Почему моего дома нет на кадастровой карте?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему моего дома нет на кадастровой карте?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сведения о местоположении дома на участке (координаты) должны быть внесены в базу ЕГРН и отображаться через публичную кадастровую карту. Но бывает, что участок на публичной карте отображается как положено, со всеми координатами границ, а вот стоящий на нем дом – нет.
Для чего нужна публичная карта?
Карта земельных участков – это электронная картотека, где сохраняются сведения о каждом объекте, зарегистрированном на определенное предприятие или гражданина. Получить доступ к первичной информации может любой желающий. В базу внесены все учтенные земельные наделы, данные о которых есть в кадастре недвижимости РФ.
Для работы с картой на сервисе представлен простой функционал, позволяющий найти единицы кадастрового деления, интересующие объекты и получить информацию из архивов ГКН.
С помощью электронной карты можно получить:
- детальную информацию по конкретному недвижимому объекту;
- кадастровое разделение, узнать границы с прилегающими территориями;
- относится ли участок к зонам с особыми условиями пользования.
Дом зарегистрирован, но его нет на публичной кадастровой карте. Каковы причины?
Отражение границ участков земли и объектов капитального строения на карте является следствием их кадастрового учета. Это значит, что собственник недвижимости предоставил все необходимые документы для государственной регистрации и информация о ней внесена в ЕГРН.
Если строение (жилой дом, здание, сооружение) не отображается на публичной кадастровой карте (далее ПКК), это значит, что по нему не оформлен технический план. Смысл документа в том, что он описывает характеристики объекта строительства и содержит графическую часть с установкой точных координат и привязкой к земельному участку, на котором он построен.
Дома, поставленные на кадастровый учет ранее 2015 года, регистрировались на основании декларации без уточнения точных координат. Поэтому при отсутствии дома на ПКК потребуется заказать изготовление документа и обратиться с ним в Росреестр.
Такая ситуация может быть также следствием технической ошибки. Тогда необходимо уточнить наличие в выписке из ЕГРН раздела 5, свидетельствовавшего о том, что технический план на строение был предоставлен при постановке его на государственную регистрацию. Если же раздел 5 пустой, то необходимо обратиться в Росреестр с техпланом.
Что нужно делать, если информация на карте не соответствует действительности
Неточности на публичной кадастровой карте могут стать препятствием для сделок, поэтому необходимо точно знать, оформлялся ли межевой план надела и техплан дома. Только с этими документами в госреестр будут внесены сведения об объектах недвижимости.
Если на кадастровой карте нет строения, заказать технический план нужно в геодезической компании. Специалист по землеустройству посетит ваш объект, определит координаты его границ, расположение на участке, обмерит все здание и отдельно каждое помещение. В техническом плане будут указаны следующие сведения:
- Поэтажный план дома
- Геодезическая основа
- Поверенные средства измерения
- Методы, формулы определения координат
- Описание местоположения с указанием координат
- Адрес, наименование и назначение объекта
- Кадастровый номер ЗУ, на котором возведена постройка
- Из чего сделаны наружные стены
- Год постройки
- Площадь строения
- Схематическое изображение расположения постройки на ЗУ
На основании техплана Росреестр поставит здание на учет и оформит на него право владения. Бывает, что информация о доме не появляется на кадастровой карте и после обращения в регистрирующее ведомство. В этом случае проверьте выписку ЕГРН: есть в ней раздел № 5 или нет. Если он имеется и в нем указаны схема, координаты дома, следовательно, объект недвижимости внесен в ЕГРН. Значит, собственнику нужно подать заявление на актуализацию сведений о здании на кадастровой карте.
Отсутствие в выписке ЕРГН указанного раздела говорит о том, что техплан дома не прошел регистрацию в госреестре недвижимости. Чтобы поставить на учет, владельцу придется обратиться с техпланом в МФЦ.
Другая ситуация – пропал участок с кадастровой карты. Это возможно из-за технических ошибок при обновлении базы. В этом случае нужно написать заявление в Росреестр, приложив имеющуюся выписку из ЕРГН. Другая причина исчезновения объекта – границы участка были выставлены до 2001 г. Пользоваться таким наделом владелец может и без межевания, но продать его будет сложнее. Объект с незарегистрированными границами будет иметь меньшую рыночную стоимость и может спровоцировать конфликт с соседями. Если вы планируете продать участок или начать на нем стройку, лучше провести межевание по актуальным правилам.
