Как зарегистрировать ранее учтенную недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать ранее учтенную недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.

Что такое дачная амнистия

По своему законодательному окружению дачная амнистия не является отдельным законом. Она представляет собой свод изменений в отдельные законодательные акты для упрощенной регистрации собственности.

Дачная амнистия позволяет гражданам зарегистрировать отдельные виды недвижимости в упрощенном порядке, то есть без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.

Необходимость принятия такого закона была обусловлена тем, что раньше юридический статус деревенских домов и земельных участков зачастую не определялся. В советское время частная собственность на землю отсутствовала, а участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Дома, построенные на них, соответственно, также не регистрировались.

Как результат — такая недвижимость оказалась «подвешена в воздухе», то есть физически она существует, но с правовой точки зрения никому не принадлежит. Это значит, что её нельзя продать, подарить, завещать или использовать в качестве залога.

Программа дачной амнистии не только упрощает жизнь россиянам, но и за счет вовлечения в гражданский оборот новой жилой недвижимости позволяет государству увеличивать собираемость налогов.

У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.

Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);

• паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
• схему участка;
• ГПЗУ;
• разрешение на строительство;
• технический план.

Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).

Кредит на покупку недостроенного дома

Ипотека на объекты незавершенного строительства выдается так же, как и в любом другом случае — после стандартной процедуры согласования. При этом основным условием будет наличие зарегистрированного права собственности на покупаемый дом. Иногда банки могут потребовать предоставить в качестве залога какую-то другую недвижимость, уже введенную в эксплуатацию, или участок, на котором стоит недострой.

ВАЖНО

А вот материнский капитал для покупки недостроенного дома использовать не получится. В соответствии со ст. 7 ФЗ-256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» маткапитал можно использовать только для улучшения жилищных условий, то есть на покупку жилого помещения. А недостроенный загородный дом, будучи объектом незавершенного строительства, таковым не является.

Впрочем, если покупатель купит недострой за собственные деньги, то в дальнейшем он сможет потратить маткапитал на реконструкцию.

Программа «Сельская ипотека» подходит для недостроенных домов только если продавцом объекта является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, а сам дом соответствует требованиям постановления правительства № 1567.

Дом должен быть:

— пригоден для постоянного проживания (это решают органы местного самоуправления, которые должны оформить специальный акт);

— оснащен централизованными или автономными инженерными системами (электро-, водо-, газоснабжение).

Использование упрощенного порядка

Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов. Поэтому во многих строительных компаниях этим занимаются специальные службы или отделы. С 2015 года предусматривается упрощенная процедура регистрации для владельцев загородной недвижимости.

Согласно действующему законодательству, упрощенный порядок действует в отношении следующих объектов:

• домов, построенных на землях для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
• домов, возведенных на землях под индивидуальное жилищное строительство;
• домов, возведенных на землях, имеющих назначение для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных на границах населенного пункта.

Категории земель, разрешающих строительство объектов ИЖС

Многие граждане, не зная законодательной базы, возводят загородные дома на земельных участках, официально не допускающих проведения капитального строительства. Поэтому покупателю, перед тем, как обратиться в Россеестр за выпиской, рекомендуется удостовериться, что земельный надел, на котором возведен объект незавершенного строительства, относится к соответствующей категории и имеет соответствующий вид разрешенного использования. То есть, возведенный дом или «недострой» может быть расположен в черте поселения на категориях земель:

• для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
• для ведения ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
• ДНП (дачное некоммерческое партнерство);
• СНТ (садовое некоммерческое товарищество) с правом возведения жилого дома и проживания в нем.

Что нужно сделать после того, как дом будет достроен

Когда дом полностью будет достроен, нужно составить его технический план у кадастрового инженера. Все этапы оформления придется пройти заново. После регистрации информация о недостроенном доме уйдет в архив.

А готовое здание получит новый кадастровый номер и запись в реестре о регистрации права. Если нет свидетельства о праве собственности на недостроенный частный дом, то он будет просто грудой стройматериалов.

