Миссия выполнима: продажа квартиры по доверенности

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Миссия выполнима: продажа квартиры по доверенности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.

Риски купли-продажи квартиры по генеральной доверенности

Продажа и покупка квартиры по генеральной доверенности сопряжена с рисками. Чем грамотнее оформлено представительство, тем они меньше.

Риски негативных последствий для покупателя:

• У продавца есть право аннулировать доверенность в одностороннем порядке. Извещение другой стороны и доверенного лица необязательно.
• Сделка может быть приостановлена даже после передачи покупателем денег. Если для расчетов используется банковская ячейка или услуга депозита нотариуса, рисков нет.
• Оспаривание дееспособности продавца, который выдал генеральную доверенность. Например, когда собственники в преклонном возрасте.

Риски для продавцов:

• Есть вероятность, что доверенное лицо не передаст средства продавцу или перечислит их не в полном объеме обман, кража, мошенничество
• Риск оспаривания сделки другими собственниками, наследниками, которые докажут, что не знали о намерении продавца или согласие от них было получено незаконно.
• Риск несоответствия реальной стоимости и стоимости квартиры по договору. Доверенное лицо может присвоить часть «скрытых денег».

Заверенная нотариусом генеральная доверенность для покупки и продажи квартиры минимизирует эти риски. Безопасный вариант – разовая доверенность на конкретный срок, без права передоверия и без права распоряжения посредником средствами от продажи.

Кто считается близкими родственниками

Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.

Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:

● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;

● родителей и детей;

● дедушек, бабушек и внуков;

● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;

● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.

Требуется ли согласие супруга на совершение сделки с общим имуществом

По общему правилу совершать сделки с общим имуществом вправе любой из супругов. При этом для совершения сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 1 ст. 253 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

При этом, например, для совершения одним из супругов сделки по покупке квартиры, по общему правилу, нотариально удостоверенное согласие другого супруга не требуется.

При заключении сделки по покупке земельного участка такое согласие, по общему правилу, также не нужно (ст. 550 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

Совершенная одним из супругов сделка по распоряжению общим имуществом супругов может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по требованию другого супруга и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Но если сделка была совершена одним из супругов в отсутствие необходимого нотариально заверенного согласия другого супруга, то обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать тот факт, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии такого согласия, законом не предусмотрена.

Устанавливая специальные правила в отношении данных сделок, закон предусматривает возможность супруга, не дававшего разрешение на отчуждение такого имущества, на безусловное восстановление своих нарушенных прав независимо от добросовестности приобретателя (п. 2 ст. 35 СК РФ; ст. ст. 166, 173.1 ГК РФ).

Если один из супругов отчуждает недвижимое имущество без представления согласия второго супруга, отделение Росреестра вносит в ЕГРН запись об отсутствии такого согласия одновременно с внесением записи о государственной регистрации права собственности за покупателем (ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Как признать сделку недействительной

Чтобы признать сделку по распоряжению общим имуществом супругов, совершенную одним из супругов, недействительной, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Составьте исковое заявление

В исковом заявлении укажите, в частности, требование о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, а также обоснуйте, почему другая сторона в сделке знала или должна была знать о вашем несогласии на совершение сделки (п. п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ; ст. 167 ГК РФ).

Бремя доказывания указанных юридически значимых обстоятельств, как правило, возлагается на сторону, оспаривающую сделку. Можно, например, указать на то, что приобретатель имущества был осведомлен о наличии спора между супругами об имуществе и о нежелании истца давать согласие на распоряжение им.

Такие обстоятельства, в частности, могут иметь место перед предстоящим расторжением брака, когда один из супругов продает общее имущество своим родственникам, чтобы избежать его раздела (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 01.02.2021 N 88-1821/2021 по делу N 2-1398/2020).

В качестве ответчиков следует указать супруга, совершившего сделку, и приобретателя имущества (п. 3 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).