Межевание до 2001 года
Иногда даже при наличии у участка кадастрового номера и определенных документов о праве собственности он не отражается на публичной карте. Причиной может являться тот факт, что межевальные работы на участке были осуществлены до 2001 года.
Дело в том, что на тот момент еще не вступил в силу Федеральный закон от 02.01.2000 г. № 28 «О государственном земельном кадастре».
Согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 221 «О кадастровой деятельности», участки, зарегистрированные до вступления закона в силу, являются учтенными.
Информация о данных участках подлежит включению в реестр после обращения их собственников в Росреестр с необходимыми документами.
Данные публичной кадастровой карты обновляются всего несколько раз в год. Это означает, что информация о недавно зарегистрированном участке отразится на ней не скоро.
Если межевальные работы были осуществлены в период с 2001 до 2009 года, вам придется повторить данную процедуру. Это связано с тем, что Постановлением Правительства РФ от 30.07.2009 г. № 621 были дополнены требования к описанию границ: теперь определяются координаты углов участка.
Чем грозит отсутствие межевания участка?
Технические ошибки Росреестра
Порой участок отсутствует на карте вследствие технических ошибок, возникших в Росреестре. В такой ситуации обратитесь в МФЦ, представив межевой план, чтобы исправить ошибку.
В мае 2021 года вследствие технических неполадок были искажены некоторые данные кадастровой карты. Пропали участки и целые кварталы.
Причиной возникшей проблемы являются организационные изменения: ранее данные карты дополняла и изменяла кадастровая палата, а теперь Росреестр. Ситуация должна нормализоваться, поэтому не забывайте следить за изменениями.
Чтобы получить информацию о том, проводилось ли на участке межевание, закажите выписку из ЕГРН и обратите внимание на ее третий раздел, содержащий координаты участка и его план. Если такой раздел отсутствует, то межевальные работы произведены не были.
Посмотрите видео. Межевание участка, топосъемка, координаты дома, публичная карта:
Межевание проведено недавно
Вы провели межевание и зарегистрировали межевой план в Росреестре, но участка на кадастровой карте всё еще нет.
Как исправить. Просто подождите очередного обновления карты. Публичная кадастровая карта не обновляется в реальном времени. Скорость обновления зависит от региональных подразделений Росреестра. Некоторые Управления делают выгрузку на карту раз в неделю, другие — несколько раз в год.
Чтобы ускорить обновление карты, можно попробовать написать онлайн-обращение по инструкции.
Пока карта не обновилась, можете взять выписку из ЕГРН, чтобы быть уверенным, что границы правильно учтены Росреестром. В выписке должен быть раздел 3.2 «Описание местоположения земельного участка». Там вы найдете координаты углов участка, даже если его пока нет на карте.
Подготовка техплана и отметка на публичной карте
Чтобы подготовить технический план, владельцам дома нужно обратиться к кадастровому инженеру. Этот специалист должен иметь специальный аттестат и членство в саморегулируемой организации (СРО). Ознакомиться с информацией о действующих кадастровых инженеров можно в разделе сервиса Росреестра «Государственный реестр кадастровых инженеров».
Кадастровый инженер проведет замеры объекта (вычислит площадь), определит его точные координаты с привязкой к конкретному земельному участку и затем подготовит технический план. Стоимость техплана варьируется и зависит от нескольких факторов: объема и срочности работ, месторасположения объекта и так далее. По оценкам экспертов, стоимость технического плана для дома площадью 100 кв. м в среднем начинается от 15 тыс. руб.
Готовый документ предоставляется в Росреестр в электронном виде или через МФЦ (по месту нахождения объекта). Данные внесут в реестр недвижимости, и дом появится на публичной кадастровой карте через пять рабочих дней после подачи заявления в офисах Кадастровой палаты. Если заявление подавалось в МФЦ, срок ожидания составит до семи рабочих дней.
Межевание проведено недавно
Вы провели межевание и зарегистрировали межевой план в Росреестре, но участка на кадастровой карте всё еще нет.
Как исправить.
Просто подождите очередного обновления карты. Публичная кадастровая карта не обновляется в реальном времени. Скорость обновления зависит от региональных подразделений Росреестра. Некоторые Управления делают выгрузку на карту раз в неделю, другие — несколько раз в год.
Пока карта не обновилась, можете взять выписку из ЕГРН, чтобы быть уверенным, что границы правильно учтены Росреестром. В выписке должен быть раздел 3.2 «Описание местоположения земельного участка». Там вы найдете координаты углов участка, даже если его пока нет на карте.
