Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить продажу неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главное, что необходимо сделать участникам сделки – зафиксировать в описи перечень имущества, которое будет продано вместе с недвижимостью. Сделать это можно непосредственно перед подписанием ДКП или еще на этапе внесения предоплаты. В последнем варианте обычно составляется предварительный договор или договор аванса (задатка), где и будет установлена «комплектация» жилья.
Нужно ли указывать в договоре купли-продажи квартиры мебель и бытовую технику?
При купле-продажи квартиры с мебелью указывать ее наличие именно в договоре необязательно. Стороны могут составить отдельно опись имущества, или продать его по отдельному ДКП.
Как это происходит:
- Оформление ДКП и описи имущества по отдельности. В договоре указывается, что квартира продается вместе с техникой и мебелью согласно описи, которая к нему прилагается.
- Продажа мебели отдельно. Составляются два ДКП: один на недвижимость, второй – на технику и мебель. Цена последних вычитается из общей стоимости сделки.
- Продажа жилья по ДКП с удержанием стоимости имущества. Стоимость квартиры и мебели определяется отдельно. Деньги за недвижимость закладываются в ячейку, а имущество оплачивается в момент подписания акта-приема передачи. Если покупатель обнаруживает в нем недостатки, он вправе просить скидку.
Необязательные условия
Не следует считать, что необязательные условия имеют более низкую важность по отношению к остальным. Всё то, что указано в договоре порождает юридические последствия. Необязательными условия становятся только в силу того, что ни один нормативный акт не указывает прямо на то, что они должны присутствовать в договоре. Однако, если какое-то из необязательных условий сделки не будет исполнятся, то это может послужить причиной для признания её недействительной.
По мере наличия необходимости и по взаимной договорённости в договоре указывают:
• порядок проведения денежных расчетов;
• порядок передачи квартиры покупателю;
• данные о состоянии квартиры, в том числе и о наличии каких-то устранимых и неустранимых дефектов;
• сроки физического и юридического освобождения квартиры;
• данные о задолженностях по коммунальным платежам, если они имеются, и всё то, что с этим связано, к примеру, обязательство продавца их оплатить;
• сторону, которая несёт риск при возникновении существенных обстоятельств, относящихся к ст. 451 ГК РФ;
• порядок разрешения споров и распределения ответственности;
• кто берёт на себя обязательство по оплате расходов по сделке;
• основания для расторжения договора.
Какие-то частные обстоятельства могут стать причиной для появления в договоре дополнительных разделов и пунктов иного характера. Главное, чтобы ни один из них не противоречил законодательству. Наличие условий, которые противоречат нормативным актам РФ, может стать основанием для последующего признания сделки ничтожной, что ведёт к её недействительности. Чаще всего такое происходит в силу того, что в консенсуальных сделках можно указывать множество собственных условий, которые будут иметь силу в случае, если они не противоречат закону. Но некоторые из них связаны со спорными ситуациями, а факт противоречия далеко не всегда удаётся обнаружить даже в судах. Поэтому при составлении договора нужно исходить из принципа разумной достаточности и не пытаться описывать все возможные сценарии развития событий.
Дoпoлнитeльный aкт к дoгoвopy кyпли-пpoдaжи квapтиpы
B бoльшинcтвe финaнcoвыx cдeлoк, coпpoвoждaющиxcя пepexoдoм имyщecтвeнныx пpaв oт пpoдaвцa к нoвoмy влaдeльцy, тpeбyeтcя oфopмлeниe дoпoлнитeльнoй бyмaги, кoтopaя пoдтвepдит дaнный фaкт. Taкoвoй являeтcя пepeдaтoчный блaнк.
Coглacнo Гpaждaнcкoмy кoдeкcy в cтaтьe 556 paccмoтpeнo вeдeниe кpyпныx дoгoвopoв c вoзмoжнocтью пepeвoдa пpoдaвцoм cвoиx имyщecтвeнныx пpaв пoкyпaтeлю. Этo ocyщecтвляeтcя пyтeм пoдпиcaния cтopoнaми aктa пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пoкyпкe.
CПPABКA. Oбpaзeц блaнкa мoжнo cкaчaть c интepнeт-pecypcoв либo вocпoльзoвaтьcя нoтapиaльнoй пoмoщью, гдe вce oфopмит пoдгoтoвлeнный юpиcт.
Ecли нeт иныx cлyчaeв, пpeдycмoтpeнныx зaкoнoм или coглaшeниeм, тo пpaвa нa нeдвижимoe имyщecтвo cчитaютcя пepeдaнными пocлe выпoлнeния ycлoвий:
- пpямaя oтдaчa имyщecтвa (вpyчeниe вceй дoкyмeнтaции и ключeй);
- пoдпиcaниe aктa пpиeмa пepeдaчи и coглaшeния yчacтникaми финaнcoвoй
- oпepaции.