Его нельзя подарить, продать, отдать в качестве залога, передать в наследование. Чтобы получить законное основание на совершение перечисленных сделок, нужно пройти процедуру государственной регистрации недостроя в собственность.

Расскажите нам свою историю недостроя. Как вы поступили: достроили дом, продали его или передали в дар?

Что нужно знать застройщику: базовые принципы

Любой объект, идентифицируемый как недвижимость, должен регистрироваться по закону в гос. реестре. Это право применяется не только к уже завершенным строительным объектам, но и к объектам незавершенного строительства. Подобные объекты подлежат постановке на учет согласно общему порядку.

Важно! В качестве обоснования такого заключения выступает Гражданский кодекс РФ, в частности – статья 130. На основании этой нормы любое имущество, которое взаимосвязано с земельным участком без возможности его отдельного рассмотрения, является недвижимостью.

Насколько тесной должна быть взаимосвязь объекта и земельного участка?

Недвижимостью выступает объект, который нельзя отделить от земли, на которой он размещен, без причинения ему несопоставимого ущерба. К таким объектам нужно относить любые сооружения, основой возведения которых служит капитальный фундамент.

Данные о праве вносятся в единую базу при условии, что законность владения земельным участком подтверждена, и имеется разрешение на выполнения строительных работ.

При этом основания для владения землей могут отличаться: аренда, право наследства, собственности, бессрочного использования. Также территория должна относиться к отдельному территориальному типу.

Признание объекта незавершенным строительством

Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:

1. Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
2. Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
3. Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
4. В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.

Можно ли оформить незавершённое строительство?

Закон дает внятное определение тому, что представляет собой незавершенное строительство жилого дома. Речь идет о строении, которое не введено в эксплуатацию. В этой ситуации не играет роли, на какой стадии остановилась стройка, готов дом наполовину, либо владелец только начал строительство. Строительство дома может быть прервано на любом этапе и по разным причинам. Объект недвижимости стоит зарегистрировать по многим причинам, и в процессе регистрации большую роль играет наличие права на землю, где строится дом.

Регистрация незавершенного строительства частного дома крайне важна, она позволяет продать недострой, подарить его или совершить с ним другие сделки.

Оформить недострой можно, но процедура имеет свои особенности. Недостроенный объект привязан к участку земли, на котором ведется строительство. Так как работы не окончены, дом не может быть использован в качестве жилого помещения, он не пригоден для проживания. Владелец не может получить разрешение на то, чтобы ввести строение в эксплуатацию. Понятие незавершенного дома определено в Гражданском кодексе РФ. Незавершенным может считаться здание, которое характеризуется наличием определенных признаков:

Советуем ознакомиться:

• ✅ Как узаконить дом на земельном участке в 2021 году?
• ✅ Как оформить продление разрешения на строительство?
• ✅ Можно ли строить дом на землях для садоводства и огородничества?
• ✅ Как зарегистрировать жилой дом в СНТ?

• Объект носит капитальный характер, а не временный. То есть, строительство здания происходит на фундаменте. Это позволяет исключить из списка незавершенных объектов киоски и ларьки;
• Дом при строительстве не приобрел оформленный вид, на объекте ведутся работы. В данном случае не важно, речь идет о стадии обустройства фундамента, стен или завершающей отделки.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что незавершенный дом – это здание, монтаж, а также отделка которого не доведены до конца, но у дома есть фундамент. Законодатели и юристы отмечают, что именно фундамент говорит о том, что построенное сооружение нельзя сдвинуть, поэтому речь идет об объекте недвижимости.

Еще недавно такие объекты не могли быть собственностью, власти не выдавали разрешение на регистрацию. Поправки в ГК РФ изменили положение вещей. Теперь гражданин может зарегистрировать недострой.

Сроки осуществления процедуры

В настоящий момент регистрационная процедура, проводимая Росреестром, занимает не дольше недели (в срок засчитываются только рабочие дни).

Если документация была подача в многофункциональный центр, процесс продляется на 1–2 дня. На практике МФЦ работает достаточно быстро, поэтому заявка может быть передана в Росреестр уже в течение суток.

