Порядок перевод жилого помещения в нежилое в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок перевод жилого помещения в нежилое в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл.

Перевод жилого помещения в нежилое: процедура, оформление, особенности / Правоведус

3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения.

Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
• технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
• проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
• согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
• нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
• оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.

Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

1. Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
2. Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
3. Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Пошаговая инструкция, чтобы выполнить перевод жилого помещения в нежилое

Как переводить квартиру в нежилую недвижимость

Процедура предусматривает прохождение через несколько последовательных этапов.

1 Шаг:

Изначально собственник должен принять решение и учесть несколько моментов важных для последующего перевода, к примеру:

• приватизировать квадратные метры, если это не сделано ранее;
• покупать жилье только на первом этаже;
• получить согласие каждого владельца.

Целесообразно будет закрепить согласие в нотариальной конторе.

2 Шаг:

Для инициации процедуры собственнику лучше заказать проект перепланировки и переустройства. Поскольку он потребуется уже на собрании собственников дома.

Несмотря на то, что стоимость проекта нередко составляет десятки, а то и сотни тысяч рублей, владельцы квартир могут с ним не согласиться.

Для разработки проектной документации необходимо:

1. выбрать контору, числящуюся в СРО;
2. проверить допуск к работам;
3. подписать договор на оказание услуг;
4. предоставить техдокументацию на недвижимое имущество;
5. обеспечить доступ сотрудников компании на квадратные метры.

Готовый проект передается в электронном или бумажном форматах.

3 Шаг:

Получение согласия собственников примыкающих помещений – это один из самых сложных и трудоемких этапов. Потому, как бизнесмену важно будет заинтересовать жильцов в своем проекте. Если примыкающее помещение не приватизировано, то они не в праве давать согласие. Его можно получить только через муниципалитет. Процесс согласований занимает в таком случае около 2 недель.

4 Шаг:

Организация общего собрания собственников жилого строения прежде всего ложится на плечи предпринимателя. Изначально ему необходимо заказать выписку ЕГРН, она даст следующую информацию:

• общая S дома;
• число муниципальных квартир;
• количество собственников.

Что такое входная группа

Важно понимать, что при реконструкции и строительстве крыльца нужно вписаться в определённые нормы — 1.5 м от стены дома. В настоящее время входная группа — это исключительно открытая площадка и козырёк. Они не включаются в технический паспорт при инвентаризации (соответственно, не могут быть отапливаться), а просто наносятся на план.

Согласно СНиПам, площадка и козырёк должны располагаться только с внешней стороны дома. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, следует размещать с торцов, не имеющих окон; в подземных туннелях; со стороны магистральных улиц при наличии специальных загрузочных помещений.

Входная группа — временная пристройка. Это понятие введено ещё администрацией бывшего акима Алматы В. Храпунова и действует до сих пор. Сделано это было для того, чтобы при необходимости изменения фасадов или расширении линии дорог собственник не мог требовать компенсацию за свою пристройку.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа

Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.

Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.

Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.

Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.

Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.

Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.

Как было раньше и как сейчас

До 2019 года для того, чтобы перевести помещение в статус нежилого, формально не требовалось согласия всех жильцов МКД (если процесс смены статуса не предполагал, что с общим имуществом будут совершаться какие-либо действия). Теперь для перевода требуется наличие в помещении отдельного входа, даже если со стороны жильцов нет никаких возражений. Таким образом, одно из основных требований — это организовать все так, чтобы исключить доступ к жилым помещениям.

Также раньше для смены статуса помещения и его последующего использования в коммерческих целях было достаточно заручиться разрешением органов местного самоуправления, теперь же требуется письменное согласие непосредственных соседей. Для учета мнения всех остальных жителей потребуется проведение общего собрания собственников (ОСС).

Что такое кондоминиум и причем тут простое товарищество?

В Казахстане производится постепенное реформирование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством. Ст.12 закона №284-VI от 26.12.2019 г. «О внесении изменений и дополнений в законодательный акт по вопросам ЖКХ» (вступил в силу 07.01.2020 г.) внесены дополнения в закон №94 от 16.04.1997 г. «О жилищных отношениях».

Согласно нормам обновленного закона №94 «О жилищных отношениях» с 01.07.2022 г. в каждом многоквартирном доме должен быть создан свой орган управления, который заменит нынешние КСК (ст.42 закона №94):

• объединение собственников имущества (ОСИ)

• или простое товарищество (ПТ).

Как и кто должен зарегистрировать объект кондоминиума?

Прежде, чем приступать к выбору формы управления и непосредственно к управлению домом, его требуется зарегистрировать как объект кондоминиума. Порядок образования, государственной регистрация и прекращения кондоминиума регламентируется ст.31 закона №94.

П.1 ст.31 указанного закона гласит, что право собственности на недвижимое имущество возникает в форме кондоминиума в многоквартирных домах при наличии двух и более собственников квартир или нежилых помещений.

При этом, если многоквартирный жилой дом новый (уже принят в эксплуатацию), то согласно п.3 ст.31 госрегистрацию его как объекта кондоминиума осуществляет заказчик (застройщик) в срок не позднее 30 календарных дней с момента госрегистрации права собственности первым собственником квартиры, нежилого помещения.

При госрегистрации объекта кондоминиума заказчик (застройщик) обязан включить в состав общего имущества объекта кондоминиума все имущество (включая паркинг при наличии), предусмотренное проектно-сметной документацией многоквартирного жилого дома.