3aкoнoм пpeдycмoтpeнa пpямaя нeoбxoдимocть cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa пo имyщecтвy, пocлe кoтopoй oбязaтeльнo тpeбyeтcя пpoдoлжить peгиcтpaцию пpaв coбcтвeннocти в гocyдapcтвeнныx peгиcтpaциoнныx opгaнax.
Пpи пpoвeдeнии cдeлки кyпли-пpoдaжи пoдпиcaнный блaнк бyдeт cлyжить дoпoлнитeльным дoкaзaтeльcтвoм фaктa oтдaчи нeдвижимocти нoвoмy влaдeльцy. Чтo тaкжe cнизит нeкoтopыe pиcки пoкyпки.
✅ Как составить договор
При составлении договора купли-продажи квартиры с мебелью и оборудованием необходимо соблюдать стандартные требования:
- Письменный проект (написанный от руки или напечатанный на машинке).
- Исправления и кляксы не допускаются.
- Подготовьте не менее трех экземпляров: покупателю, продавцу и для предоставления в Росреестр. Если одна из сторон сделки представлена более чем одним лицом, каждое лицо должно получить свой экземпляр АКД.
- Обе стороны договора — покупатель и владелец недвижимости — должны подписать договор. Подписи третьих лиц допускаются только при наличии нотариально заверенной доверенности с указанием права на совершение таких сделок.
- Нотариальное заверение не требуется. Сделки, в которых продавцом является несовершеннолетний или продается доля в собственности, не подлежат налогообложению. Во всех остальных случаях стороны по взаимному согласию могут заверить акт нотариально, чтобы снизить риск оспаривания юридической сделки в дальнейшем.
- В случае изменения условий необходимо заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, в котором согласованные сторонами изменения фиксируются в письменном виде.
Как не дать себя обмануть
Чтобы избежать обмана и проблем при передаче имущества, оно должно быть описано в договоре максимально подробно.
Описание должно включать в себя характеристики имущества и его состояние, явные дефекты. Если мебель дорогостоящая, не лишним будет приложить фотографии, на которых будет видно ее состояние. В описание бытовой техники в договоре желательно включить идентификационные номера, даты выпуска и иные признаки, по которым можно отличить конкретный предмет от других подобных ему.
Кроме того, на каждую единицу или комплект имущества необходимо определить цену. Это позволит решить две проблемы:
- В случае возникновения спора о передаче имущества (например, если оно окажется сломанным) будет проще определить сумму, на которую необходимо уменьшить цену договора купли-продажи квартиры.
- При оформлении налоговых вычетов при покупке квартиры цена недвижимого имущества не будет вызывать вопросов у налогового органа.
При составлении акта приема-передачи квартиры фактически находящееся в ней имущество сверяется с указанным в договоре купли-продажи.
Если выявлены расхождения, их можно исправить путём подписания дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры. Однако если мирным путём спор решить не удалось, отношения между сторонами придется продолжить в суде.
Покупка квартиры с мебелью помогает сэкономить?
В комплексной меблировке работает то же правило, что и в отделке от застройщика. За счет оптовых поставок и исключения затрат на организацию продаж в розницу, меблировка квартиры предлагается с существенной скидкой. Выгода может доходить до 30-40% по сравнению с ситуацией, когда этот же комплект приобретался клиентом самостоятельно в салоне.
Нужно также учесть, что в стоимость комплекта уже включены доставка и профессиональная сборка. На практике это значительные статьи расхода при создании интерьера.
«Еще один плюс — стоимость меблировки фиксируется в момент заказа. Если квартира приобретается «на котловане» и будет сдана только через полтора-два года, цена за заказанную мебель и технику не изменится, на нее не повлияет инфляция или курс валют», — отметила Анжелика Альшаева.
Опись мебели и бытовой техники и фотофиксация
Важный этап такой сделки – составление описи техники и мебели. Именно на основании этого документа и будет совершаться передача имущества от одного владельца к другому. Для того, чтобы все сделать по правилам, покупатель с продавцом должны будут внимательно, вместе, осмотреть квартиру и пометить все вещи, которые будут тут оставаться. Чтобы ничего не испортить, достаточно просто клеить, например, инвентарные номера по порядку на видном месте.
Помимо всего прочего рекомендуется снимать видео или фотографировать все объекты и номера. Это поможет в дальнейшем, на этапе подписания акта приема-передачи, когда потребуется проверить, действительно ли все оговоренное имущество на месте.
Опись составляется отдельным списком, который является приложением к договору купли-продажи. В самом же договоре можно лишь уточнить, что квартира будет передавать с техникой и мебелью по перечню, указанному в приложенной описи.
Что содержит дополнение?
В тексте доп. соглашения должна быть указана следующая информация:
- Полное наименование оформляемого документа.
