Главные мошеннические схемы при покупке квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Главные мошеннические схемы при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
Примеры мошеннических схем
По словам главы юридической компании AVG Legal Алексея Гавришева, основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов.
Недавно такая история произошла в Липецке, рассказывает Елена Джуринская. Там мошенники продали квартиру давно умершей женщины дважды. В суд обратился местный житель, сообщивший, что его лишили квартиры, которая принадлежала его матери, умершей в 2010 году. За эти годы мужчина так и не вступил в наследство, но в какой-то момент узнал, что квартира, доставшаяся ему от матери, уже принадлежит совсем другим людям. В декабре 2018 года в местном отделении МФЦ прошла сделка: покойная мать якобы лично явилась с паспортом в МФЦ и продала квартиру. Спустя два месяца квартиру продали еще раз другому покупателю. Сделка также прошла в простой письменной форме, в том же МФЦ. Подвоха не заметили ни его сотрудники, принимавшие документы, ни регистраторы, ни юридическая служба банка, который выдал ипотеку на недвижимость.
Еще один пример. Под видом некого документа — счета на оплату услуг или кредитного договора — владельцу квартиры подсовывают на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
Квартира, переоборудованная из комнаты
Вы нашли квартиру значительно дешевле, чем в окрестных домах, — вот это удача! Купили. Спешите переехать в новый дом и радуетесь жизни, пока на пороге не появляется представитель жилищной инспекции. Он говорит, что ваша студия была переоборудована из комнаты в квартире, все сделанные перепланировки — проводка воды, вытяжка и гидроизоляция, создание отдельного санузла — незаконны, и даёт три месяца на то, чтобы вернуть всё в первоначальное состояние. В итоге вместо собственной студии вы получите комнату в типичной квартире с общими кухней, входом и санузлом. Это даже хуже, чем комната в коммуналке, потому что комната в коммуналке оформляется соответствующим образом в ЕГРН и её можно продать. Продать же свою «квартиру» у вас не получится: как и в первой афере, вы купили не помещение, а только долю в квартире, и, чтобы продать свою долю, вам придётся получить согласие собственников других долей.
Как себя обезопасить:
- Неожиданно дешёвая квартира среди предложений в районе, где недвижимость обычно стоит намного дороже, должна стать первым звоночком. Проверяйте стоимость схожих квартир — она должна быть более или менее на одном уровне.
- Квартира с общим входом-прихожей на несколько квартир тоже должна вызвать подозрения (не путать со спроектированным при строительстве здания тамбуром или коридором). Даже если в ней есть отдельный санузел и кухня, скорее всего, она была переделана из обычной комнаты. Посмотрите планировки таких же квартир на других этажах в этом же доме в истории объявлений на Яндекс.Недвижимости.
- Требуйте у продавца оригинал технического паспорта на квартиру. В нём будет первоначальный план квартиры. Сравните его с тем, что есть на самом деле.
- Внимательно читайте договор купли-продажи. В нём чётко прописано, что именно вы покупаете — квартиру или долю. Если написано, что вы приобретаете долю, не покупайте.
Занижение цены в договоре
Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов. Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец. Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются. В этом случае, если вы добьётесь возврата денег, вам вернут только ту сумму, которая написана в договоре, — 1 млн рублей. «Чтобы этого избежать, нужно заплатить», — предлагает незнакомец и начинается вымогать у вас любую сумму на своё усмотрение.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №3: регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
Здесь могут быть разные варианты, в том числе и откровенно обманные. Например, умышленные ошибки при оформлении Договора на пользования сейфа-ячейки в банке чтобы Продавец потом не смог вовремя получить доступ к ячейке и Покупатель-мошенник успел забрать оттуда деньги. Могут быть схемы с частичной оплатой наличными и частичной оплатой другим способом, например, через счёт-аккредитив. Здесь надо очень внимательно смотреть документы.