К исковому заявлению следует приложить, в частности (ст. 132 ГПК РФ):

• документ, подтверждающий уплату госпошлины или право на получение льготы по ее уплате, либо ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера госпошлины или об освобождении от ее уплаты.

• копии свидетельства о заключении брака, документов, подтверждающих нахождение спорного имущества в общей совместной собственности, документов, подтверждающих совершение спорной сделки;

• иные документы, подтверждающие исковые требования;

• уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий иска и приложенных к нему документов, которые у данных лиц отсутствуют (в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде).

Подайте исковое заявление в суд

Иски по данной категории споров чаще всего заявляются в районный суд по месту жительства ответчика (ст. 24 ГПК РФ).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет год.

Течение этого срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 4, п. 3 ст. 35 СК РФ; п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Исковое заявление и документы к нему можно подать на бумажном носителе или, при наличии в суде технической возможности, в электронном виде в установленном порядке (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35, ч. 1 ст. 131 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона от 30.12.2021 N 440-ФЗ).

Примите участие в рассмотрении дела и получите решение суда

Вы можете вести дело в суде лично или через своего представителя. В случае представления ваших интересов в суде может потребоваться нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ст. 48, ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).

По общему правилу срок рассмотрения дела районным судом не должен превышать двух месяцев. В зависимости от сложности дела срок его рассмотрения может быть продлен не более чем на месяц (ч. 1, 6 ст. 154 ГПК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что закон связывает возможность признания сделки по отчуждению общего совместного имущества недействительной с доказанностью несогласия участника совместной собственности на отчуждение имущества, а также с информированностью приобретателя имущества по сделке о таком несогласии.

После вынесения решения суда его копия на бумажном носителе вручается лицу, участвующему в деле, под расписку либо направляется по почте. При наличии технической возможности в суде возможно направление решения (копии решения) в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, в установленном порядке (ч. 1 ст. 35, ч. 1, 2 ст. 214 ГПК РФ; ч. 2 ст. 7 Закона N 440-ФЗ).

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если не обжаловано в вышестоящий суд (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

При удовлетворении ваших требований суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу расходы на оплату услуг представителя. Для взыскания расходов потребуется заявить письменное ходатайство (п. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

1. Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
2. Личные сведения о сторонах.
3. Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
4. Данные о квартире, которую планируется реализовать.
5. Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
6. Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

Особенности при ипотеке

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров – основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.

Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.

При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:

1. Право обращаться в банк от лица заемщика.
2. Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
3. Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.

Основной риск продавца – представитель может обмануть доверие и отказать в передаче денег по сделке продавцу.

Продажа жилья — это серьезное дело и подходить к нему надо со всей ответственностью. Продавец должен выбрать представителем человека, в честности которого он абсолютно уверен. Но как показывает практика, сложно быть уверенным в другом человеке, возможны мошеннические действия даже среди близких родственников.

Для минимизации негативных последствий нотариусы советуют оформить не генеральную, а разовую доверенность с четко прописанными полномочиями. Прописать в документе, что представитель имеет полномочий продать конкретную квартиру конкретному покупателю по четко оговоренной цене. Если сделка сорвется, документ потеряет юридическую силу.

Для минимизации риска не стоит оформлять генеральную доверенность, т.к. это расширяет полномочия. Так он сможет сам устанавливать цену продажи или продать за цену ниже рыночной своему родственнику или другу. Но в любом случае он не сможет сам быть покупателем, покупатель и представитель не могут быть одним лицом.

Риски покупателя больше, чем продавца. Опасность состоит в том, что сделка может быть совершена при помощи фальшивого документа. Также может оказаться, что собственника угрозами или при помощи физического насилия заставили оформить этот документ. В таком случае покупатель рискует тем, что собственник оспорит сделку, при этом квартира останется в собственности продавца, а покупатель потеряет внушительную сумму денег. Даже если удастся сохранить права собственности на квартиру, будут потрачены нервы и деньги на судебные издержки.

Можно ли продать квартиру по доверенности?