- Дата и место его составления.
- Персональные данные сторон, подписавших документ.
- Информация об основном договоре купли-продажи (его название, номер и дату оформления).
- Описание вносимых изменений. В этом разделе необходимо указать какие условия основного договора меняются и как именно.
- Порядок вступления в силу оформляемого соглашения. Если этот пункт отсутствует в тексте – законную силу документ приобретает с момента подписания.
- Подписи сторон и их расшифровки.
- Скачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
- Скачать образец доп.соглашения к договору купли-продажи квартиры
Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и ДКП:
- Для обычных сделок с квартирой в простой письменной форме.
- Если предметом договора является доля в квартире – доп. соглашение должно быть составлено в нотариальной форме (согласно статье 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Необходимые документы
К числу необходимых для оформления допсоглашения документов относятся следующие:
- Документы, подтверждающие личность и полномочия: для физических лиц – гражданские паспорта, для юридических лиц – устав или доверенность, подписанная руководителем.
- Документы, подтверждающие основание для внесения необходимых изменений в основной ДКП. Это могут быть:
- протокол, в котором будут указаны все разногласия участников и способы их решения;
- справки от соответствующих инстанций, в которых описаны разногласия участников сделки;
- решения судебных или административных инстанций;
- заявления от каждой стороны о необходимости внесения соответствующих изменений;
- письменные переписки между участниками, регулирующие разногласия и внесение изменений.
Из наших специальных публикаций вы можете узнать о нюансах и правилах составления предварительного ДКП и акта приема-передачи, а также как восстановить ДКП в случае утери.
Как правильно составляется опись имущества?
Опись всего, что продается вместе с квартирой можно прописать прямо в ДПК, а можно на этот счет составить приложение к договору. Как будет сделано в итоге существенной роли не играет.
Составлять опись нужно следующим образом:
- Лучше это сделать на момент подписания предварительного договора с передачей задатка или непосредственно перед сделкой.
- При составлении описи должны присутствовать все стороны сделки: продавец, покупатель, риэлтор (если он вообще есть).
- В перечень нужно включать все, что продается вместе с квартирой: мебель, техника, текстиль, аксессуары, цветы в горшочках.
Остановимся на описании имущества. Это важный момент, потому что:
- Точное описание предмета исключает его подмену на другой.
- Если после сделки по описи имущества будут какие-то несовпадения, то покупатель имеет право потребовать компенсацию с продавца, так как это нарушение договора.
Когда нужно заключать дополнительное соглашение
Ситуаций, при которых дополнительное соглашение может потребоваться существует огромное количество. К наиболее популярным следует отнести такие:
- Изменение стоимости квартиры.
Пример: Когда договор купли-продажи заключался, по текущему курсу рубля квартира стоила 2 миллиона рублей. Ближе к дате окончательного расчета, курс изменился и теперь такое жилье стоит не 2, а 2,5 миллиона рублей.
Если обе стороны согласны с такими изменениями (в данном случае скорее требуется согласие покупателя, так как продавец явно не откажется получить дополнительные полмиллиона рублей), будет заключено дополнительное соглашение с новой ценой.
- Замена отлагательных условий, их отмена или, наоборот, введение.
Пример: Изначально предполагалось, что на момент окончательного расчета и подписания акта приема-передачи, все прописанные в квартире лица будут выписаны.
Однако так получилось, что выписать всех вовремя не получилось.
Заключается дополнительное соглашение, в рамках которого прописанные лица обязаны выписаться из жилья в течение 1 месяца с момента подписания такого договора и только после этого будет произведен окончательный расчет.
- Введение, отмена или замена базовых условий договора.
Пример: По условиям договора, продавец был обязан полностью погасить все долги по коммунальным платежам. Однако он не смог это сделать, так как не хватило денег. Продавец предлагает покупателю соразмерно уменьшить стоимость квартиры для того, чтобы уже покупатель погашал задолженность.
Дополнительное соглашение является отдельным документом и не может существовать отдельно от основного договора. Подписывать его стоит сразу же после того, как такой документ будет подготовлен и стороны достигнут согласия во вносимых изменениях.
Не нужно подписывать соглашение «задним числом» или же, наоборот, ставить еще не наступившую дату.
Зачем нужен договор купли-продажи квартиры с мебелью и бытовой техникой?
Квартиры, которые продаются на вторичном рынке, нередко передаются вместе с мебелью и бытовой техникой. Их стоимость включается в цену квартиры. Зачастую покупатель останавливает свой выбор именно на данной недвижимости как раз из-за того, что она будет передаваться вместе со всем, что в ней есть. Такая система удобна в том случае, если доступных средств мало и нужен какой-то вариант по принципу «заезжай и живи».
