Чем опасна сдача квартиры на длительный срок?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем опасна сдача квартиры на длительный срок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Топ рисков, с которыми приходится сталкиваться собственникам
Чем опасна сдача квартиры на длительный срок:
- Соблюдение чистоты – одна из основных проблем. При первой встрече с кандидатом собственнику сложно оценить чистоплотность потенциального арендатора. Загвоздка заключается в том, что от занимаемой профессии и количества денег, порядочность съемщика не зависит.
- Причинение материального вреда. Все вещи, если ими пользуются, рано или поздно ломаются. Это касается смесителей в ванной, забитой канализации, изношенных обоев. Также могут быть и более серьезные поломки, порядок компенсации которых предстоит оговаривать заранее. Эти условия должны быть прописаны в соглашении. Решить конфликт позволит оценка вреда и добровольное возмещение ущерба. Если мирно решить спор не удалось, то предстоит обратиться в суд с исковым заявлением.
- Сложности и конфликты с соседями. Гарантировать, что постояльцы будут вести себя прилежно, не может никто. У всех случаются праздники, воспитание маленьких детей, а также домашние животные могут повлечь недовольство соседей. Избежать ссор можно, если заранее оговорить с арендаторами условия поведения и необходимость соблюдения режима шума.
- Оплата коммунальных услуг – камень преткновения. В контракте подробно описывается, кто и, в какой мере должен компенсировать стоимость квартплаты. Также оговаривается, что пользователь должен оплачивать услуги своевременно. При возникновении задолженности, начислении штрафов и пени хозяин жилья может инициировать досрочное прекращение договора и выселение нанимателя.
- Просрочка платежей за квартиру владельцу. Как уже отмечалось выше, арендодатель имеет право прекратить контракт преждевременно, если наниматель уклоняется от оплаты денег за жилье. При краткосрочной аренде достаточно пропуска двух платежей, а при продолжительном съеме – от шести месяцев просрочки.
Требования к оформлению контракта
Следующие правила при составлении договора позволят избежать части конфликтов и рисков при аренде (долгосрочной и краткосрочной):
- Залог. Как правило, залог всегда вносится как гарантия защиты имущественных прав собственника. В контракте прописывается, как сумма была внесена, а также условия ее возврата и удержания при расторжении контракта.
- Подробное описание возможных материальных ущербов и порядок их компенсации. Прописывается порядок расчета вреда, условия оплаты или ремонта.
- Финансовые вопросы. Это касается перевода квартплаты и коммунальных платежей. Указывается периодичность внесения денег, граничные сроки, строгие суммы. Также указывается наказание, которое ожидает нанимателя при нарушении условий соглашения.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
Неоплата проживания и ЖКУ
Опасение финансовых потерь знакомо практически всем наймодателям жилья: вдруг квартиранты лишатся дохода и будут оттягивать выплаты, а то и совсем не смогут платить за проживание…
Если ваши жильцы — добропорядочные граждане, попавшие в непростую ситуацию, и вы не хотите их терять, можно временно предоставить скидку по арендной плате. Опыт самоизоляции весной этого года показал, что найти новых желающих снять жилье в Москве трудно, и нужно быть лояльнее. Некоторые наймодатели даже устроили квартирантам «арендные каникулы» — обычно условием является выполнение косметического ремонта съемного жилья в счет арендной платы.
Если вы с вашими арендаторами не оговаривали уменьшение платы или отсрочку, то действовать нужно по установленному порядку. В частности, установлены штрафные санкции — 0,1% от ставки найма за каждый день просрочки. Если сроки нарушаются дольше чем 10 дней, собственник вправе расторгнуть договор найма, а квартирант обязан освободить жилплощадь в течение 3 суток. При этом по закону он обязан оплатить арендодателю весь период фактического проживания в квартире.
Очень важно и для собственников, и для нанимателей: не пренебрегайте заполнением расписок в получении арендной платы, бланков для дополнительных финансовых договоренностей и т. д.
Для предотвращения неоплаты ЖКУ многие арендодатели квартир самостоятельно собирают с жильцов показания счетчиков и соответствующие суммы, и сами вносят деньги по квитанциям.
Как составить договор аренды?
Если платить налог на доходы физических лиц 13% (НДФЛ) не хочется, составляются два варианта договора:
- Безвозмездный наем. Это значит, что недвижимость передается в безвозмездное пользование. Вариант компромиссный, уход от налогов известный всем. Но при этом собственник никак не защищен от неаккуратности жильцов, отказа оплачивать коммунальные услуги. Также арендаторы могут пустить к себе «пожить родственников» или вообще съехать не заплатив – никакого материального вознаграждения в договоре не прописано, поэтому собственник не вправе рассчитывать на поддержку суда. Чаще всего такие договоры заключаются между людьми, которые хорошо друг друга знают.
- Заключить договор сроком на 11 месяцев (краткосрочная аренда). В этом случае также есть вариант ухода от налогов, но стоит помнить – пролонгация договора на следующий срок может вызвать резонные вопросы у недоброжелательных соседей, которые запросто заявят «куда надо». В итоге – штраф, регистрация в Росреестре, уплата налога на неучтенный доход, пеня и др. неприятности.
