Как выделить комнату из доли в квартире и как проходит процедура

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить комнату из доли в квартире и как проходит процедура». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.

Юридические сложности по переводу доли в комнату

Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.

От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.

Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.

Получение решения
Если владельцы квартиры не могут проживать бесконфликтно, то закон предусматривает возможность определения порядка пользования объектом недвижимости. Вопрос может быть урегулирован самостоятельно или через суд. В любом случае, при наличии спора целесообразно привлечь юриста. Вы можете немедленно получить бесплатную консультацию на сайте. Для этого нужно только направить заявку в форме обратной связи.

Закон допускает перевод доли в отдельную комнату, если ее размер и технические характеристики жилья соответствуют установленным требованиям. В случае, если достичь компромисса с другими совладельцами не удалось, гражданин вправе обратиться за защитой своих интересов в судебные органы.

Под добровольным порядком понимается заключение соглашения. Для этого стороны могут не привлекать третьих лиц.

Мнение эксперта

Соколов Александр Константинович

Юрист-практик с 8-летним стажем. Специализируется в области уголовного права. Большой опыт в экспертизе документов.

Достаточно оформить достигнутые соглашения в письменном виде. Нотариальное удостоверение не требуется. Однако стороны могут обратиться в нотариальную контору. Хотя нотариальное удостоверение значительно увеличивает стоимость документа.

Но закон наделяет соглашение силой вне зависимости от удостоверения нотариусом. Поэтому в случае нарушения сторонами достигнутых договоренностей, каждая из сторон имеет право обратиться в суд.

На практике, письменное оформление договоренностей по проживанию в квартире встречается между сособственниками крайне редко. В большинстве случаев, вопрос поднимается на этапе устоявшегося конфликта. Поэтому стороны сразу обращаются в суд.

Однако даже для суда необходимы доказательства попыток мирного урегулирования. Поэтому игнорировать возможность самостоятельного урегулирования игнорировать нельзя.

Основные правила добровольного урегулирования:

1. Выдел не должен нарушать права других совладельцев. Размер комнаты должен исходить из доли гражданина в жилом помещении.
2. Должен сохраняться доступ к местам общего пользования. Кроме того, запрещается создание потенциально опасных ситуаций. Например, запрет к выходу из жилого помещения.
3. Выдел возможен только в отношении жилой комнаты. Запрещается реализовывать право на долю за счет кухни или кладовой.

Существует два распространенных порядка определения доли единоличной собственности в жилом помещении

Определенный Постановлением Верховного суда РФ №8 от 24.08.1993	В документе содержатся разъяснения в том, что участник приватизации может потребовать выдела его доли, если на это есть техническая возможность. Отделить требуется не только жилые помещения, но и подсобные площади – ванную комнату, кухню, коридор и т.д. Обязательно оборудование отдельного входа для владельца каждого обособленного помещения.
Иные случаи относительно изолированных квартир	При отсутствии такой технической возможности суд определяется решением порядок пользования помещениями квартиры.
Выдел комнаты	В ходе решения судом дела о выделе доли в имуществе решение вопроса о выделении в натуре помещений общего пользования не рассматривается. Такие обстоятельства не обязательно входят в предмет исковых требований. Изменение правового режима на такие места происходит не обязательно. Осуществляется только выдел отдельной комнаты.

В каких случаях выделение доли невозможно

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

Какие есть особенности кредитования долей?

Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.

Условия выдачи такого кредита:

• Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
• В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
• При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
• Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
• Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
• Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
• Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.

Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.

Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.

Правила грамотного составления дарственной на долю в квартире между близкими родственниками

• непосредственный договор, на основании которого осуществляется дарение доли в квартире родственнику;
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины, так как, даже если жилье предназначаются для близких родственников, регистрация требует уплаты данного платежа;
• паспорта граждан, участвующих в сделке;
• заявление, составленное дарителем, в котором указывается необходимость регистрации жилья на одариваемого;
• заявление, оформленное человеком, на которого оформлена дарственная;
• если даритель официально еще не достиг совершеннолетия или признан недееспособными, то требуются согласия от органов опеки и опекунов;
• св-во о праве собственности, принадлежащее дарителю, причем именно на его основании допускается дарение доли квартиры родственнику;
• согласие на дарение доли от других совладельцев жилья;
• справка, которую надо получить в ЖЭУ, указывающая на количество людей, живущих в недвижимости;
• кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на жилье.

Вопрос №1. Могу ли я разделить квартиру, если мне принадлежит ½ доли в 2-комнатном помещении?

У вас существует такая возможность, вы можете обратиться с таким предложением к собственнику второй части в имуществе и достичь единого решения. После этого можно подать заявление в БТИ с целью выделения комнаты как отдельного жилого объекта и определить порядок пользования общими местами.

Вопрос №2. Могу ли я выделить доли в однокомнатной квартире? Недвижимость оставлена в наследство для нас с сестрой по ½ в имуществе.