Если же дом уже давно находится в эксплуатации, то согласно п.4 ст.31 закона №94 акиматы должны за счет средств местного бюджета обеспечить:

• государственное техобследование функционирующих многоквартирных жилых домов;

• определить общее имущество объекта кондоминиума;

• сформировать и представить документы для госрегистрации объекта кондоминиума.

Проще всего получить согласие жильцов там, где создано товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае предпринимателю необходимо обратиться в органы управления ТСЖ. Для этого достаточно подать заявление о включении своего вопроса в повестку дня очередного заседания членов ТСЖ (которыми и являются собственники квартир и иных помещений в доме) или о проведении внеочередного заседания ТСЖ. Решение вопроса о получении разрешения не будет зависеть от того, сумеют ли собраться жильцы (собственники) на собрание в полном составе или нет. В данном случае для принятия решения необходимо простое большинство голосов присутствующих участников собрания (п. 4 ст. 146 ЖК РФ). Такое же положение существует и в тех домах, где вместо ТСЖ создан жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, объединяющий всех собственников жилых и нежилых помещений.

Если же ТСЖ или кооператив не созданы, то проблем у коммерсанта будет больше. Поскольку единой организации, объединяющей собственников и действующей от их имени, в этом случае нет, остается один выход — созвать по своему вопросу внеочередное общее собрание собственников помещений жилого дома. Согласно п. 2 ст. 45 Жилищного кодекса внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. При этом собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами от общего числа голосов.

Изменение статуса помещения в многоквартирном доме

Высокие цены на жилые объекты в мегаполисах, повышение налогового бремени на субъекты предпринимательства заставляют ИП принимать решения о переводе помещений, приобретенных в жилом доме, в жилье, пригодное для проживания людьми. Большинство из них не знают, как перевести нежилое помещение в жилое в многоквартирном доме.

Статья 9 Жилищного Кодекса РФ гласит, что изменение статуса помещения возможно при одновременном соблюдении условий:

• волеизъявления собственника объекта;
• согласия совладельцев, если они имеются. Оно должно быть оформлено письменно и заверено нотариусом;
• решения уполномоченных органов.

Резюме: сложно, но можно

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

Подготовительный этап

Одним из ключевых условий перевода муниципального жилого помещения в нежилое является физическая возможность для построения отдельного выхода/входа. Он не должен связываться с общим входом в другие квартиры либо задействовать подъезд. Не во всех случаях можно оборудовать отдельный вход именно с технической точки зрения.

Внимание! Привлечение к процессу технического разрешения проблемы (подготовки проектных документов) специальной организации не гарантирует положительный результат. Для надежности следует внимательно изучить квалификацию выбранной организации, отзывы о ней и т. п.

Также на подготовительном этапе могут возникать сложности в сфере земельных отношений. Перечень проблем такого рода достаточно разнообразен. Например, трудности, которые связаны с правовым режимом территории, относящейся к зданию. При смене категорий участков с Ж-1 (расшифровывается как «жилищное строительство») на Р-2 (подразумевает только рекреационное назначение) любая возможность по размещению каких-либо объектов бытового значения теряется. В таком случае, заявителю будет отказано по заявлению перевода жилого помещения в нежилое в связи с правовым несоответствием. Подобный отказ в переводе жилого помещения в нежилое довольно часто встречается в юридической практике и не подлежит обжалованию в суде.

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

Этапы перевода квартиры к нежилому фонду

Если условия соблюдены, переходите к переоформлению документации на квартиру. Действия, с недвижимостью, начните с документации.
На первом этапе подаете документы на рассмотрение межведомственной комиссии использования жилого фонда:

1. заявление о разрешение переоформить квартиру в статус нежилого помещения, указывая причину (использование под офис, аптеку, склад и другие);
2. технический паспорт БТИ (если делали перепланировки, то паспорт должен соответствовать);
3. план каждого этажа дома;
4. выписку из домовой книги;
5. справку от организации по обслуживанию дома, подтверждающую, что в квартире нет временно или постоянно проживающих людей;
6. документ, подтверждающий, что вы владелец квартиры;
7. справку управляющей домом организации о применении помещений, находящихся этажом ниже (когда квартира выше 1 — го этажа);
8. заключения органов пожарного, санитарно-эпидемиологического надзора о том, что соблюдены нормы;
9. если представляете юридическое лицо, нужны учредительная документация организации.

Получив одобрение комиссии, переходите к следующему этапу.

Нужно ли это в обязательном порядке?

Закон не предусматривает отказа от перевода квартиры в нежилой фонд, так как это нарушает законное право собственника распоряжаться имуществом.

Согласие владельцев помещений дома обязательно требуется в ситуациях, когда предполагается строительство, перепланировка, изменение внутренних коммуникаций имущества находящегося в праве общей собственности МКД.

Причем, если планируется строительство, то согласно ст.51 ГрК необходимо 100% согласие собственников квартир. В остальных случаях достаточно согласия 2/3 собственников МКД (ч.1.ст 36 ЖК РФ, ст.40 ЖК РФ).

Если для коммерческих нужд не требуется никаких перестроек, переноса коммуникаций и т.д, согласие соседей на перевод не требуется, так как оно не затрагивает общедомовое имущество, и не может ограничивать права жильцов на пользование им.

Похожие записи:

• На Кубани повысили размеры выплат на детей в приемных семьях
• Электронную транспортную накладную планируют сделать обязательной с 2024 года
• Пенсия ветерана войны в 2024 году