Строительство частного дома – процесс, касающийся не только вопросов техники возведения жилого объекта, но и аспектов законодательства. Какой земельный участок выбрать под застройку, как зарегистрировать дом в собственность, в том числе, если он недостроенный, в каждом ли новоиспеченном жилье можно прописаться – об этом мы расскажем в нашей новой статье.

Затягивание сроков сдачи дома, несоответствие параметров и состояния квартир обещанным девелопером – только часть из них. Своеобразной страховкой от неприятных сюрпризов для дольщиков выступает ДДУ, договор долевого участия в строительстве . Но только в том случае, если он оформлен по всем правилам, включает все важные пункты, посредством которых регулируются взаимоотношения между застройщиком и потенциальным владельцем будущей жилплощади. Об этом и пойдет речь в нашей статье.

Как выбрать недострой?

Для обеих сторон сделки основная выгода – экономическая. Девелоперам не приходится тратить деньги на дизайнерские услуги, поскольку они сдают коттедж на этапе внутренней отделки. Выгоду преследуют и покупатели: они покупают дом дешевле, а затем отделывают его своими руками. При покупке недостроенного здания можно сэкономить до 20%, и нередко такое предложение заинтересовывает:

1. покупателей, у которых в голове есть четкое представление о том, как должен выглядеть дом их мечты изнутри. Они не хотят тратить время, деньги и силы на возведение фундамента, только на внутреннюю планировку;

2. строителей, которые не могут возводить фундамент. При этом они умеют отделывать дом изнутри и знают, как подводить коммуникации.

Покупая недостроенный коттедж, всегда нужно помнить о рисках:

1. причина продажи недостройки далеко не всегда кроется в нехватке денег. Иногда покупатели продают постройки, которые не подлежат дальнейшему строительству. Нарвавшись на такой «сюрприз» покупатель должен быть готов к тому, что дом придется сносить;

2. нередко при строительстве мастера допускают грубые ошибки, приводящие к демонтажу всей конструкции. Иногда ошибки исправляют, а порой выставляют коттедж на продажу с пометкой «не достроен»;

3. не все ЗУ подходят для возведения частных домов, но недобросовестные владельцы могут об этом «забыть». Если покупатель столкнулся с обозначенной ситуацией, скорее всего он будет вынужден перепродавать ЗУ. Вероятность согласования постройки с администрацией минимальна.

Если не разобраться и купить недостроенную недвижимость «просто так», можно не только не сэкономить, но и в разы переплатить: бригада строителей, материалы, бумажные трудности. Поэтому перед покупкой коттеджа следует нанять опытного специалиста и изучить все имеющиеся документы.

Если есть сомнения, и покупатели никак не могут определиться, покупать дом или нет, стоит обратить внимание на следующие условия:

• можно попробовать попросить бывшего владельца дома показать смету, в которой обозначены все затраты. Так можно понять, не завысил ли продавец цену коттеджа;

• цена – не основной, но важный критерий. Слишком дорогая недостройка – вариант не выгодный. Но и здание, стоящее на 30% дешевле аналогов, доверия не внушает;

• недостроенный дом следует приобретать только в том случае, если его покупка и затраты на восстановление не превысят стоимости готового коттеджа;

• перед покупкой покупатель должен проверить все документы на недостройку (их количество разнится в зависимости от того, на каком этапе находится строительство здания). Один из важнейших документов – подтверждение того, что продавец является единственным собственником дома;

• из-за долгого нахождения под открытым небом (нет крыши/окон) строительные материалы и уже готовые конструкции не испортились.

Если условия выполнены, вероятность нарваться на халтуру сводится к нулю. Перед покупкой важно рассчитать траты, учитывая, что помимо серьезных работ придется что-то подкрасить, где-то подшлифовать, чем-то обработать.