Правильное составление договора сроком на 11 месяцев может уберечь от необходимости платить налоги. Первый вариант обязательств лучше заключать после консультации с юристом – в этом случае форма договора будет составлена грамотно, а это важный нюанс для арендодателя.
Обязательные пункты договора:
- Вводная часть, в которой прописывается наименование документа, место и время его заключения.
- Предмет договора. Максимально полное описание жилья поможет избежать проблем при окончании срока обязательств. Квартиранты не вывезут пару тумбочек, обязуются оставить все предметы в прежнем виде, поддерживать работоспособность приборов и прочее.
- Размер платы за аренду, сроки внесения, суммы и причины дополнительных выплат.
- Права, обязанности сторон.
- Срок действия договора. Если этого пункта нет, обязательства считаются заключенными на пять лет с даты подписания.
- Реквизиты сторон и подписи. Реквизиты – это данные паспорта, прочих индивидуальных документов.
Как правильно сдавать квартиру на длительный срок
Как правило, хозяева квартир хотят найти людей, которые будут жить долго и платить исправно. Будут порядочными чистоплотными людьми, бережно относящимися к арендуемой квартире и всему, что сдается вместе с ней.
Чтобы найти таких людей, необходимо понимать психологию. Ведь именно это поможет вам найти таких ценных клиентов.
Прежде всего, нужно понимать, что люди, которые готовы долго жить и платить приличные деньги за аренду жилья, должны иметь постоянную работу в городе. Не должны быть командировочными, которые сегодня здесь, а завтра там.
Хотя и среди командировочных есть те, кто может снимать жилье долго по 6-8 месяцев и это достаточно долго, если смотреть на рынок аренды реальными глазами. В среднем, наниматели живут в квартире 2-3 месяца. Они всегда ищут предложения подешевле, и, как только у них получается найти вариант выгоднее, они смело могут съехать.
Подводные камни при составлении договора аренды квартиры
Чаще всего, договор аренды между арендодателем и нанимателем позволяет обезопасить обе стороны от непредсказуемых действий. Подводные камни при составлении договора аренды квартиры могут обнаружиться при неграмотном составлении самого договора. Поэтому учтите несколько моментов:
- Количество жильцов. Составляя договор с одним нанимателем квартиры, указывайте, сколько человек вместе с ним будут проживать, и кем они ему приходятся.
- Паспортные данные. Переписывайте в договор все данные каждого человека, который будет проживать в квартире. Если это несовершеннолетние дети, то пишите данные свидетельств о рождении.
- Дополнительная плата за проживание в квартире родственников. Нечасто, но бывает, что к квартирантам может приехать погостить бабушка, дедушка, сестры, братья – это может быть несколько человек сразу. Не стоит поднимать скандал, если людям захочется побыть вместе с близкими и к ним кто-то приедет. Просто оговорите, сколько будет стоит проживание в квартире других членов семьи, ели они приедут.
- Список бытовой техники и ценного имущества в квартире. Не поленитесь добавить в договор информацию о ценных вещах, которые вы передаете в пользование квартирантам. Не лишним будет указать стоимость вещей. Если что-то сломается не по вине квартирантов, например, выйдет из строя холодильник, то пропишите условия его восстановления. Правильнее всего это будет делать за счет владельца квартиры, ведь холодильник может быть не новым и им пользовались другие квартиранты, а по закону подлости он может выйти из строя уже на следующий день при новых квартирантах. Им это не очень понравится, поэтому ремонт вещей, вышедших из строя не по вине квартирантов лучше возлагать на себя. А вот если они что-то сломают, например, кровать, на которой попрыгали дети, то в таком случае они должны будут возместить стоимость кровати с учетом её средней рыночной цены.
- Страховка. Не поленитесь застраховать квартиру от пожара, а в договоре аренды указать, что квартира застрахована он несчастного случая. Это поможет страховой компании предъявить претензии квартирантам, если такое случится по их вине и это будет доказано комиссией.
Чек лист по выбору агентства недвижимости
Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.
Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:
- наличие у риелтора высшего юридического образования;
- наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
- наличие опыта работы не менее 3 лет;
- есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
- располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
- готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.
Сделки по поддельным документам
Бывает, что недобросовестные квартиросъемщики могут доставить хозяевам недвижимости неприятности и почти неразрешимые проблемы. Мошенники арендуют жилплощадь не для проживания, а с целью воплощения своих противоправных планов.
Самый опасный для собственника – продажа квартиры по фиктивным документам. При помощи соучастников подделываются выписка из ЕГРН, другие правоустанавливающие документы. Редко, но бывает, что злоумышленники крадут паспорт владельца квартиры и вклеивают туда свою фотографию. Как следствие, приходится проделывать долгий путь, чтобы вернуть жилье назад.
В случае, когда недвижимость сдана на длительный срок, предприимчивые квартиранты зарабатывают посредством организации гостиницы или хостела. По закону заниматься этим видом деятельности в многоквартирных домах запрещено.
Иногда по адресу аренды аферисты регистрируют не совсем честный бизнес. А с возможными последствиями этого, придется бороться уже собственнику.