Такой покупатель хочет убедиться в том, что квартира действительно будет продаваться с мебелью и техникой, для чего соответствующий пункт включается в договор купли-продажи. С другой стороны, заинтересован в этом может быть и продавец.
Он выставляет специально завышенную сумму за свое жилье, но указывает тот факт, что в ней остается все, что нужно для жизни. Этот человек хочет убедиться, что он действительно получит всю требуемую сумму и не возникнет ситуации, по которой покупатель уже на конечном этапе оформления сделки заплатит меньше, потребовав вывести все ненужное ему имущество.
Как правильно составить опись имущества
Главное, что необходимо сделать участникам сделки – зафиксировать в описи перечень имущества, которое будет продано вместе с недвижимостью. Сделать это можно непосредственно перед подписанием ДКП или еще на этапе внесения предоплаты. В последнем варианте обычно составляется предварительный договор или договор аванса (задатка), где и будет установлена «комплектация» жилья.
От того, насколько корректно и полно будет составлена опись, зависит, что покупатель получит вместе с жилплощадью. Она составляется в виде отдельного документа в свободной форме. Но, чтобы избежать возможных недобросовестных действий со стороны продавца нужно учесть следующие рекомендации:
- Составлять в самой квартире при присутствии покупателя и продавца. Желательно описать каждое помещение по отдельности.
- В перечень можно включать мебель, осветительные приборы, сантехнику, бытовую технику (в том числе встроенную), текстиль и прочие элементы интерьера.
- По каждому передаваемому предмету делать максимально детальное описание для его однозначной идентификации: указывать тип, модель, производителя, цвет, размер, идентификационный номер и пр. При наличии документов производителя на отдельные предметы интерьера можно переписать информацию из них. Важно также указать наличие дефектов и проверить работоспособность техники.
При составлении описи можно и даже нужно использовать фотографии, чтобы зафиксировать, что и на каких местах находилось в квартире на момент присутствия покупателя и продавца. Подобные доказательства будут особенно актуальны для дорогостоящих предметов интерьера. Распечатанные фотографии прикладываются к составленной описи имущества после того, как на их обратной стороне будут проставлены порядковые номера и подписи участников сделки.
Документ подписывают обе стороны сделки. Необходимо также внести пометку о том, что он является дополнением к ДКП. Кроме того, при последующем составлении акта приема-передачи опись позволит убедиться, что продавец передал необходимое имущество в том состоянии, которое было оговорено с покупателем.
Зачем нужен договор купли-продажи квартиры с мебелью и бытовой техникой?
Квартиры, которые продаются на вторичном рынке, нередко передаются вместе с мебелью и бытовой техникой. Их стоимость включается в цену квартиры. Зачастую покупатель останавливает свой выбор именно на данной недвижимости как раз из-за того, что она будет передаваться вместе со всем, что в ней есть. Такая система удобна в том случае, если доступных средств мало и нужен какой-то вариант по принципу «заезжай и живи».
Такой покупатель хочет убедиться в том, что квартира действительно будет продаваться с мебелью и техникой, для чего соответствующий пункт включается в договор купли-продажи. С другой стороны, заинтересован в этом может быть и продавец.
Отдельное соглашение на приобретение мебели и бытовой техники
Оформить факт передачи мебели и бытовой техники при сделке с недвижимостью можно и в формате отдельного договора. Однако следует помнить, что продажа квартиры и продажа мебели – это две разные сделки, и их выполнение не может зависеть друг от друга.
Чаще всего отдельный договор на передачу мебели составляют в том случае, если сделка совершается с участием заемных средств банка.
Согласно статье 157 ГК РФ такие сделки совершаются под условием — отлагательным или отменительным.
Статья 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием
- Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
- Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
- Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.
Фактически это означает, что сделка обретает законную силу не с момента подписания договора, а с того момента, как выполняется какое-либо условие. В случае с покупкой квартиры – с того момента, как право собственности на объект недвижимости переходит покупателю.
Обращение в суд при нарушении условий сделки со стороны продавца
Если после подписания договора выяснилось, что продавец вывез имущество из квартиры – покупатель может обратиться с исковым заявлением в суд.
В том случае, если все документы оформлены верно, составлен предварительный договор купли-продажи с описью передаваемого имущества, а также передаточный акт с подробным перечнем присутствующих предметов интерьера — шансы на удовлетворение исковых требований покупателя велики. Доказательством послужат также сделанные и подписанные сторонами сделки фотографии первичного осмотра квартиры.
Для того чтобы минимизировать риски сторон в случае покупки-продажи квартиры с мебелью и бытовой техникой нужно внимательно отнестись к документам, оформляемым на стадии подготовки к сделке – предварительному договору, описи, а впоследствии – и передаточному акту. Чем подробнее и точнее будут составлены эти документы – тем меньше вероятность появления неприятных сюрпризов в будущем.