Сюда же отнесу разнообразные пункты в Договорах, в том числе и предварительных Договорах продажи, о каких-либо условиях в случае нарушения которых Продавец обязан выплатить Покупателю какие-либо неустойки и прочее.
Получить деньги за продажу квартиры чтобы не обманули наиболее просто сейчас оформив получение денег на счёт-аккредитив. Комиссию за перевод суммы на любой счёт платит Покупатель. Но, как я и писал выше, важно чтобы всё было оформлено верно и юридически грамотно. А то денег за продажу квартиры Вы не увидите.
Эти посредники не такие жестокие, как чёрные риэлторы, но тоже далеко не ангелы. Они уже никого не обманывают, а просто покупают часть квартиры и используют методы физического насилия на остальных жильцов, но без убийства.
Афера заключается в том, что после раздела имущества через суд, один из собственников продаёт свою часть квартиры. Риэлторы-рейдеры выкупают его долю и после этого не дают жизни второму собственнику.
Квартиру взламывают и заселяется знакомая риэлтору семья цыган, уголовников или бандитов. Такое соседство никак не радует и человека и он сам рад за любые деньги продать свою часть квартиры.
А если не соглашается продать, на него давят и вынуждают всеми способами. Полиция не вмешивается в конфликт, потому что это такой же собственник.
По условиям договора купли-продажи прежний правообладатель обязан выехать из жилья и вывезти свои вещи в течение недели. Однако человек, купивший квартиру, обнаруживает в ней еще одного жильца, выселить которого невозможно. Также этот «абориген» не собирается убирать свои пожитки.
Таким человеком может оказаться психически нездоровый гражданин или слишком пожилой, или с физической инвалидностью. Родственники, получившие от него согласие на продажу жилья обманным путем и фактически бросившие его, уже успели уехать.
Теперь новым правообладателям приходится искать место, куда переселить лишнего жильца. Но переселить такого человека не всегда оказывается легко. Подключаются социальные службы, сотрудники которых вдруг начинают проявлять повышенную заботу о несчастном человеке. Это означает, что переселиться гражданин сможет только в пансионат с хорошими условиями пребывания, к тому же нескоро.
В квартире может находиться тот, с кем прежние хозяева заключили договор на проживание определенный период (это может быть договор аренды). А еще через время может явиться к хозяину купленной квартиры гражданин, который заявит, что:
- приватизация жилья была произведена с нарушением закона;
- пока он пребывал в тюремном заключении (в длительной командировке), супруга продала квартиру без его ведома и согласия;
- родители-алкоголики (наркоманы) отправили его в интернат, а сами продали квартиру без получения согласия суда или органов опеки и попечительства.
Этот человек своевременно обратился в суд и добился признания прежнего договора купли-продажи недвижимости таким, что нарушает его законные интересы. Сделку признали недействительной. Теперь он заявляет, что будет здесь жить. Мол, не переживайте, дорогие соседи, всем места хватит! Такое поведение нежелательного «гостя» (вернее, сособственника) указывает, скорее всего, на его намерение заняться вымогательством.
Предоплата и несуществующие объекты
При покупке квартиры мошенники могут использовать различные схемы для получения вашего денежного задатка. Например, они могут разместить объявление о продаже квартиры, которая на самом деле не существует. Обычно такие объявления размещаются на сайтах объявлений, в социальных сетях или на торговых площадках.
Если вы заинтересовались такой квартирой, мошенник попросит вас отправить предоплату, чтобы забронировать квартиру. После этого он пропадает, и вы остаётесь без денег и без квартиры.
Чтобы избежать мошенничества, не отправляйте деньги незнакомым людям на их электронные кошельки и не сообщайте личные данные, такие как паспортные данные или выписка из счета, по электронной почте или в социальных сетях. Также стоит обратить внимание на то, какой адрес указан в объявлении. Если продавец указывает адрес, который не соответствует реальному местоположению объекта, это может быть признаком мошенничества.