При продаже жилого помещения необходимо присутствие его владельца либо представителя, действующего от лица собственника на основании доверительного документа. По нему передается конкретный перечень полномочий. Законодательная основа отражена в ст. 185 Гражданского кодекса.

Хозяин квартиры при отсутствии возможности лично осуществить сделку и поставить свою подпись в договоре купли-продажи должен наделить такими полномочиями иное лицо. Для этого оформляется доверенность, которая в обязательном порядке заверяется нотариусом. В ней прописываются:

• данные доверителя;
• доверенного лица;
• перечень полномочий и действий в отношении объекта недвижимости;
• срок действия документа.

В общем порядке процедура оформления продажи квартиры не отличается от обычной, где присутствует сам собственник. Но в договоре будет прописан дополнительно гражданин, кому доверено совершить сделку. В графе «Продавец» он поставит свою подпись.

Причин появления вопроса, может ли муж продать квартиру жене, существует большое количество. Часто супруги желают таким способом закрепить единоличное владение за одним человеком, что характерно для бизнесменов. Некоторые задумываются о совершении такой сделки, чтобы получить налоговый вычет.

Вопросы имущественных отношений регулируются действующими нормами и по ГК собственник имеет право самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью. При этом даже длительно практикующий и опытный юрист не сможет сразу однозначно дать ответ, может ли жена продать квартиру мужу. Он может быть положительным и отрицательным, что зависит от нескольких факторов.

В число определяющих входит:

• время покупки недвижимости;
• наличие брачного договора;
• способ приобретения квартиры.

Определяющим моментом возможности заключения сделки продажи между супругами является наличие у них совместно нажитого имущества, которое появилось у них после заключения брачного союза. В такой ситуации продажа квартиры и возможность заключение сделки между супругами окажется под вопросом.

Как проверить подлинность?

Жилая недвижимость – это очень ценное имущество. Мошенники готовы на многое, чтобы завладеть ей – или деньгами, передаваемыми при её продаже. И одним из способов совершения преступлений является подделка нотариальных доверенностей. До недавнего времени проверить доверенность можно было лишь следующими способами:

• Убедиться, что она выполнена на специальном бланке.
• Удостовериться, что заверивший её нотариус реально существует. Это самый лёгкий пункт: нотариусы заинтересованы, чтобы к ним обращались и потому никогда не скрывают свои контактные данные. В любом справочнике или онлайн-базе данных есть их адреса и телефоны.
• Обратиться к нотариусу вместе с лицом, которое выдало доверенность.

Однако с 1 января 2017 года ФНС РФ предоставила всем желающим доступ к онлайн-сервису. Теперь достаточно на официальном сайте ввести реквизиты доверенности – и будет предоставлена краткая информация о том, существует ли такая доверенность в природе. Там же содержатся и данные о выданных, но уже отозванных доверенностях.

Нотариальная доверенность требуется, чтобы поручить другому человеку совершение определенных действий. В исключительных случаях удостоверить письменное полномочие может руководство учреждения, где находится доверитель. Такая необходимость возникает, когда собственник находится в местах лишения свободы, военных или лечебных учреждениях. Порядок установлен ст. 185.1 ГК РФ. Документ действует один год (ст. 186 ГК РФ), но доверитель может изменить срок действия.

Важно! Срок действия можно не указывать, а вот дата составления является обязательной. Когда она отсутствует, документ, выданный на имя представителя, будет ничтожным, и не получится по доверенности продать квартиру.

Есть несколько вариантов передачи полномочий на продажу жилья. Собственник может выбрать подходящий способ оформления.

