Изменение вида разрешенного использования в Московской области

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение вида разрешенного использования в Московской области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Все земельные участки, зарегистрированные в России, следует использовать в соответствии с установленным государством целевым назначением. Для этого государство разработало специальные характеристики (виды разрешенного использования земельных участков). Благодаря ВРИ пользователь знает, как распоряжаться участком и какую деятельность на нём можно осуществлять, а также можно узнать, имеет ли владелец право на смену вида и повторную кадастровую регистрацию.

Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?

В законе (статья 1 ГрК) дано определение.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.

Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.

Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.

Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.

По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.

Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.

В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.

Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.

Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.

Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.

Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.

Что будет за нарушение ВРИ

Наказание за нецелевое использование земли предусмотрено ст. 8.8 КоАП РФ. Если кадастровая стоимость участка не определена, штраф для юридических лиц — 100-200 тысяч рублей. Не конец света, но ничего приятного. Но если кадастровая стоимость известна — наказание составляет 1,5 – 2 % от нее. И тут уже все будет зависеть от размеров и местоположения участка — в столице сумма может быть весьма чувствительной.

Но главная проблема не в размерах штрафов, а в том, что последует дальше. Земельным и Гражданским кодексами предусмотрена процедура изъятия земли при неправильном использовании. Конечно, это случится не сразу. Но чтобы этого избежать, нужно будет привести участок в прежнее состояние, т. е. снести все, что вы на нем построили.

И, разумеется, при несоответствии вида разрешенного использования никто не выдаст разрешение на строительство. А если возводить здание без него — получится самострой со всеми «веселыми» последствиями.

Мы можем узаконить самовольную постройку, но лучше не доводить процесс до таких крайностей, а заранее изменить ВРИ на подходящий. Тем более, что эта процедура отнимет значительно меньше времени и денег, чем узаконивание самостроя.

II. ГПЗУ, внесение изменений в ПЗЗ.

Градостроительный план участка— это документ, который фиксирует разрешенные параметры застройки, в том числе:

• границы земли и зон действия публичных сервитутов;
• минимальные отступы от границ;
• информацию о видах разрешенного использования;
• требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на участке — площади объекта, площади застройки, этажности и т. д.;
• информацию о расположенных в границах объектах капитального строительства;
• информацию о технических условиях подключения сооружений капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.

Порядок действий при изменении вида разрешенного использования

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:

1. Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
2. По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
3. При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).

Документы, которые требуются для процедуры

Порядок смены вида разрешенного использования земельного участка, если есть нужный пункт, регламентирующий возможность трансформации, заключается в обращении в местную кадастровую палату. С собой надо иметь:

• паспорт (оригинал и копию) для каждого из собственников, принимающих участие в решении вопроса;

• правоустанавливающее свидетельство на землю;

• согласие всех правообладателей на внесение изменений в Росреестр.

Все остальные выписки госорган получит самостоятельно (путем межведомственного взаимодействия).

Когда необходимо слушание и обращение в муниципалитет, то список будет немного объемнее:

• паспорт и его копию для всех правообладателей;

• для ИП — предоставить соответствующий бланк;

• выписка из ЕГРН о присвоении статуса юрлица или предпринимателя;

• правоустанавливающее свидетельство на площадь, паспорт, право собственности, согласие арендодателя;

• планировочные обоснования.

Какие документы необходимы

Для смены вида разрешенного использования земельного участка нужно будет подготовить:

• паспорт заявителя (внутрироссийский);
• заявление;
• выписку из ЕГРН;
• ситуационный план местности;
• правоустанавливающие документы на капитальные сооружения, расположенные на участке (только в случае наличия таковых);
• выписки по форме КВ-1 и КВ-2, включающие в себя информацию о владельце, характеристиках участка, расположенных на нем строениях и других объектах, а также о наличии юридических обременений;
• доверенность (только в том случае, если вся процедура осуществляется не собственником) и копию паспорта представителя.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с изменением вида разрешенного использования участка.

Мы осуществляем комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с изменением РВИ участков, включая выбор оптимального вида разрешенного использования для осуществления конкретного проекта, обращение в уполномоченный орган с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка, взаимодействие с государственными органами по любым возникающим вопросам.