Если вы уже отправили деньги мошеннику за квартиру, которой на самом деле не существует, не стоит терять надежду. Вам есть шанс вернуть свои деньги. для этого вам нужно обратиться в органы власти и сообщить о мошеннической схеме, которой вы стали жертвой. Не забудьте собрать все документы, которые свидетельствуют о вашей покупке: договор, нотариальную выписку о правах или доли владения жильем и другие документы. Эта информация поможет вам доказать подлинность ваших претензий и получить правовую защиту.
Если вы собираетесь купить жильё, будьте предельно внимательны и изучайте все возможные способы мошенничества, которые могут применяться в данном случае. Не торопитесь с отправкой денег задатка и всегда проверяйте информацию о продавце и квартире.
Недобросовестные риелторы
Чтобы при заключении сделки купли-продажи недвижимости свести риски к минимуму, многие люди обращаются за помощью к юристам. Но, к сожалению, и среди них есть недобросовестные специалисты, а иногда даже и мошенники, от которых пострадало немало людей.
Как обезопасить себя: Обращайтесь только в крупные риэлтерские агентства, которые работают на рынке уже давно и успели зарекомендовать себя с лучшей стороны. Также необходимо почитать отзывы об агентстве в интернете. Кроме того, у каждого уважающего себя агентства недвижимости есть сайт, где можно ознакомиться с информацией о сотрудниках и их опыте работы.
При заключении договора с агентством внимательно читайте договор перед его подписанием. Что касается частных риелторов, то от их услуг стоит отказаться, так как убедиться в их надёжности и добросовестности просто невозможно.
Аферы при участии в долевом строительстве
Разнообразие форм приобретения жилья порождает все новые схемы афер с недвижимостью. Например, ситуации, когда гражданин покупает квадратные метры посредством участия в долевом строительстве.
Очевидно, что основная масса застройщиков является добросовестными продавцами жилых метров в строящихся объектах. Поэтому стоит обратить внимание на возможность попасть в следующие мошеннические и форс-мажорные схемы:
- не доведенное до конца строительство, не сданные в эксплуатацию объекты. Это может быть результатом форс-мажорных обстоятельств, когда застройщик не может завершить строительство в силу недостатка финансирования, а может быть итогом целенаправленной мошеннической схемы. Чаще всего это ситуация, когда застройщик собирает с граждан деньги на долевое строительство и скрывается с ними;
- застройщик возводит здание, не собрав необходимые разрешительные документы. Результатом становится снос незаконно возведенного дома;
- продажа одной квартиры нескольким дольщикам.
6. Сокрытие факта постоянной регистрации несовершеннолетнего
Очень важно иметь в виду: нечистые на руку маклеры способны вступить в сговор с сотрудниками жилищных контор и изготовить поддельную выписку из домовой книги, где несовершеннолетние граждане, не собственники жилья, указаны не будут! Об их существовании покупатель жилья узнает, лишь когда начинается процесс оформления его, как собственника. Даже получив постоянную регистрацию в квартире, он может запросто лишиться и ее, и своих денег, если окажется: на жилплощади прописан ребенок, живущий в интернате или у опекунов. По заявлению Службы опеки сделка будет аннулирована. До достижения совершеннолетия ребенком новый владелец не имеет право самостоятельно выписать его с жилплощади. Суд обязывает продавцов (часто это родители, лишенные родительских прав) вернуть средства пострадавшему. Но мошенники скрываются с деньгами, и найти их бывает практически невозможно, если они регистрируются по «липовым» адресам. Жертве обмана остается надеяться только на добровольное снятие ребенка с учета опекуном и регистрации его по фактическому месту жительства. Либо ожидать 18-летия «скрытого» жильца.
Что предпринять?