В каких случаях оформляется доверенность на покупку квартиры

Нотариальная доверенность на право покупки квартиры оформляют в тех ситуациях, когда Покупатель не может лично присутствовать при заключении сделки. Такое может происходить, например, в следующих случаях:

• Покупатель находится в другом городе/стране/планете (поручил доверенному лицу покупку квартиры);
• Покупатель неожиданно загремел в больницу (оформил доверенность на родственника, чтобы сделка не сорвалась);
• Бизнесмен выбрал себе квартиру и поручил своему помощнику все оформить как положено (доверенность от начальника подчиненному);
• Сын служит в армии, а родители в это время покупают квартиру на всю семью (доверенность на покупку от сына);
• Мать покупает квартиру дочери к окончанию университета (доверенность на покупку от дочери на мать);
• Большая семья оформляет доверенность на главу семейства. Покупателями в Договоре купли-продажи становятся все члены семьи, а технически действует только один человек, имея на руках доверенность на покупку квартиры от остальных.
• и другие случаи.

При этом, доверенность супругу на покупку квартиры (от мужа жене, например), применяется крайне редко. Почему? Да потому что по закону (ст. 34, СК РФ), при отсутствии брачного договора, купленная в браке квартира будет принадлежать им обоим, независимо от того, на кого из них оформлен договор покупки (см. в Глоссарии – «Общая собственность супругов на квартиру»). Если же брачный договор есть, то собственность будет распределяться между супругами согласно его условиям.

Покупать квартиру по доверенности — риск. Но если он оправдан низкой стоимостью квартиры и её юридической чистотой, сделку можно заключить. Проводить её проще не с риелтором, а с юристом. Он понимает последствия сделок с доверенностью и несёт ответственность за свои услуги.

Главное, что вы должны сделать перед сделкой — убедиться, что собственник существует, жив и вменяем. Поговорите с ним в любом мессенджере с видеосвязью. Запросите справку из ПНД. Не забудьте подтвердить статус доверенности и проверить лицензию нотариуса. Если рассчитываетесь с доверенным лицом, включите в договор пункт о передаче нотариально заверенной расписки об отсутствии у собственника возражений по сделке и расчётам.

Мы получили документы на право собственности спустя 3,5 месяца ожидания. Сначала в Росреестре потеряли нашу доверенность, после сотрудница МФЦ допустила ошибку в оформлении заявления. Из-за этого государственный регистратор приостановила сделку и вернула документы. Примечательно, что сотрудница МФЦ заполнила заявление неверно, так как не имела опыта работы со сделками по доверенности. Я ходила к нашему регистратору, и она на пальцах (и пакете документов) показала, что оформление бумаг должно быть иным. Повлиять на это нельзя, остаётся только надеяться на компетентность персонала.

История в статье — личный опыт, а не руководство к действию. Если вы всё же решили купить квартиру по доверенности, проконсультируйтесь с юристом. Он разъяснит последствия сделки и проверит документы.

Когда согласие супруга на продажу квартиры НЕ требуется?

При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Титуле или в Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно.

Документами, которые могут указывать на совместную собственность супругов являются, прежде всего, паспорт Продавца (штамп о регистрации брака/развода и его дата), и документ-основание получения права собственности. Например, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) или Договор долевого участия (ДДУ), из которого видно, что квартира была куплена в период брака Продавца.

Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший. Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность. После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

Вообще, если имела место совместная собственность супругов, то для любого отчуждения недвижимости нужно письменное согласие супруга на сделку. Это касается не только продажи квартиры на вторичном рынке (по Договору купли-продажи), но и продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).

Такое же согласие супруга нужно и при дарении квартиры.

Если Продавец приобретал квартиру, находясь в браке, но предъявляет Покупателю Брачный контракт, где права его супруги/-га в отношении данной квартиры ограничены, то приоритетом является именно контракт. Т.е. присутствуют или нет у супруги/-га права на эту квартиру будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы. И если по условиям контракта супруг не имеет прав на квартиру, то и согласия его при продаже этой квартиры не нужно.

Также об отсутствии прав мужа или жены на квартиру может говорить Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов (после их развода, например). В любом из этих документов должно быть четко определено, что в результате раздела, квартира принадлежит только мужу или только жене.

Похожие записи:

• 9 способов подтвердить свой доход, чтобы получить кредит в банке
• Переход ИП на ЕНВД при регистрации
• Порядок увольнения по сокращению штата и выплаты компенсации