Правовой центр ДВА М оказывает следующие услуги, связанные с изменением ВРИ земельного участка:

• правовая экспертиза наличия оснований и правовых последствий изменения вида разрешенного использования земельного участка;
• полное сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка;
• оспаривание действий (бездействия) публичных органов, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка;
• полное правовое сопровождение приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором;
• внесение изменений в правила землепользования и застройки Москвы и муниципалитетов Московской области, генеральные планы;
• установление и исключение из правил землепользования и застройки зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), в том числе для целей осуществления строительства в таких зонах.

Документы для изменения ВРИ земельного участка

Изменение разрешенного вида использования земельной территории осуществляется на основании пакета документов:

• Паспорт заявителя;
• Заявление на смену ВРИ земли;
• Нотариально заверенное согласие всех владельцев земельного участка, если у земли — несколько собственников;
• Нотариально заверенное согласие хозяина земли, если ЗУ арендуется, а не находится в собственности у заявителя;
• Выписка из ЕГРН с информацией о владельце ЗУ (запрашивается в территориальном подразделении Росреестра или через МФЦ) или свидетельство о праве собственности;
• Выписка из ИСОГД (оформляется с паспортом и выпиской из ЕГРН в Департаменте или Комитете Градостроительства, поселковой администрации, Отделе архитектуры региональной администрации).

Документы которые потребуются при обращении к нам для изменения вида разрешенного использования земельного участка:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок
• Кадастровый паспорт земельного участка
• Данные о смежных землепользователях
• Схема границ земельного участка
• Учредительные документы клиента — юр. лица
• Градостроительное заключение о возможности изменения вида разрешённого использования земельного участка

В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:

1. Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
2. Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
3. Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
4. Проводятся публичные слушания;
5. По итогам слушаний комиссия принимает решение;
6. При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
7. На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.

Читайте также:  Штраф за проезд на красный свет светофора в 2023 году

Как поменять категорию земли

bloodua/Depositphotos

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

• Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под индивидуальное жилищное строительство актуален только для земель населенных пунктов, к примеру коттеджных поселков, где разрешены проживание и регистрация.
• Как выбрать и купить участок под строительство?
• На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
• Другими словами, «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» дают ответ на вопрос, какие объекты капитального строительства можно в законном порядке построить на этой земле.

В каких случаях требуется изменение ВРИ в Москве и Московской области?

Основная причина, требующая изменения ВРИ – невозможность реализовать задуманный проект на земельном участке из-за его принадлежности к той или иной категории земель и/или вида разрешенного использования.

Например, нельзя построить жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения— участки этого вида предназначены только для ведения садоводства, а не для строительства.

Также изменение ВРИ может потребоваться:

• Для повышения стоимости объекта при продаже/сдаче в аренду. Рынок недвижимости показывает, что стоимость земельного участка садового некоммерческого товарищества (СНТ) ниже стоимости участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
• Для оптимизации налоговых выплат. В зависимости от категорий земель и/или разрешенного использования земельного участка могут применяться дифференцированные налоговые ставки.
• Для сохранения уже возведенных на участке зданий и сооружений. Если тип и назначение построек не соответствуют виду разрешенного использования, они могут быть признаны самостроем. Что повлечет за собой штрафы и требование устранить нарушения, чаще всего речь идёт о сносе строений.

Согласно ЗК РФ, все земли делятся на территории с назначением. Это позволяет не строить промышленные сооружения в пределах населенных пунктов, чтобы не портить экологическую обстановку. Выделяют следующие категории:

• населенных пунктов, где разрешается возведение построек в рамках развития сельских и городских территорий;
• сельхозназначения с ограничениями по строительству и применению;
• земли под объекты энергетики, промышленности, связи, военных разработок, объектов государственной безопасности и космических направлений;
• участки запасного назначения;
• охраняемые и заповедные территории;
• лесничество;
• охраняемые зоны рядом с водоемами.

Обычно изменение вида разрешенного использования земли запрашивается в отношении участков населенных пунктов и сельхозназначения. При правильном выборе появляется возможность не только возвести жилой дом для круглогодичного проживания, но и получить регистрацию по месту проживания или пребывания. Это допускается только на участках под ИЖС.

Выделяют самые популярные ВРИ:

• осуществление сельскохозяйственной деятельности с возможностью возведения помещений для переработки и хранения полученной продукции;
• организация огородничества и садоводства;
• ЛПХ;
• крестьянско-фермерская деятельность;
• ИЖС с возможностью постройки жилого дома с соблюдением основных требований.

Похожие записи:

• Установка электросчетчиков на столбах: законно ли это
• Где делают временную регистрацию для граждан РФ?
• Сколько алкоголь держится в крови