Какие нюансы нужно учесть при заключении договора аренды кафе
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие нюансы нужно учесть при заключении договора аренды кафе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Основные права и обязанности сторон по договору аренды
Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:
- предоставления таких принадлежностей и документов;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.
За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.
При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:
- потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
- потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
- досрочно расторгнуть договор аренды.
Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).
Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Регулирование арендных платежей
Как упоминалось выше, брать в аренду недвижимость под кафе лучше всего на срок не менее двух лет. Однако за такой длительный период не может не меняться арендная плата. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ это можно делать не чаще одного раза в год, по соглашению сторон.
Но упомянутое правило не касается тех случаев, когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а рассчитывается по формуле с применением какого-либо коэффициента индексации. В таком случае изменение возможно и более одного раза в год. При этом такие новшества не надо отдельно оформлять дополнительным соглашением (постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)). А вот коррекция формулы расчета обязательно должна быть закреплена соглашением об изменении основного договора (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.09.2017 по делу № А27-21397/2016).
Говоря об изменении размера, обычно мы подразумеваем повышение суммы платежа (индексации). В связи с этим не рекомендуется соглашаться на индексацию выше 10% в год в совокупности.
Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат. Возможности обойти ее существуют:
— Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.
— Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.
— Заключение сделки «до события». Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.
Требования к помещению будущего кафе, ресторана для получения лицензии на продажу алкоголя
Как правило, на предприятиях общественного питания (рестораны, бары, кафе, буфеты (абз. 2 п. 4 ст. 16 закона «О государственном регулировании…» от 22.11.1995 № 171-ФЗ, далее — закон 171-ФЗ) реализуется алкогольная продукция. Для этого арендатору необходимо будет получить соответствующую лицензию на розничную продажу алкоголя при оказании услуг общественного питания. Характеристики и расположение недвижимости играют в данном процессе немаловажную роль. Так, согласно пп. 2 и 4, абз. 8 п. 10 ст. 16 закона 171-ФЗ помещение должно соответствовать следующим параметрам:
- Наличие отдельного зала обслуживания посетителей в стационарном помещении.
- Срок аренды не может быть менее одного года. Следовательно, арендный договор должен будет пройти государственную регистрацию (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).
- К самому помещению, зданию, где помещение находится, или прилежащей территории не должны иметь никакого отношения такие организации, как:
- образовательные (обучающие);
- медицинские (даже косметологический кабинет с медицинской лицензией);
- культурные;
- спортивные.
- Требований к площади кафе (ресторана) и наличию складского помещения не установлено.
В связи с перечисленными выше тонкостями разумно обратить внимание на срок аренды. Зачастую коммерческую недвижимость сдают менее чем на один год, чтобы не платить большие пошлины за государственную регистрацию договора (22 000 рублей оплачивает юридическое лицо, согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Но в случае размещения в арендуемом помещении кафе (ресторана) указанный срок не может являться допустимым по следующим причинам:
- арендатору необходимо время на ремонт, что уменьшает период непосредственного извлечения прибыли;
- за такой короткий промежуток предприятие может не успеть раскрутиться, а уже надо будет съезжать, ведь продления оконченного договора аренды никто не гарантирует.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Как сдать квартиру посуточно: практические советы
Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.
Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.
Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.
Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.
Могут ли самозанятые снять помещение в аренду?
Пользователи Jump.Finance часто задают нам этот вопрос. Все зависит от того, чем вы занимаетесь. Более того в каждой сфере есть свои нюансы. Разберем небольшой пример: Алексей по специальности преподаватель английского языка. Он не работает в школе, а занимается репетиторством на дому и получает с этого доход, как самозанятый.
А вот если он захочет арендовать помещение, чтобы проводить занятия с учениками до 18 лет, то для этого ему будет нужно получить разрешение от СЭС и Роспотребнадзора. Но эти ведомства сотрудничают только с организациями, поэтому Алексей сможет получить разрешение, только если оформит ИП (и будет нести ответственность, в соответствии с новым статусом). Однако он вполне может снять небольшой офис, чтобы проводить занятия с лицами старше 18 лет — на это специальное разрешение не нужно.
Для аренды помещения необходимо понимать, что именно вы будете там делать. Если вам нужно помещение чтобы самому производить товары или работать как в офисе, то никаких проблем не возникнет. Вы самостоятельно работаете и несете персональную ответственность за себя и свои действия. А вот если вы оказываете услуги для других людей, то помещение должно соответствовать определенным стандартам безопасности. Особенно это касается тех помещений, в которых находятся дети — к ним требования еще строже. Необходимо пройти проверку в СЭС, МЧС, Роспотребнадзоре, но об этом ниже.
Процесс регистрации мини-кафе ничем не отличается от обычного. Потребуется около 15 000 рублей и несколько недель на весь процесс, поскольку кроме оформления ИП впоследствии понадобится разрешение Роспотребнадзора.
Как уже было замечено, лучшим вариантом для данной сферы бизнеса в нашем случае будет ИП на УСН со ставкой 6-15%. Если вы планируете открывать несколько точек и развивать сеть, потребуется выбрать ООО. Затем нужно оплатить небольшую пошлину.
Коды ОКВЭД подойдут следующие: 56.10.1 – Деятельность ресторанов и кафе с полным ресторанным обслуживанием, кафетериев, ресторанов быстрого питания и самообслуживания; 56.10.21 – Деятельность предприятий общественного питания с обслуживанием на вынос.
Этого достаточно для оформления бизнеса, но начать работу без всех необходимых разрешений не получится. Для этого нужно готовое для будущего мини-кафе помещение, поэтому параллельно со сбором документов необходимо заниматься арендой.