К сожалению, если в помещении нет двух изолированных комнат произвести выдел доли невозможно ни по соглашению, ни по решению суда, за исключением случаев, когда в квартире будет произведена перепланировка и большую комнату разделят на две отдельные. Либо как вариант, вам можно реализовать жилье и приобрести жилой дом с 2 и более комнатами и оборудовать в нем отдельные входы для двух хозяев, оформив перепланировку и отдельные жилые площади.

Если владельцы не пришли к мирному соглашению, потребуется обращение в судебные органы. Заявление подается собственником доли, желающим превратить ее в комнату. В качестве ответчиков выступают остальные владельцы, или возражающие против выдела.

Заявление направляется в участок мирового суда по месту нахождения квартиры.

Рассмотрение дела проходит в несколько этапов:

1. Направление заявления вместе с сопутствующей документацией в канцелярию суда.
2. Назначение заседания и извещение участников.
3. Проведение судебного заседания и принятие судебного акта.
4. Получение исполнительной документации.
5. Передача бумаг в Росреестр для внесения изменений.

Выделение доли при помощи материнского капитала

При покупке квартиры на средства материнского капитала обязательным условием является оформление долей на детей. Такая процедура прослеживается и при строительстве дома, и при покупке недвижимости в ипотеку. Последний случай считается самым сложным, так как квартира находится в залоге. При выделении доли в квартире при помощи материнского капитала потребуется самостоятельно заниматься всеми вопросами, которые не отражены определенным порядком в законодательстве.

Использование материнского капитала обязывает участников выделить долю для детей. Законами устанавливается срок, в который обязательство должно быть реализовано. Этот документ входит в состав бумаг, которые будут требоваться при оформлении прошения в ПФР для использования материнского капитала на покупку недвижимости.

В документе отражается обязанность по выделению долей. Размеры в обязательстве не указываются. Срок передачи составляет 6 месяцев с момента полного перехода недвижимости во владение родителей: при погашении ипотеки, вводе дома в эксплуатацию, выплате конечного платежа и так далее.

Перевести долю в комнату в судебном порядке удается редко. Судебные инстанции ссылаются на то, что современные жилые помещения не предусматривают ни возможности раздела, ни возможности проведения грандиозных перепланировок. Добиться успеха удастся только при грамотном, вдумчивом и выверенном подходе к делу.
Пример. В Преображенский районный суд г. Москвы обратилась гражданка Иванова. Женщина потребовала, чтобы 2/3 доли, принадлежащие ей в праве общей долевой собственности на 3-комнатную квартиру, были выделены в натуре. Иванова желала получить в свое безраздельное пользование 2 комнаты, т.к. это пропорционально соответствовало ее доле. Основанием для обращения в суд стала невозможность проживания на одной территории с Ответчиком и владельцем оставшейся 1/3 доли – гражданином Носовым.
При этом Истица не предоставила технической документации, подтверждающей, что данное жилое помещение может быть разделено на самостоятельные, независимые и автономные объекты.

Выделение долей в натуре возможно лишь в том случае, если это приводит к образованию по сути самостоятельных квартир с отдельными подсобными помещениями, системами коммуникаций и входами. После ряда технических экспертиз было установлено, что разделить спорное жилое помещение не представляется возможным. В связи с этим суд отказал гражданке Ивановой в удовлетворении ее требований.

Выделение доли в натуре и получение изолированной комнаты – непростой процесс, сопряженный с целым комплексом правовых нюансов. Выделяющемуся собственнику понадобится выбрать правильный метод (добровольный или судебный), обсудить ситуацию с содольщиками, найти независимого оценщика, собрать необходимые документы. Не знаете, с чего начать перевод доли в комнату? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5) Автор статьиНаталья ФомичёваЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Рейтинг автораНаписано статей419 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!
Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

• Регистрация по месту жительства. Собственник комнаты имеет право зарегистрироваться сам и зарегистрировать любых других граждан на своей жилплощади, даже если они не являются его родственниками. Владелец доли может зарегистрироваться в квартире сам и зарегистрировать несовершеннолетних детей, в случае если размер его доли не слишком мал. Чтобы оформить прописку другим гражданам, необходимо получить согласие от всех соседей.
• Платежи за жилищно – коммунальные услуги. Являясь владельцем комнаты, осуществлять платежи по счетам нужно исключительно за свою собственность и площадь, поскольку при выделении доли в комнату происходит разделение финансово – лицевых счетов. Являясь же обладателем доли, платить придется не за фактически занимаемую территорию и потребляемые коммунальные услуги, а за официально закрепленную долю в документах.
• Разница между тем, доля или комната в квартире является объектом собственности, имеет значение для тех, кто желает получить кредит в банке под залог. Так, например, комната легко может использоваться в качестве залогового поручения, а вот долю, если и зачтут в качестве приемлемого обеспечения, то, скорее всего, банком будет предоставлен кредит по завышенным процентным ставкам и на невыгодных условиях.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Похожие записи:

• Кого и в какой очередности призывают к наследованию по закону?
• Ежемесячные дополнительные выплаты
• Сколько в ПТС мест для записи владельцев?