Необходимо лично (не поручая риэлторам) взять в ЕГРН выписку и внимательно просмотреть данные о квартире. Из домовой книги у вас на руках должны быть все данные о тех, кто когда-либо был в ней зарегистрирован (прописан) и когда снят с регистрации (выписан). В квитанции на оплату услуг ЖКХ также должно быть указано число проживающих. Не поленитесь даже у соседей расспросить о жильцах покупаемой квартиры.
Не поленитесь, заодно, убедиться, НЕТ ЛИ ЗАДОЛЖЕННОСТЕЙ за эти самые услуги. Скрытые долги по квартплате также могут сыграть роль обременения.
Когда процесс купли-продажи завершен, остается лишь одна надежда — суд.
В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (495) 281-51-41 или написать его в форме ниже.
Мошенничество с залогом недвижимости
Люди могут одалживать деньги не только в банках, ломбардах, МФО. Если берётся частный займ под залог недвижимости, мошенничество также имеет место быть.
При этом схема заключается в том, что договор займа фактически выписывается так, что представляет собой сделку по купле-продаже квартиры. Таким образом, жилье передается мошенникам за достаточно символическую сумму.
Дальше мошенничество по залогу квартиры предполагает перепродажу и выселение реального собственника. При этом доказать факт противоправных действий достаточно сложно, ведь человек собственноручно подписался на всех документах.
Если же вы решились все же оформить кредит под залог недвижимости, то внимательно читайте все, на чём вам предлагают расписаться.
Аферисты недвижимости на Авито
В РФ Авито является крупнейшим порталом, через которые граждане продают и покупают различные товары. И махинации с недвижимостью также встречаются, но значительно реже. Ведь сделка перед подписанием, как правило, проходит проверку.
Поэтому мошенники на Авито действуют специфическим образом.
В частности, к объявлению прилагается фотография объекта, которая не соответствует действительности. В результате покупателю предлагают заплатить повышенную цену.
Как правило, в объявлениях предлагается внести предоплату, которая потом, естественно, обналичивается.
Мошенничество с недвижимостью на Авито затрагивает и рынок аренды квартир.
Основная схема состоит в том, что потенциальному нанимателю за плату предлагают услуги по подбору подходящего жилья. Однако большинство предоставляемых вариантов уже, естественно, утратили свою актуальность.
Весной этого года стало известно, что мошенники смогли провести фальшивую сделку по покупке квартиры, использовав цифровую подпись ее настоящего владельца. Оказалось, что хваленая суперзащищенная подпись может легко оказаться в руках кого угодно. В центрах оформления электронной подписи мошенники используют поддельные паспорта или просроченные документы и — готово! Теперь они могут подписывать договоры, брать кредиты и прочее. В Госдуму был летом внесен законопроект, запрещающий подписывать документы, связанные с недвижимостью электронной подписью. Чтобы не потерять контроль над своей недвижимостью, в Росреестре рекомендуют подать заявление о запрете любых действий с вашей недвижимостью в интернете, что можно сделать в МФЦ.
Продажа недвижимости по лжеадресам
Суть подобной махинации предельно проста – покупателю демонстрируется одно помещение, а продается совершенно другое. Особенно этот способ обмана распространен при продаже загородной недвижимости. При этом по цене коттеджа со «свежим» евроремонтом может быть продана обыкновенная дача, расположенная в другом месте.
Идеальную цель аферистов в данном случае представляет собой иногородний покупатель, не знакомый с городом, в котором он приобретает жилье. Чем больше город, тем выше вероятность приобрести недвижимость по лжеадресу.
Также этот вид мошенничества весьма распространен на рынке квартир в Москве, где чаще всего используются совпадения в названиях улиц. Ведь далеко не каждый приезжий знает, что, например, помимо Измайловской площади, в столице есть еще и одноименные улица, бульвар, вал, проспект и шоссе. Причем расположены все эти места достаточно далеко друг от друга.
Таким образом, покупатель приходит смотреть роскошную квартиру в центре, а документы при этом оформляются на однокомнатное жилье в «хрущевке» где-нибудь на окраине.