Выбирать лучше то помещение, где уже работало предприятие общепита, чтобы не пришлось в будущем готовить проектную документацию с учетом СанПиН и проходить регистрацию в Росреестре.
Кафе не может работать без персонала и предприятие нужно поставить на учет в ПФР и ФСС. После передачи данных налоговой службой в эти инстанции в течение 5 дней процедура пройдет автоматически.
Полный список документов следующий:
- документы подтверждающие аренду помещения;
- заключение от СЭС о соответствии помещения санитарным стандартам и о безопасности сырья;
- заполненное заявление в установленной форме;
- копия паспорта;
- копия ИНН;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документы, подтверждающие госрегистрацию (ОГРН/ОГРНИП);
- выписка из единого госреестра (ЕГРЮЛ/ЕГРИП);
- медкнижки сотрудников;
- договоры на дератизацию и дезинсекцию помещений;
- паспорт на отходы;
- договоры на вывоз мусора;
- свидетельство о регистрации ИП;
- разрешение на вывеску по требованию городской администрации;
- паспорт безопасности на объект.
ШАГ 5. Подбор персонала и размер ФОТ
Определить необходимый персонал можно еще на организационном этапе, основываясь на площади арендуемого помещения. Инструкции и санитарные нормы должны быть заранее прописаны, места для мытья рук и дезинфекции подготовлены.
Мини-кафе не требует множества работников. Нанять необходимо 2 поваров, 2 официантов, каждые будут работать 2/2. Также в начале и конце рабочего дня в заведении будет прибирать уборщица. Бухгалтерию проще вынести на аутсорс, или предприниматель сам может взять на себя обязанности бухгалтера.
Повара будут координировать работу кухни, разрабатывать рецептуру блюд и меню, контролировать расходы на продукты, отвечать за приготовление блюд, хранение продуктов.
Официанты принимают заказы в зале, осуществляют обслуживание клиентов, следят за чистотой в зале, сервируют стол, принимают оплату за заказ, хорошо ориентируются в меню и может давать рекомендации посетителям.
В зависимости от опыта и навыков персонала, обязанности повара и официанта может выполнять один человек, если нагрузка небольшая.
Организацию рабочего процесса, найм и управление персоналом, маркетинговую политику, отслеживание соотношения прибыли и убытков берет на себя предприниматель. В противном случае можно нанять администратора, но для кафе подобного формата в этом нет необходимости.
Итак, штатное расписание Московского мини-кафе будет выглядеть следующим образом:
- 2 повара (оклад по 40 000 рублей)
- 2 официанта (по 22 000 рублей)
- уборщица (18 000 рублей)
Итого ФОТ: 142 000 рублей
В небольших городах размер ФОТ будет отличаться:
- 2 повара (оклад по 28 000 рублей)
- 2 официанта (по 18 000 рублей)
- уборщица (14 000 рублей)
Общие требования к арендному договору
Сдача в аренду недвижимости происходит стандартно, все положения прописаны гражданским кодексом. Для договора торгового помещения, как и для всего имущества есть свои нюансы.
- Обязательно наличие названия, даты заключения и города.
- Срок сдачи: до 11 месяцев нет необходимости регистрировать. Если договор оформлен больше чем на 12 месяцев требуется регистрация в Росреестре
- Может быть заключен как с физическим лицом, так и с ИП. Не исключением являются и юридические лица. Данный набор сторон можно тасовать на свое усмотрение.
- Аренда магазина может быть заключена на неопределенный срок. Для расторжения необходимо предупредить оппонента за 3 месяца до разрыва отношений.
- Если в договоре нет условия продления, необходимо заключить дополнительное соглашение.
- С доходов от сдачи физические лица уплачивают подоходный налог в размере 13 %, юридические лица – в соответствии с системой налогообложения.
- Важным пунктом является обязательство о передаче имущества. Иначе может возникнуть обязанность уплаты платежей за помещение, которое не передано из-за отсутствия такой обязанности.
- Передающая сторона — собственник, принимающая — дееспособное и правоспособное лицо.
- Размер оплаты может меняться раз в год или согласованию, если иное не указано в бланке.
- Имущество должно использоваться для торговли.
Возможна передача магазина с оборудованием (стационарным и нестационарным). Для грамотного оформления потребуется акт с описью имущества и оборудования, находящегося в торговом помещении.
Сроки аренды земель СНХ
Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.
Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.
В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.
На что обратить внимание при аренде кафе
Прежде всего, важны реквизиты, доказывающие право собственности или сдачи в аренду предоставляемого кафе. Задача арендодателя — показать, что недвижимость не в залоге, и что на нее не претендуют третьи лица.
При заключении договора аренды кафе особое внимание обратите на адрес, описание помещения и его конкретных границ, иначе арендатор сильно рискует вступить в конфликт с «соседями». Описание в договоре должно соответствовать данным из паспорта БТИ.
Если стороны собираются работать вместе менее двенадцати месяцев, то указывать конкретный срок аренды в договоре необязательно. В обратном случае срок прописывается, а сам договор регистрируется в Росреестре. Государственной регистрации также избегают, заключая договор бессрочно.
Рекомендуется сразу определиться с правом на субаренду: прописать в договоре, допускается она, или нет.
Само собой, арендатор обязан пользоваться помещением только согласно целевому назначению, то есть не устраивать в арендованном кафе сварочный цех.
Возможно, арендодатель будет настаивать на добавлении в договор пункт об индексации, т.е. увеличении арендной платы со временем. Это распространенная практика. Из-за этого не стоит сразу отказываться от аренды и искать другой вариант. Но рекомендуется договориться об индексации в размере не более 10% в год.
Постарайтесь заранее продумать возможные спорные ситуации и прописать в договоре пути их безболезненного решения.