньги, нужно получить свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации права собственности покупателя и отнести его в банк или, если это было прописано в договоре аренды ячейки, предоставить выписку из ЕГРН. Кроме того, нужно иметь при себе ключ, который вы сможете получить от покупателя. При подобном получении денег покупатель может попросить написать расписку — это нормальная практика для российского рынка недвижимости.

   Составление объявления

   Причиной медленной реализации часто является плохой контент, выставленный на сайте по продаже недвижимости. «Составьте подробное описание с акцентом на преимущества. Сделайте профессиональную фото- и видеосъемку квартиры, расставьте цветы, разложите пледы и добавьте другие привлекающие детали. Создайте красивую картинку, и это привлечет клиентов, потому что человек при подборе подходящих вариантов на сайтах сначала делает выбор на эмоциональном уровне, опираясь на имеющийся контент», – призывает Юлия Усачева.

   Небольшие минусы жилья в описании не стоит указывать. «Лучше это все объяснить при просмотре. Также покупатели, после просмотра могут просто влюбиться в вашу квартиру и любой минус для них станет плюсом», – убежден руководитель агентства Maxima Максим Юсов.

   А чтобы не прогадать с ценой, специалисты рекомендуют избегать слов «срочно» и «торг». «Они ставят вас в заведомо невыгодное положение, так как у покупателя есть обоснованный аргумент для снижения цены, – объясняет управляющий партнер девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова. – А вот описать преимущества квартиры, ЖК и локации, расстояние до основных транспортных узлов и уделить внимание инфраструктуре будет весьма полезно».

   Потенциальный покупатель всегда хочет «примерить» новую квартиру на себя: мысленно расставить мебель и технику, нарисовать картинку того, как он будет здесь завтракать, отдыхать, встречать гостей. Естественно, чужие вещи этому мешают.

   Поэтому лучше, если перед просмотром в квартире останется минимум мебели и декора. Так покупателям будет проще обдумать назначение каждой комнаты, представить возможную перепланировку и будущий интерьер.

   Улучшить восприятие поможет и свет. Вкрутите более мощные лампочки и включите всё освещение перед просмотром — это создаст ощущение праздника. Конечно, чем больше света, тем ярче видны недостатки. Но плохо освещённые помещения всегда смотрятся немного отталкивающе.

   И, конечно, не помешает генеральная уборка — даже если вы пока живёте в квартире, которую планируете продавать. Самый простой способ привести жильё в порядок — вызвать клининговую службу. Специалисты помоют окна и люстры, уберут загрязнения на плинтусах и плитке, освежат полы и фасады мебели. Словом, заставят квартиру сверкать, выглядеть новее и, соответственно, дороже. Здорово будет, если вы также закажете химчистку мебели и ковров, повесите светлые шторы.

   Перед продажей квартиры желательно выписать из неё всех, кто зарегистрирован, закрыть долги по коммуналке и узаконить перепланировки, если вы их делали.

   Непосредственно для сделки нужен такой пакет документов:

   • Действительные паспорта собственников жилья. Если среди владельцев есть несовершеннолетний, понадобится его паспорт или свидетельство о рождении, а также паспорт родителя или опекуна.
   • Согласие органов опеки и попечительства, если в семье есть несовершеннолетние. Документ выдадут, если после сделки условия жизни детей не станут хуже.
   • Свидетельство о браке или разводе, если в документе о праве собственности на квартиру и в паспорте указаны разные фамилии.
   • Нотариально заверенное согласие мужа или жены, если купленная в браке квартира оформлена на одного из супругов.
   • Нотариально заверенная доверенность, если интересы одного из собственников представляет доверенное лицо.
   • Договор купли-продажи квартиры, который на сделке заверит нотариус.

   Чтобы у покупателей было меньше сомнений в чистоте и прозрачности сделки, вы можете также подготовить дополнительные документы:

   • Договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или приватизации — эти документы устанавливают ваше право собственности на квартиру.
   • Выписка из реестра ЕГРН (предоставляется с 2016 года) или свидетельство о праве собственности на жильё (выдавалось до 2016 года, действительно и сейчас).
   • Технический паспорт квартиры, который поможет убедиться, что в ней нет незаконных перепланировок.
   • Справка о зарегистрированных лицах (форма № 9), которую иногда называют справкой о составе семьи.
   • Акты сверки счётчиков или другие документы об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
   • Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров о том, что вы не стоите на учёте и имеете право заключать сделки с недвижимостью.
   • Справка о снятии обременений — для квартир, купленных в ипотеку.
   • Справка о снятии обеспечительных мер — если квартира была в залоге или о ней велись споры, но все вопросы успешно решили в суде.
   
   

   Похожие записи:

   • Кому положена диспансеризация в 2023 году?
   • Размер алиментов в 2023 году: на одного ребенка, а также на двух, 3 и 4 детей
   • Правила въезда в Киргизию в 2023 году