Обратите внимание, точки в выписке указываются в местной системе координат — это не GPS. Чтобы соотнести их с фактической картой, используйте наш геодезический калькулятор.
Как исправить кадастровую ошибку?
Наиболее часто неточности влияют на выплату налогов. При указании меньшей площади участка это рано или поздно обнаружится, тогда владелец будет вынужден доплатить разницу, в большинстве случаев еще и набегает пеня. Если указано, что участок большего размера, чем он есть на самом деле, то естественно, что человек платит больший налог, чем следовало.
При продаже или других операциях с недвижимостью неточность станет причиной невозможности оформления сделки. Она может состояться только после устранения кадастровой ошибки. Если дело будет решаться в судебном порядке, то процесс продажи или оформления земельного участка затянется на долгие месяцы.
Способы исправления зависят от обстоятельств, при которых она была обнаружена. Исправление проходит в порядке, установленном законодательством или по решению суда, если орган кадастрового учета отказал собственнику в постановке на учет или исправлении.
Собственнику необходимо подать заявление по установленной форме в ЕГРН или МФЦ, сделать это можно даже на сайте госуслуг в онлайн режиме. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие факт выявления неточности: межевой план, результаты геодезической съемки и другие.
Госорган вынести решение в течение 5 рабочих дней. При положительном результате собственник получает исправленные документы, об отрицательном — его вообще не уведомляют. Отрицательное решение владелец надела может обжаловать в судебном порядке.
Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
Публичная кадастровая карта — хороший источник информации, но иногда бывают ситуации, аналогичные Вашей. Самый простой из вариантов решения данной проблемы — обратиться к кадастровому инженеру, который делал кадастровые работы для предыдущего владельца, и поручить это дело ему. Если заниматься самостоятельно, то рекомендую следующую последовательность действий:
- Заказать через МФЦ расширенную ЕГРН на земельный участок и копию землеустроительного (межевого) дела.
- Выписку ЕГРН выдадут быстрее, соответственно, сначала изучаем ее. Если в разделе «Особые отметки» нет фразы «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства», то межевание у Вас есть и беспокоиться не о чем. Если такая отметка стоит, ждем получения землеустроительного дела.
- Если Вам повезет и Вы получите копию межевого дела, то сдавайте ее в МФЦ с заявлением на исправление реестровой ошибки. Если копию землеустроительного дела не найдут, то повторного межевания не избежать.
Участок по факту 27 соток, а по кадастру 15 – что делать?
Что такое кадастровая карта
Сервис «Публичная кадастровая карта» представляет собой графическое отображение территории России с размещенными на ней объектами недвижимости, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Сегодня на публичной кадастровой карте воспроизводится более 61 млн земельных участков, около 44 млн зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства.
Узнать информацию о включении в реестр объектов можно, получив выписку. Если в выписке содержатся все сведения об объекте, кроме координат контура, это означает, что такой информации нет в ЕГРН и понадобится подготовка технического плана — документа, который составляется в отношении всех объектов недвижимости, кроме земельных участков.
Если дома нет на кадастровой карте, у собственника могут возникнуть сложности при продаже недвижимости — объект будет трудно идентифицировать, установить, что именно этот конкретный дом расположен на конкретном участке. Доказательство определенного расположения дома на местности может потребоваться при судебных спорах. Иногда отсутствие привязки к публичной кадастровой карте становится причиной отказа при подключении к коммунальным и инженерным сетям.
«Вероятнее всего, на публичной кадастровой карте не отмечены границы контура дома потому, что он был включен в реестр недвижимости как ранее учтенный объект без сведений о координатах и без подготовки технического плана», — поясняет заместитель директора Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова.
Межевание было проведено по устаревшему законодательству
Пока не был принят 78-ФЗ «О землеустройстве», определенных юридических норм об обозначении объекта на карте не было. Принятие данного федерального закона произошло 18. 06.2001. В следующий раз изменения в этой сфере были внесены в 2009 году, когда сменились нормативы, по которым измеряются координаты.
Поэтому, если интересующий участок был приобретен и зарегистрирован в период с 2001 года по 2009 год, вероятность того, что он есть в реестрах ЕГРН и нанесен на карту — равна 50%. Если земля приобретена до 2001 года, то вероятность наличия его на общем плане стремится к нулю.
Возможно у вас будет в наличии кадастровый паспорт, содержащий план, все равно, четких границ там не будет. Причина такого малосодержательного плана в том, что у самого Росреестра нет точной информации о местонахождении участка, его размерах.