Подводом для волнения и отказа от покупки может стать:

• затопленный подвал;

• трещины на стенах или фундаменте;

• некачественные деревянные конструкции, которые либо испортили насекомые, либо сгнили;

• подозрение на не ликвидность – дом не могут продать в течение двух и более лет;

• просевшая кровля или балки;

• коробка, которая на протяжении многих месяцев или лет стояла под открытым небом даже без временной крыши;

• плесень и грибок на стенах.

Как переоформить объект незавершенного строительства в завершенное

Данный объект не может быть использован для проживания (законно) и регистрация в нем по месту жительства невозможна. В соответствии со ст. 9.5 КоАП заселение в не введенный в эксплуатацию жилой дом и использование его для проживания влечет наложение штрафа в размере от 5 до 10 минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, поскольку в случае продажи объекта, неоконченного строительством, права на объект недвижимости переходят к другому лицу, в соответствии с п.9 ст.52 Градостроительного кодекса разрешение на строительство подлежит перерегистрации (не переоформлению) Т.е.
достраивать коттедж и вводить его в эксплуатацию можно будет на основании уже согласованной предыдущим собственником документации. Важно только не пропустить сроков, указанных в разрешении. Обычно их восстановить можно, но возможны и проблемы.

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимость» Ирина Горская:

Видимо, Вы хотите приобрести земельный участок с домом, который продавец не зарегистрировал в установленном законом порядке. Формально Вы покупаете только землю, без строения.

Для того чтобы оформить дом в собственность, необходимо пригласить кадастрового инженера для изготовления технического плана дома и оформления декларации об объекте недвижимости, оплатить его услуги и госпошлину за регистрацию права собственности на дом. Затем надо подать документы на регистрацию в МФЦ.

При этом следует учесть, что с 1 января 2022 года в связи с изменением законодательства об СНТ будут установлены определенные требования к параметрам возводимых строений на земельных участках (высоте, площади, а также возможности возведения капитального строения).

Таким образом, если Вы приобретете земельный участок с незарегистрированным домом, его необходимо оформить до конца 2022 года. Иначе у Вас могут возникнуть проблемы с легализацией дома, если он не будет соответствовать градостроительным регламентам, принятым для территории, на которой расположен Ваш земельный участок.

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Что если дом не оформлять и после покупки?

Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:

• регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
• сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
• налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
• штрафов за нарушение сроков платежей нет.

Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:

• повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
• повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
• введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.

Надо ли регистрировать недостроенный дом и как это сделать

Мало кто хочет тратить лишнее время на обращения в государственные органы, поэтому дома не регистрируют, а продают недвижимость просто как земельный участок. Тем более БТИ неохотно занимается регистрацией объектов, строительство которых завершено менее, чем на 50–70%.

Делать так можно. Тогда по документам продавец передает покупателю просто земельный участок, без каких-либо построек на нем, а покупатель уже достраивает недвижимость, регистрирует ее и оформляет право собственности

. Но в такой сделке есть нюансы:

Правильное составление ДКП.

ДКП, или договор-купли продажи, оформляют в соответствии со Статьей 454 ГК РФ.
Если указать в договоре незарегистрированный недострой, продать его не получится — Росреестр откажет в регистрации в связи «с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости»
. Но тогда надо указать в ДКП пункт «Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют», что неправда.
Нужно составить договор так, чтобы не затрагивать недострой, но при этом не писать неправду, иначе его могут признать недействительным
.

Возможные проблемы после сделки.

Есть риск, что после покупки возникнут споры с продавцом.
Например, если покупать недвижимость у человека, который недавно получил наследство, может объявиться другой потенциальный наследник
.
Тогда, если в ДКП не будет указан недостроенный дом, вы можете потерять деньги и право собственности на землю
.
А если дом признают самостроем, могут обязать снести его
.

Чтобы избежать проблем, рекомендуем зарегистрировать недостроенное сооружение и оформить на него право собственности. Тем более сделать это достаточно просто

.

Похожие записи:

• Льготы ветеранам военной службы
• Ежемесячное пособие на детей будут получать малоимущие семьи Кировской области
• Налоговый вычет за лечение — кому положен и как получить?